【大纪元2017年02月19日讯】（大纪元记者朱丽娅悉尼编译报导）墨尔本大学的经济学家Dominic Crowley、Shuyun May Li把住房、租房、股票市场的数据放入他们庞大的电子表格中，通过计算确定出买房还是租房是更好的资金决定。
据澳洲新闻网报道，他们的研究论文说，拥有自住房是澳洲文化中一个根深蒂固的愿望，澳洲人70％拥有自己的住房，把租房视作次等的选择，存在着“租金是死钱”、“租房是为别人还房贷”的说法。
但是，这两位研究人员表示，从资金的角度看，拥有自住房是否比租房更优越，这并不明朗。
购买自住房不仅需要存储首付款，而且是一个越来越艰钜的任务，将需要一对悉尼夫妇超过八年的时间准备，而且还面临着长期的前期和持续成本，包括印花税、过户费、房屋检查费、维护费、市政费、水费、房屋保险费、房产管理费，更不用说向银行支付的利息。
他们说：“如果潜在的买家决定租房而不是购房，可以将购房首付款、持续的成本费用差额用于投资其它资产。”
虽然不可能准确预测资金决策，但他们整合了数据来对比过去租房与购房的好处，查看了1983年至2005年间的情况。
对这个问题进行探讨，这并不是第一次。美国的一项研究发现，在截止至2013年的10年内，中等收入家庭租房比购房得到的净财富更多。
时机很重要
如何判断买房好还是租房好？
Crowley和Li称，大多数情况下的答案是买房。全澳的房主听到这一消息应该会感到开心。
“在过去30年的大部分时间里，澳洲州府城市买房比租房更为有利，” 他们说，“结果表明，目前悉尼、墨尔本、珀斯和达尔文买房都是有利的，而其它州府城市买房或租房并无明显优劣差异。”
但有一个前提条件，在衡量房产的潜在增值水平是否超过其它如股票之类的投资时，购房的时机对于房产增值程度有着很大的影响。
回顾历史数据，明显可以看到购房时机好坏直接决定购房是否比租房更合算。
报告中说：“每一州府城市，都有很长的房价上涨强劲的时期。每一城市至少有四年，其房产中位价上涨达到10％以上。另一方面，在每一城市也有多年房次中位价维持稳定或略微下跌。”
买家计算成本方式
该研究比较了10年后售出房产的买家与一直租房并以相同金额（包括首付款以及所有其它房主所需花费的成本）投资到股票和定期存款的人，并假定该买家和租客都居住于中价位的独立房现房中。
假设的购房者支付了20％的首付款并办理了仅偿还利息的贷款，那么当房产被出售时赚取的资本收益就会计算在内。
因为租房者通常比房主更频繁的搬家，按照平均搬家次数为三次，每次2000澳元的费用成本计入租房者的成本中，再加上每次搬家时平均所需的一个月的双重租金。
考虑到所有这些因素，除了1989年到1990年和2003年到2004年期间，悉尼几乎所有被调查的年份都被证明为买房更加合算。
调查发现，布里斯本在20世纪80年代大多数时候、1993年以来的每一年都是买房更为合算；在墨尔本和珀斯，租房仅在1990年左右更加合算；阿德雷德和堪培拉在20世纪80年代以及90年代早期以来都是买房更合算。
所以，传统智慧所认为的拥有房产所有权是财务成功的关键似乎是正确的，但该研究并不能预测未来的情况。
市场会下跌吗？
自1983年以来，房价上涨了三倍以上，远高于收入增加水平，而评论家警告，澳洲可能处于即将爆发的房地产泡沫中。
澳洲储备银行也认为根据市场条件，租房和买房从投资的角度来看大致相等。在2014年的一份报告中警告，房价必须继续以过去60年来一样的涨幅上升才能使买房优越于租房。
Crowley和Li总结道：“对于澳洲和全球潜在的首次购房者来说，选择购房还是租房是一个复杂而重要的决定。”
对于许多人而言，房主的非经济好处都使拥有自己的住房成为明显的选择，例如可以自由装修、不存在象租客那样可以被房东赶出去的问题。
请记住，购房贷款如同一项强制的储蓄计划，如果你选择租房方式，你需要是一名很自律的储蓄者。
责任编辑：简沐
