【大纪元2017年11月10日讯】（大纪元记者周凤临综合报导）2017年从AB-1506立法失败以来，有住房权利组织正准备以公投的形式，重提旨在撤销保护房主的柯斯塔-霍金斯法案（Costa-Hawkins Act）。然而，斯坦福大学（Stanford University）研究机构10月发表的研究报告显示，长期来看，严厉租管政策反而会加剧可负担住房危机。
这项由斯坦福大学经济学家丽贝卡‧戴尔芒德（Rebecca Diamond）和蒂姆‧麦奎德（Tim McQuade）主导的研究，是在考察了旧金山（San Francisco）1994年出台租金管制之后的后续影响做出上述结论的。
报告显示，居住在1980年前建造的租金管制套间的住户，有超过其他租客20%的可能性不会搬离。但该研究发现，看起来本应保障租客权益，允许鼓励长期租客继续居留的租金管制政策，其结果却恰恰与目的相左。
戴尔芒德表示，由于屋主被迫退出房租市场，这种租金管制政策反而加剧了房屋供给不足的状况。
她进一步说，扩大租金管制很可能对现有的租客有利，尤其是那些不太可能会搬家的老者而言更是如此。但戴尔芒德同时表示，由于更多房主退出租房市场，长期的效果却令所有的房租更贵、租金更高。
作为该研究案例的，是1994年旧金山居民投票表决，通过扩大租金管制法案之后的状况，这一法案旨在为租住在1980年以前建造房子的租客提供保护。对此，房主们通过各种办法找出路，包括将房子改造成为不受租金管制限制的康斗（condo）、独立屋，以及重建房子以规避租金管制。戴尔芒德说，如此一来，整个旧金山的租房市场供给量下降了15%，并导致房租上涨了7%。
该研究的作者得出结论称，严厉租金管制的必然结果就是，住房向着市售、高档新房的方向发展，而由于这种物业面向高收入人群，从而加剧了旧金山市高档化的趋势。
加州社区权益联盟（Alliance of Californians for Community Empowerment, ACCE）的安娅‧斯瓦诺（Anya Svanoe）则表示，租金管制本身没有什么错，造成这一问题的，是旧金山的租金管制政策一开始就有的缺陷，即立法者允许房主在主要租户离开后可以将租金涨到市价。租金管制能够为那些面临被驱赶的家庭提供一种保障。她表示，长远来看，解决办法唯有为那些弱势租客建设更多可负担住房。
斯坦福大学的研究发现，在那些更具吸引力的社区，房主会更有意赶走租客，其方式通常是声称自住，或者用爱莉丝法（Ellis Act）退出租房市场。
在租房供给不足地区的租客，受到政府福利，如补贴、减税等的保护，免于承受太多的租金涨幅的冲击，即相当于由政府承担了部分原来加诸在屋主身上的责任。
斯坦福大学这一研究报告出炉之时，旧金山湾区居民正面临不断上涨的房租的压力，根据Rentcafe统计，一套2卧室公寓平均月租为4,248美元。
根据目前加州的柯斯塔-霍金斯法案，建于1995年该法案通过之后的住房，不受租金管制。加州社区权益联盟提出的旨在推翻柯斯塔-霍金斯法案的公投，将允许城市根据自己的情况自行制定租金管制政策。这一公投须搜集36万5,880个有效签名，才能进入2018年公投。
（此文发表于1159E期旧金山湾区新闻版）
责任编辑：王洪生
