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英国住房为何严重短缺?

2017英国住房白皮书隐含的秘密

伦敦附近凯特勒姆的高级住宅区(图片由开发商提供)

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【大纪元2017年03月03日讯】(英国大纪元记者王华报导)2017年2月7日,英国政府发布的《2017年英国住房白皮书》中政府公开承认:英国面临史上最严重的住房短缺,并制定了很多新规定。相对于此前英国政府公布的77页脱欧白皮书,104页的住房白皮书给出的信息更加震撼。

每年缺25万住房 伦敦有的区供求比仅2%

英国政府承认每年至少需要25万套新增住房,而实际新建住房远远不能满足需要,每年缺口近9万套。2015-2016的需求量更是创了新高:27万套,缺口也达到惊人的11万套。比如伦敦平均只能满足住房需求量的55%,在伦敦33个行政区中的14个行政区房屋供应都不足需求的50%,在Haringey为12%,Enfield为29%,而Redbridge仅为2%。

白皮书强调:“我们想要建设一个公平的社会,但房产市场存在的问题,是最大的阻碍。越来越多的英国人买不起房,更多的人选择租房,约220万人,每个月花掉三分之一的收入租房。”在过去25年里,英国整体经济增长了41%,但房产建筑业仅仅增长了11%,差了几乎四倍。住房短缺主要是新建房屋太少,目前英国只有11%的土地建了住宅。具体三个原因:一是超过40%的地方政府,没有足够多足够好的建房计划;二是建房速度太慢,计划批得太慢,开发商囤地捂盘。(这和中国很类似。眼看房价不断继续上涨,而地皮有限,越到后面房价越高,故而开发商都想囤货居奇);三是商业开发是英国房地产市场的主导力量,10大住宅建筑公司建设了约60%的住房,而政府开发却很少。

伦敦房价十年翻倍 单身上班族要等30年攒首付

由于住房短缺,必然导致房价的飙升和房租的上涨。

最近三年来的房价年增长率,2014年涨幅最大,最高峰时约为12%,2015年涨幅约为5%,2016年约为6%。即使受到脱欧影响,英国的房价还在稳稳地上涨。2016年底第一太平戴维斯的资料显示,英国房屋的价值在过去10年中猛增了1.412万亿英镑,房产总价值达到5.752万亿英镑,超过了法国、德国和意大利三国GDP的总和。其中增长值中超过一半来自伦敦,十年来伦敦房屋总价值翻了一番,其次是东南部如肯特郡等,由于通勤伦敦非常方便而房价大涨。

目前英国人平均要用至少14年的不吃不喝的纯收入才能支付全部房款,这个数字在国际上不算高,但英国房价存在极大的地区性差异。据英国房产调研公司eMoov的统计:2016年6月英国平均房价为3,300英镑/平米,而伦敦每平米房价12,468英镑,伦敦高出全国平均值的4倍。俗话说,“小英国,大伦敦”。据2015年2月统计,伦敦的人口已经突破860万,创下自1939年以来的最高纪录。伦敦面积大约占全英国的1/130,而人口却占了1/9,成为欧洲最大的城市。

近来网络上流传一份“在伦敦的单身上班族,到底需要多少年才能付得起第一套房的首付?”的调查报告,引起民众哗然。报告详细地罗列了伦敦各个地段的房价,在该地区工资收入,以及由此换算出来需要攒多少年的工资才能交得起首付。其中购房款以攒下工资的5%来计算,因为伦敦生活费很高,年轻人绝大多数都不够花,属于“月光族”,每月能攒下5%的工资已经非常难了。

这样算下来,排在第一名的是富人区Kensington and Chelsea,房产均价:£1,303,778,按房价的10%来首付费用:£130,378,该区域上班族平均年收入:£38,163,攒下5%工资需要多少年才能付首付:68年。第二名是Westminster,需要50年来支付首付,以后每月再支付高昂的贷款费。随后排名最高的是Camden需45年,帝国理工大学所在的Hammersmith and Fulham区需要41年,而在北二环的Haringey,则需要37年攒够首付。报告给出其它区也要20-30年来积累首付。

