【大纪元2017年02月10日讯】（大纪元记者林楚舟日本东京报导）日本不断放宽外国游客的签证门槛，相应的民宿等投资房在日本非常火爆，作为一般投资者来说，从房地产商得到投资房的收益率常看到8%、10%等诱人的投资利益，然而往往这样的收益率都是“表面收益率”。下面介绍些日本投资房收益率的基础常识供参考。
表面收益率
房地产出租的收益率的计算方法有“表面收益率”“实际收益率”两种方式。
表面收益率是指，一年的房租收入除以房地产的购入价格。
即：表面收益率＝1年的房租收入÷房地产购入价×100％
这里需要注意的是，经营房地产时，除了主要的房租收入外，还需要考虑到管理费、更新费用、礼金、停车场费、押金等。需要考虑涉及所有收入和费用。一般来说，房地产商给出的收益率属于这种没有考虑诸费用的“表面收益率”。
实际收益率
从预计的收入中，减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、广告宣传费、修缮集金、房贷利息等费用，在此基础上除以房地产的购入价。
即：实际收益率＝（1年的房租收入-诸费用）÷房地产购入价×100％
对于准确了解出租房地产的收入，采用实际收益率是非常必要的。同时，出租时，遇到空闲期、租金的调整、大规模修缮费等变化时，这些费用也不能忽视。为了提高实际收益率的精度，还应该考虑消费税、房地产取得税、中介手续费等。
不能轻信高收益率
在日本寻找房地产投资房时，常见到8%、10%的收益率高的物件，但是往往这些都是“表面收益率”，需进一步分析其各种费用事项。投资老手通常会索取过去的实际业绩，如果是新房，会收集附近类似住房的空闲率、发生不付房租的概率、租金的调整幅度等因素。
房地产投资自然也伴随着风险，对于新手来说，上述提供了一些如何把握“实际收益率”的参考，希望在实际中有所借鉴。
责任编辑：卢勇
