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硅谷圣荷西拟出台新版埃利斯法 全美租管最严?

圣荷西市府大厦。(李欧/大纪元)

圣荷西市府大厦。(李欧/大纪元)

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【大纪元2017年02月27日讯】(大纪元记者梁博硅谷报导)硅谷之都圣荷西(San Jose)正在针对一项规范房东退市的加州法律《埃利斯法》(Ellis Act),酝酿圣荷西版本。

一直以来,对房东有利的加州1986年《埃利斯法》,被房东当作摆脱租管的“最后一根稻草”。房东可以借助该法律保护,退出租房市场,或者将租管房屋转换为不受租房管制后,重新入市。该法律规定,房东在清退全部租客和不出售物业的情况下,有权退出租房市场。

圣荷西新版《埃利斯法》草案除引用“高额补偿租客”的旧金山版,还增加更严苛条款,堵死了房屋退市后摆脱租管重返市场的一条主要通道。

草案提出,退市房屋推倒以后重建,新建筑如果在五年之内重新返市,那么该建筑此后将永久置于租管之下;如果重新返市在五年之后,则新建筑不受租管控制。

可是在一般情况下,原址新盖建筑不受租管条例管制,加州法律“Costa Howkins”中也规定,1995年以后的建筑不受租管限制。

预计,圣荷西版《埃利斯法》一旦获得通过,圣荷西租房管制的波及对象,将从小业主扩大至建筑商,其严厉程度将从“硅谷之最”跃居“全美之最”。

在经济和房价比翼齐飞的城市,采取种种限制房东的政策来平抑房租价格、平息租客抱怨,似乎是一个越来越多见的做法。

去年4月,百万人口大城市圣荷西迫于房价压力,刚刚结束了三十余年的温和租管,实行严厉租管——市议会首先通过议案,将1979年之前建造房屋的年租金最高涨幅从8%降至5%。在随后的租管细则讨论中,圣荷西市府提出更多偏向于保护租客的条款,并力图堵住每一个可让房东摆脱租管的漏洞。

“租管最严的城市五年尚能解套,可是在圣荷西,这块地方就死给你看了。”圣荷西小业主jenny赵说,小业主、开发商、租客没有一个是赢家,谁都受损,整个市场都将为此受到挤压。

草案的新增条款对开发商冲击最大,尤其是已经买下房屋还没有重新盖的建筑商更加难办。“小业主玩不起了,这样一来,投资的人都会撤,开发商也不好玩了。”圣荷西小业主贺全表示,原本对租管并不热心的开发商,以后有可能不再“隔岸观火”,成为小业主反对租管的同盟军。

目前,在租管严厉的加州城市,如旧金山、奥克兰、洛杉矶、Santa Monica、Los Angeles等,都会在各自版本的《埃利斯法》中加设退市门槛,一方面令房东为退市付出更多代价,另一方面对房屋脱管返市严加防范。

较之以上城市,圣荷西《埃利斯法》在租客补偿和优先权方面也是一个“升级版”。例如,以前的补偿还可根据租客收入而定,现在则无论对方收入如何,房东必须给予高额补偿;原址新建筑入市五年之内,原租客享受回来居住优先权,享受原租金加上允许的涨幅;原址新建筑入市十年之内,原租客享受回来居住优先权,租金可按市场价。

做为驻扎着大量科技公司的硅谷商业和研发中心,圣荷西曾位列房地产网站“全美最贵十大租屋城市”榜首,过去五年的租金涨幅超过54%,租客平均每月四分之一的收入用来支付房租,但是与此同时,受租金管制的房屋租金却停留在几十年前的价位。

对此,经济学家和房东们的看法是,租管、严厉的租管将日益加剧这种不平衡。

圣荷西租管细则是由市府房管部门主导、业主代表和租客代表参加的行动小组讨论、最终由市议会投票决定的。

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责任编辑:王洪生

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2017-02-27 3:06 PM
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