住房拥有率30年最低 房屋短缺的4大原因

说英国房屋短缺,并不是说英国人没有房子住,(相反,英国无家可归者很少),而是说无力购买自己的房子,只能靠独自租房或与人合租。据2016年8月英国决策基金会的报告显示,英国住房拥有率在2003年4月达到峰值:71%的英国人拥有住房(包括贷款买房的情况),而到2016年2月下落到64%,成为1986年以来最低值。其中大曼彻斯特郡的住房自有率从2003年的72%下降到2016年的58%,伦敦从2000年的72%下降到2016年的58%。而对应的英国租房率从2003年的11%上涨到2015年的19%,大曼彻斯特郡则从6%增到20%。

和大陆讲的住房私有率不同的是,住房自有率是以拥有所居住房产产权的家庭数量占全部之比:住房自有率=(居住于自有产权的家庭户数/全部家庭户数)X100%。自1986年以来,这个分母部分在不断扩大,因为包括了家庭子女长大成家后的新需求、新增几百万的移民、买来出租的 buy to let 政策,以及外国买房者的涌入,这些分母数据的增加,导致了住房自有率的下降,其实,住在自有产权的英国家庭总数值也在不断上升。

这4个分母的增加也就给出了房屋短缺的4大原因。

首先,由于人的寿命延长,以及英国家庭平均有3个以上的孩子,这就让原来1980年代的1个家庭,变成了2010年代的4个家庭,这就大大增加了对住房的需求。调查显示,很多英国65岁以上的老人只身居住在大房子中,由于膝下无人陪伴导致至少两间卧室空置,目前英国超过200万套住房存在此现象,房产价值约为8,350亿英镑。这200万套老人的空置房与220万年轻人租房的数据形成了对照。

第二、外来移民带来的住房需求。由于过去几十年对欧盟的开放,对难民的救济安排,以及中国、俄罗斯、中东人以及全球各地的人们涌入环境优美、生活舒适、保健安全的英国,这令英国住房的增长速度远远落后于移民的增长。2015年数据显示,44%的伦敦居民是由各种少数族裔所组成的非白人人口,这个数据未来还会增加。官方预计,未来25年,英格兰需要530万套新房,其中移民需求占37%。

第三、允许购房者买房来出租。英国政府为了增加收入,允许本国人或外国人购房出租(buy-to-let),这无形中制造了更多的自住房的短缺和出租房价格的提升,有调查显示,70%以上的民众认为该项目“不公平”或“非常不公平”,因为近些年来拥有多套出租用房的房主不断增加,高额的租金收入使他们有能力购买更多房产用于投资,这样一来买不起房的人们的境遇便会更加艰难。

第四个因素是外国买房团的出现,只要付现金,英国政府就允许持有外国护照的人购买英国的房产,这无疑又大大增加了英国年轻人买房的难度。

买房出租加剧自住房短缺 催生房产富豪

有关买房出租者,有两个传奇故事不得不说。

2017年2月初,来自曼彻斯特的Marco Robinson,宣布要把位于兰开夏郡(Lancashire) Preston 的一栋价值数十万英镑的精装修三房公寓免费送人,但条件是必须是流浪汉。

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2017年2月初,buy-to-let大亨Marco Robinson宣布要把位于兰开夏郡 Preston 的一栋价值数十万英镑的精装修三房公寓免费送给流浪汉。

早在2016年3月,他就把一套位于曼城市中心的两室公寓送人。据说他是用这种独特方式来抗议英国政府在2016年4月提高购房3%的印花税。

48岁的Marco自称少年时无家可归,曾和母亲流浪街头。45岁那年,他辞掉工作开始做购房出租生意,短短3年他就买了150套房子,赚了数百万英镑。也许曼城持续增长的出租房价格就有他的“功劳”。

与Marco高调张扬所不同的是,曾是数学老师的威尔逊夫妇,是全英国最大的“买来租”富豪。

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曾是数学老师的威尔逊夫妇(Fergus and Judith Wilson),是全英最大的“买来租”富豪。

