site logo: www.epochtimes.com

斯坦福大学研究机构:租管或加剧住房危机

湾区住房危机日益严重,图为旧金山一处房屋。(曹景哲/大纪元)
人气: 441
【字号】    
   标签: tags: , , ,

【大纪元2017年11月10日讯】(大纪元记者周凤临综合报导)2017年从AB-1506立法失败以来,有住房权利组织正准备以公投的形式,重提旨在撤销保护房主的柯斯塔-霍金斯法案(Costa-Hawkins Act)。然而,斯坦福大学(Stanford University)研究机构10月发表的研究报告显示,长期来看,严厉租管政策反而会加剧可负担住房危机

这项由斯坦福大学经济学家丽贝卡‧戴尔芒德(Rebecca Diamond)和蒂姆‧麦奎德(Tim McQuade)主导的研究,是在考察了旧金山(San Francisco)1994年出台租金管制之后的后续影响做出上述结论的。

报告显示,居住在1980年前建造的租金管制套间的住户,有超过其他租客20%的可能性不会搬离。但该研究发现,看起来本应保障租客权益,允许鼓励长期租客继续居留的租金管制政策,其结果却恰恰与目的相左。

戴尔芒德表示,由于屋主被迫退出房租市场,这种租金管制政策反而加剧了房屋供给不足的状况。

她进一步说,扩大租金管制很可能对现有的租客有利,尤其是那些不太可能会搬家的老者而言更是如此。但戴尔芒德同时表示,由于更多房主退出租房市场,长期的效果却令所有的房租更贵、租金更高。

作为该研究案例的,是1994年旧金山居民投票表决,通过扩大租金管制法案之后的状况,这一法案旨在为租住在1980年以前建造房子的租客提供保护。对此,房主们通过各种办法找出路,包括将房子改造成为不受租金管制限制的康斗(condo)、独立屋,以及重建房子以规避租金管制。戴尔芒德说,如此一来,整个旧金山的租房市场供给量下降了15%,并导致房租上涨了7%。

该研究的作者得出结论称,严厉租金管制的必然结果就是,住房向着市售、高档新房的方向发展,而由于这种物业面向高收入人群,从而加剧了旧金山市高档化的趋势。

加州社区权益联盟(Alliance of Californians for Community Empowerment, ACCE)的安娅‧斯瓦诺(Anya Svanoe)则表示,租金管制本身没有什么错,造成这一问题的,是旧金山的租金管制政策一开始就有的缺陷,即立法者允许房主在主要租户离开后可以将租金涨到市价。租金管制能够为那些面临被驱赶的家庭提供一种保障。她表示,长远来看,解决办法唯有为那些弱势租客建设更多可负担住房。

斯坦福大学的研究发现,在那些更具吸引力的社区,房主会更有意赶走租客,其方式通常是声称自住,或者用爱莉丝法(Ellis Act)退出租房市场。

在租房供给不足地区的租客,受到政府福利,如补贴、减税等的保护,免于承受太多的租金涨幅的冲击,即相当于由政府承担了部分原来加诸在屋主身上的责任。

斯坦福大学这一研究报告出炉之时,旧金山湾区居民正面临不断上涨的房租的压力,根据Rentcafe统计,一套2卧室公寓平均月租为4,248美元。

根据目前加州的柯斯塔-霍金斯法案,建于1995年该法案通过之后的住房,不受租金管制。加州社区权益联盟提出的旨在推翻柯斯塔-霍金斯法案的公投,将允许城市根据自己的情况自行制定租金管制政策。这一公投须搜集36万5,880个有效签名,才能进入2018年公投。

目前,湾区有数个城市有租金管制,包括旧金山、伯克利(Berkeley)、奥克兰(Oakland)。旧金山共有17.2万个租金管制单元,占全市租房总量的75%。◇

(此文发表于1159E期旧金山湾区新闻版)

要想定期快速浏览一周新闻集锦,请点这里。

责任编辑:王洪生

评论