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大陆买家转资金趋难 南加州豪宅市场降温

中介仍乐观:中国资金出逃势不可挡

近年来华人纷纷赴美投资房地产。图为洛杉矶帕萨迪纳市(Pasadena)一处被华人买走的豪宅。(刘菲 /大纪元)
近年来大陆华人纷纷赴美投资房地产。图为南加州帕萨迪纳市(Pasadena)一处被华人买走的豪宅。(刘菲/大纪元)
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【大纪元2017年02月25日讯】(大纪元记者张纯之编译报导)多年来,美国洛杉矶圣盖博谷都是最受中国买家青睐的置产地之一。但最近该地区也感受到了北京当局打击资本外流带来的阵阵凉意,由于中国买家无法将资金转出来,原本几天就售出的豪宅现在等几个月都不一定卖得出去。不过,当地房产中间仍抱乐观态度,认为中国人资金出逃势不可挡,总会有办法转出来的。

豪宅销售时间数日变数月

据《洛杉矶时报》报导,亚凯迪亚市上农场(Upper Rancho)落叶路(Fallen Leaf Road)一幢为中国富豪设计的新建大宅含8卧室8浴室,报价980万美元,投入市场已经两个月了还未售出。而不久前,像这样的房产一上市就会立刻被抢走,因为在北京同样大小的房子可能要两倍价格。

该房产经纪人周迪(Dee Chou,音译)说,本来预计该大宅一上市就会收到多个报价,两星期内就能售出。当地其他房地产经纪人也报告说,现在针对中国买家的豪宅可能要花半年时间才能售出。罗兰岗房地产抵押贷款公司职员李姗妮(Sanne Lee,音译)说,所有经纪人都在叫:钱不来了。

不过,那些打算贷款购买高端房屋的美国买家却正当其时,因为现金买家少了,竞争也小了。工业市官员说,这种转折直接与中共的政策有关。

近年来,出于对中国经济的担忧,许多中国公民一直在向海外大量转移资金,掀起海外买房热潮,进而一路炒高了从伦敦到洛杉矶的房产价格。

尽管中共当局普遍支持投资外国房地产,但是他们也未料到资金外流速度会如此之快,规模如此之大。中国公民要想投资海外就必定会消耗中国的外汇储备。2014年中国外汇储备高达4万亿美元,但之后就持续减少了1万亿美元,达到6年来最低点。北京也很头疼,因为要稳定货币,保持在国际货币基金组织(IMF)的地位。

为了阻止资金外流,中共当局只允许国民每年每人兑换5万美元。不过,很多人还是能想办法绕过规定。有人请几十个亲友让出额度来帮助兑换外汇,将资金转到海外。

圣盖博谷房地产代理Helen Chen Martson说,这就像蚂蚁搬家。美国本土买家很难与这股来自中国的巨大资金流竞争。

豪宅市场降温 当地人竞争力提高

阿罕布拉私人医生蔡叶林(Yeling Tsai,音译)花了3年时间找遍圣盖博谷,才买到一幢房子。他和妻子看到,亚凯迪亚和圣马力诺房屋买家盈门,说普通话的买家几乎都是现金交易。他和妻子5次出价都被拒绝。

44岁的台湾移民赛先生说,这真的很令人沮丧。他们夫妇最终以150万美元价格在南帕萨迪纳买了一幢房子,但这个价格比要价高了整整20万美元。赛说:“我觉得自己过得不错,但作为一名医生我也竞争不过那些买家,他们买房子就好像是在星巴克买咖啡。”

但是,从2015年之后中国银行开始严格审核国民的换汇请求。当局加强力度打击各种资金外流手段,这些手段包括伪造贸易发票、走私珠宝和豪华手表,甚至伪造法律争端将现金转入海外律师手中。

当年12月31日,中共国家外汇管理局出台了史上最严格的指导条例。兑换外币的中国人必须承诺不投资外国产业,并需提供详细的外币使用规划。该机构同时也禁止客户帮他人兑换外汇。

这些规定已经在全世界中国人集中投资的城市产生了影响,包括温哥华、悉尼等,最近影响也蔓延到了西雅图。当然,没有哪个地区像南加地区一样能汇聚如此多的中国房产买家。10年来,中国买家的购房范围已经从圣盖博谷扩大到了橙县和河滨县。

中共当局很清楚,如果不加强资本管制中国的外汇储备就会被持续耗尽。而这些控制措施就意味着南加房地产市场,特别是豪宅市场开始趋于冷清,因为资金被卡在了中国。

实际上,在新指导条例出台前就已有迹象显示,圣盖博谷3年前开始的中国人购房热潮已在降温。据CoreLogic数据,亚凯迪亚的现金购房交易从2014年的461件降至了去年的344件。而在圣马力诺,现金交易从2014年的103件降至去年的86件。在阿罕布拉,现金交易从2015年高峰时期的208件降到了去年的130件。

总体而言,2014年至2016年间,圣盖博谷地区现金购房交易减少17%,洛县现金交易减少了6.9%;然而,同期内圣盖博谷房屋销售其实增加了5.7%,洛县提高了6.9%。

2015年初,亚凯迪亚的住宅中间价为110万美元,到去年底,亚市房屋中价已降至93万美元。在圣马力诺,去年第二季度住房中价约为250万美元,到第四季度就降到了220万美元。

经纪人:富人总会找到办法转钱

亚市房地产开发商Chateau集团的创始人Ann Sung说,这种放缓不一定是坏事。Sung认为2014年的购房热潮是不可持续的。

Sung表示,两星期内达成现金交易15日兑付(15-day Escrows)是不正常的,人们过去是盲目买房子,现在市场正在恢复正常。当地多名经纪人表示,少了现金交易本地传统的贷款买房者才有了机会。

圣马力诺房地产经纪人Linda Chang和Brent Chang母子说,中国买家减少始于2014年底,当时一幢房子可以获得15个报价,而现在只能获得7-8个报价。最近,准买家们都要求6个月Escrow付款期限,而通常才30天。不过他们全现金的报价足够吸引卖家等待。

延长付款期的情况也在亚凯迪亚出现,亚市有6万人口,其中60%是亚裔居民,该市集中体现了中国人的豪宅化现象。近年来,该市多幢1940年代农场风格的房子在售出后被拆掉重建,代之以百万美元的欧式豪宅。这些风格迥异的新房在该市引发了很大的争议。去年,亚市引入了新规限制新房的开发规模。

亚市前市长Mickey Segal说,许多被买下的房屋都无人居住,正回应了很多人的担心,这些房屋买家只是为了投资,而这可能会损害当地社区。

今天,亚凯迪亚很多豪宅的卖家都面临降价的压力。一位经纪人说,去年秋天她的一名客户将其一幢豪宅标价从1,000万美元降到了830万美元,因为该房子入市3个月都无人问津。

不过,落叶路豪宅的经纪人周迪却要乐观得多。她说,中国买家破除当局的资本监管只是个时间问题。由于担心中国经济增速放缓会导致人民币贬值,以及国内房地产市场需求饱和等,中国人的海外投资将会成为一股不可阻挡的力量。

而且,她的很多中国客户都感到有责任安置配偶和孩子来美享受更好的生活和教育,远离污染日渐严重的中国。已在亚凯迪亚生活了30多年的周迪说,富人总是会找到办法把钱弄出来的。◇#

责任编辑:方平

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2017-02-27 11:47 AM
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