他们算出一个门道:从银行贷款来买房子,每月从租客收来的租金足够支付给银行的贷款,于是他们就辞职大干一场。从1980年代初,他们相继在伦敦东南部的肯特郡、顺着 M20买下1,000套住房。2014年出售100套优质住房,挣了1亿英镑,2015年他们把剩下的900套全部卖给了阿拉伯投资者,得到2.5亿英镑。

在无房者眼里,这简直是掠夺,他们赚的都是租房者的血汗钱,为什么这次白皮书没有停止这个政策呢?因为在崇尚自由经济的保守党看来,这样做是为了激活市场,同时给英国带来最关键的资金。当初撒切尔夫人把原本属于政府的福利房以非常低的价格卖给住在里面两年以上的租户,就是为了私有化,这令当时英国住房自有率来了个飞跃。

白皮书是转折点 重点由买房转到租房

回头再来看白皮书,造成房屋短缺的这4大因素都没有触及,而只是提出要增加房屋的修建。2月7日,英国社区和当地政府大臣Sajid Javid代表英国政府在下议院发布住房白皮书时动情地表示:“房价持续飙升,若我们现在不采取行动,将拖垮整整一代人。今天你走在街上,肯定会看到这样的场景,年轻人将脸贴在房地产商的窗口上,试图能找到能买得起的房产,然而结果是令人失望的。英国房地产市场已然崩溃,解决方案是在人们期望居住的地方建造更多新房屋。”

人们注意到,这次白皮书是自1980年以来英国第一次将租客权益放在首位,与前任首相卡梅伦旨在提供“可负担得起的买卖房屋”不同的是,特蕾莎•梅首相承诺将为“租房一族”提供更多“可负担得起的房租”。这次白皮书将鼓励业主提供“家庭友好”政策,保障租户三年租约,禁止不良业主实施不合标准的午夜措施,进一步禁止房屋中介收取费用。

为保障租客的权益。2016年11月,英国大臣Philip Hammond宣布,禁止对租客收取中介费,然而适得其反,中介将会把这笔费用加到房主身上,而房主又会变相提高房租,把这笔费用转嫁到租客身上。

白皮书的具体建议

如何修建住宅,Javid建议说,政府希望将空置的商店来变成住房,加大城市密度,火车站的停车场等可以移到地下,但同时保证绿化带不受影响。英国政府还将规划许可(planning permission)的期限从三年缩减到两年,这样迫使开发商尽早建房;同时建造更多庇护性住房
(sheltered housing),使更多空巢老人搬到较小的住宅,然后把更多大的house留给需要的年轻人;鼓励年轻人购买预制装配式住宅(pre-fabricated houses),这种住宅相对更容易搭建,价格也便宜很多;在伦敦等大城市,建立密集的住宅区;提供更多,人们可以负担得起的住宅。

对于新建私有公租房(build-to-rent scheme)的租客租赁期限延长,由目前的1-2年提升至3年及以上,打造“家庭友好型”的居住节奏,让租客们更有“家”的感觉。但这一政策对之前已经购买buy-to-let房产的房东与租客并不构成影响。

Javid还表示,要加快建房速度就要增加建筑劳动力,解决建筑工人短缺问题。据说目前很多华人建筑队也加入到新建住宅中来。

白皮书中还宣布要更多地协助购房者,继续支持Help to Buy 和 Starter Homes。前者给首次购房者提供20%的贷款,前五年免息,此后支付1.75%的年息,(这比市场贷款利息要低很多),而且贷款只需要在卖出房产时返还即可。这个优惠政策也适合所有在英国拥有合法身份的华人。Starter Homes计划在2016年政府提出拨款23亿英镑,在未来五年内建设20万户Starter Homes住宅,并且为40岁以下的首次购房者提供低于市场价格20%的购房优惠。白皮书还提到Affordable Homes 项目来帮助低收入家庭购房。◇

责任编辑:文婧

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