【大纪元2017年12月28日讯】（大纪元记者李欧综合报导）在科技业的带动下，整个湾区的经济受到正面影响，从旧金山到硅谷，遍布来自世界各地的资金，但这一切都需要土地的支撑才有办法运行。有限的可用空间，加上严刻的监管环境（尤其旧金山市），令开发商和使用者面临许多难题，但同样也为2018年带来不同的契机。
在2018年有哪些事件将持续影响旧金山市的商业地产CRE（Commercial Real Estate），网络媒体Bisow盘点出5大议题：
1.科技产业的热潮持续，湾区商业地产受益
科技业一向偏爱旧金山，在世邦魏理仕最新的Tech-30报告中，旧金山已经连续第6年位居科技业增长第一。科技就业增长率在过去两年增长了39.4%，平均办公楼租金增长了7.1%。另一方面，硅谷过去两年的租金要求增长了16.8%。
看看几个实例：Dropbox在2017年投下了有史以来最大的租赁合同；Facebook、Uber和Airbnb也纷纷抢夺大空间的办公楼面积。这种现象，致使短期内大面积的空间出现短缺问题，尤其是在租户需求明显的情况下。根据城市土地学会（Urban Land Institute）的报告，由于高薪职位的增加，旧金山经济增长良好，该地区财富持续增加。
2.投资成本问题
据城市土地学会（ULI）称，旧金山将继续吸引国内外投资。与旧金山相比，奥克兰市（Oakland）是更具有成本竞争力的市场。在ULI的报告中，奥克兰是第三大商业地产投资市场，位居旧金山、纽约之后。由于纽约的土地成本上涨，一些投资者甚至更喜欢旧金山，然而奥克兰距离旧金山仅20分钟车程而已。
3.可负担住房的紧缺
缺乏可负担住房的问题，将继续困扰圣何西和旧金山，这将影响在未来会继续恶化。城市土地学会调查表示，需要更多的公寓或微单元来帮助解决经济适用房的危机。新开发项目的建设成本上升，和经济适用房需求增加，使部分开发商放弃了未来的住房建设项目。
4.建设成本高涨
据JLL（Jones Lang LaSalle）最近的一份报告，旧金山、奥克兰和圣何西是最昂贵的城市之一，仅比纽约便宜。但是建设用工人荒和物资成本上涨继续困扰湾区建设。全国范围内，截至今年5月份，建筑工人平均工资增长2.4％，建筑业人员增长2.9％。硅谷、旧金山和旧金山半岛今年的办公楼建设数量，占全美近三分之一，这给当地劳动力带来了更多的限制。
5.可负担住房供需不平衡
即使在2020年有上万套住房单元投入市场，对旧金山的高住房需求仍然是一个持续的紧缺问题。供需失衡将有助于保持投资者对多家庭型住宅的兴趣，但仍将继续严重影响雇主和雇员，他们正在为可负担住房烦恼。
可负担住房的需求也可能削减办公楼的发展，每年的兴建面积达到上限，就要往后推迟新的空间分配。
除了以上面临的问题，整个湾区的商业地产模式也在转变当中，根据日前Bisnow和Mercurry News的报导，2018年有4个明显的趋势会持续演变：
A. 零售店的演变和附加
随着电子商务企业不断投资复杂的网络行销，提升用户体验，更多种类的商品和折扣，致使传统的实体店盈利能力直线下降。传统零售商需要新的方式来激发客户。零售商进而演变出不同的附加价值，吸引客户走进实体店面，同时用来区别从网络商店购买的消费体验。例如：提供娱乐和社交的元素，如酒吧、剧场、游戏区或休闲区，可以让人们感受不同的实体服务。
好比我们现在能在某些全食超市（Whole Foods）看到啤酒花园；在百货商场Nordstrom能看到酒吧台；在贝斯专卖店能玩保龄球等等。综合不同性质的实体店面也说明实体店购物变得不那么重要，但是它变得更加“社交”。
B. 东湾正在升温
东湾的投资成本与整个湾区相比，相对较低，因此该地区的开发会持续受到亲睐。一位建商表示，现在更多的项目朝都柏林（Dublin）和普莱森顿（Pleasanton）地区进行。湾区其他地区的高租金促使开发商将其零售店面、住宅和商业地产带到东湾。例如：开发商Blake | Griggs Properties预计投入7.5亿美元的东湾开发案，建设一个混合用途的就业中心。
C.生命科学产业的发展
像罗氏（Roche）、诺华（Novartis）、拜耳医药（Bayer Healthcare）、Illumina和Merck等生命科学（Life Science）公司都位在湾区，而且他们可以轻易地从斯坦福大学、加大伯克利分校和加大旧金山分校招揽人才。据JLL报告，2017年，中半岛、奥克兰和米申湾（Mission Bay）地区的生命科学就业率同比增长了6.5%，而且有220万平方呎的面积被该产业使用。
D.来自亚洲的资金
来自亚洲的资金在2017年持续进入湾区，尤其是硅谷一带。例如来自中国的Han’s Laser Technology Industry Group从今年初开始，在圣何西北部及市中心和桑尼维尔（Sunnyvaly）的商业地产中投入了至少1.99亿美元。
Han’s集团在硅谷目前被视为最活跃的投资方，据公开资料他们收购了多项商业地产，包括康宁开发部门、Cavium公司的办公楼、圣荷西市中心的希尔顿饭店、租用给中国科技公司LeEco的办公楼。
从办公室到酒店，亚洲投资者的交易显示，他们仍然看好硅谷。而且不仅中国，也包含来自韩国、新加坡的投资者。
世邦魏理仕CBRE全球投资者（CBRE Global Investors）在圣克拉拉（San Clara）的Tannery Way购买了一座面积为941,000平方呎的综合建筑群，花费6.1亿美元，其中的投资者之一就是韩国邮政（Korea Post）。
另外，韩国度假村运营商Aju Hotels and Resorts在6月份买下圣何西市中心的标志性建筑——威斯汀酒店（通常被称为圣克莱尔酒店Sainte Claire hotel
）支付了6,400万美元。
本文刊载于旧金山12月16日地产版，请点阅
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责任编辑：李曜宇
