【大纪元2017年03月02日讯】（文：鲍云雁）在美国，商业地产通常按照Cap Rate(Capitalization Rate)，也就是投资回报率NOI(The Ration of New Operation Income)来计算商业地产价值。
通常出租回报率(Cap Rate)通常在4% 到9%之间(这里泛指那些知名品牌和信用评级比较好企业，也有一些小型的购物中心，回报可以达到12%或更多，但信用、可持续营运水平都不稳定)。而商业地产它本身是一项基于物业的一项商业投资行为，其“回报率”至关重要的一点是通过投资商业地产行为，大致可以获得以下几种受益方式：
1）正向投资回报收益(PositiveCash Flow)：
其投资回报率稳定，而且按照租约结构逐年递增，我们可以称为被动收益(Passive Income)，也就是在地产出租后，不需要处理太多物业中的琐事，相对比较轻松，只要收取租金就好，但很多业主忽略物业项目的管理，如果物业项目运营不佳，这就增加了续约的风险，所以最好要“定时评估”物业项目的营运情况。
2）使用杠杆式达到资产倍增效应(Using Leverage to Multiply Asset Value)：
贷款公司倾向给有实力的企业(拥有固定租户)签订租约地产物业贷款，业主可以贷款高达七至八成，随着租金的上调，业主可以进行重新贷款，然后再投入到相同的类似物业当中去，因为高质量的租户和稳定的租金收益，适度使用杠杆可以使资产价值倍增。
3）对抗通货膨胀风险(Hedge on Inflation)：
很多NN和NNN的租约，租金在十年、十五年、甚至更长的租约结构中上升非常稳定，不受经济大环境因素影响，随着租金的稳定上涨，物业的价值随之提升。
4）有效的避税(Maximizing Tax Benefits)：
商业地产税中有很多开销成本可以分摊抵税或延税，比如说管理费用摊销、利息抵税、物业折旧费抵税、资产转换升级延税等方式，物业通过交易置换滚雪球式发展，以延迟交税的方式把资产规模扩大。
5）价值递增(Asset Value Appreciation)：
物业除了有稳定的收益，还通过逐渐增加租金的方式来使物业价值递增，与其他行业的收益比较，美国商业地产的价值稳定上升是备受投资者推崇。
具备了以上投资地产的概念之后，再加上自己亲身敏锐的堪察，总是增加投资回报率。
我们可以为您提供上市及未上市商业地产。
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