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AB1506欲攻破最后防线 加州房东面临全面租管

加州政府议会大厦。(大纪元资料图片)

加州政府议会大厦。(大纪元资料图片)

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【大纪元2017年03月02日讯】(大纪元记者梁博加州硅谷报导)早春2月,旧金山的州众议员邱信福(David Chiu)和东湾的州众议员邦塔(Rob Bonta)提出了在加州全面租管的AB1506议案,使加州房东感到,租房市场最冷的严冬即将来临。AB1506议案准备大幅扩展租管对象的范围,其内容包括以前不受租管的房型,如:独立屋、Condo、1995年2月之前建造的新屋,将全部被置于租管之下,同时还规定,租客搬离后,房东除了租管允许的少量涨幅外,不可以按市场价重新设定房租价格。

该议案是针对一项对房东有利的1995年加州法律AB1164(又称 Costa Hawkins)提出的,内容与AB1164的相关条款截然相反,被称为“针对房东的重磅炸弹”。而AB1164一直被房东视为摆脱租管的“最后一道防线”。

“一旦AB1506获得通过,AB1164就将废除,加州所有的出租房屋都有可能被租管”,湾区一家房东组织预测,这是一个非常危险的信号,意味着加州将在租管道路上走得更远。

他们担忧,过度严厉的租管政策可能导致房东破产、房价下跌,整个租房市场面临萎缩,甚至被管死。

“最可怕的是,独立屋和condo还可以卖掉或自己住,可是公寓怎么办?卖又卖不出去,不经营还不行,就只有贴钱租出去,一直到破产”,圣荷西业主贺全说。

到目前为止,加州总共有包括旧金山、奥克兰、伯克利、圣荷西、东帕洛阿图(East Palo Alto)、海沃(Hayward)、洛杉矶、洛斯加托斯、圣莫尼卡等12个城市实行租房管制。去年,租管和不租管的激烈争执在湾区一些城市,如:圣马刁、红木城、伯林甘及山景城冲突明显,并且一直持续到现在。据了解,菲利蒙、联合市、苗必达、坎贝尔等城市也在租管考虑之中。

如何平抑飞涨的租价,这在经济发达地区一直都是大问题,而在复杂多元的社会系统中,租管被认为是一个“头痛医头、脚痛医脚”、“相对简单化的强制解决办法”。

倾向于租房管制的主要是租客组织和一部分城市官员。持相反意见的是业主和一些经济学者,他们认为,租管违背自由经济和私有产权,将造成与初衷正好相反的一系列恶果,如租金不降反升、供应减少、租赁关系紧张等等。在这方面,实行严厉租管将近四十年的旧金山,是一个被经常提及的典型例证,前年,这里总计有3万个出租房屋被迫退出租赁市场。

前诺贝尔经济学奖得主克鲁明(Paul Krugman)“租管只会带来双输局面,这是经济学上最无争议的概念之一”的经典论断,获得广泛认同。

为什么加州的城市越来越倾向于租管?湾区屋主联盟(BAHN)潘丹说,自住屋比例从2005年的最高点逐年下降,到2016年降至1980年以来的最低点,加州尤其明显,自住屋只比出租屋多了3-4个百分点,租客比例逐年攀升。

所以,在租金高涨的租房市场上,因失去议价能力而处于相对弱势的租客群体,由于人数比例上升而占据选票优势。

“一个经济问题就变成了政治问题,还被归结为必须照顾弱者的道义问题”,一位房东表示,租客与房东的强弱关系是市场决定的,是相对的、暂时的,他抱怨说,加州已经有租客保护条例,但是房东在市场低迷的时候,却从未得到额外照顾。

3月3日中午,提案人邱信福将在旧金山Milton Marks Auditorium举行AB1506公听会,如果有意见的人士可以去发言。

目前,加州房东们正在争取阻止AB1506在委员会中获得通过。他们呼吁政府能在不损害自由经济的情况下,找到公正解决房价问题的更好办法。◇

责任编辑:王曦

(此文发表于1123D期旧金山湾区新闻版)

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2017-03-02 4:27 PM
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