site logo: www.epochtimes.com

曼哈顿地产破迷

文/Jane Qi 

曼哈顿作为岛屿,因其无法向周边扩展的特点,注定了曼哈顿地产长期来讲持续走高的特性。(戴兵/大纪元)

曼哈顿作为岛屿,因其无法向周边扩展的特点,注定了曼哈顿地产长期来讲持续走高的特性。(戴兵/大纪元)

人气: 51
【字号】    
   标签: tags: ,

【大纪元2017年03月27日讯】一位在纽约居住和工作了几十年的地产经纪人这样介绍曼哈顿地产,“曼哈顿可能是世界唯一一处您不必在意‘买涨’或‘买跌’的地方,曼哈顿作为岛屿,因其无法向周边扩展的特点,注定了曼哈顿地产长期来讲持续走高的特性。”

提起曼哈顿地产,不少买家会即刻想到“昂贵”二字。的确,通过各类新闻或身边亲朋的经验,在曼哈顿置产,动辄百万、千万,甚至上亿美金的投资都屡见不鲜。曼哈顿地产投资高不封顶已是人人皆知,但曼哈顿中、低端的地产市场现状如何,特别是其低端地产市场的价格极限何在,也许对不少买家来说还是个谜团。

概 述 

曼哈顿岛简单来说可分为下城(23街以南)、中城(23至59街)和上城(59街以北),而若细分又有大小不等的四十余个社区,其地理人文环境和房产皆有各自特点。曼哈顿高楼林立,即使同一栋楼宇中,不同楼层、不同朝向或结构能让有近似面积的房产价格差之千里。在这个陆地面积不足23平方英里的岛屿上,2015年人口达160余万人,曼哈顿人口密度居全美城市之冠。这一切使曼哈顿成为一个巨大的地产市场。

根据纽约经纪人地产网Online Residential (OLR)数据,曼哈顿2016年一年间仅住宅的交易量(包括Condo康斗公寓、Co-op合作公寓及一家庭或多家庭屋)就逾万宗,其中Condo和Co-op交易量占交易总量的98%以上。

曼哈顿风光。(戴兵/大纪元)
曼哈顿风光(戴兵/大纪元)

 七、八十万的机会 

数据表明,2016年曼哈顿Condo五个平均单位售价(每平方英尺售价)最昂贵的地段,包括Central Park South (中央公园南端)、West Greenwich Village(西格林威治村)、Greenwich Village(格林威治村)、Middletown East(中城东区)和 Soho(苏豪区)。在2016年间,曼哈顿Condo平均销售中位价约320万美元,每平方英尺售价约 $2,500,比5年前(2011年)这些地段的平均单位售价增加了52%。先别咂舌,毕竟这些地段销售价格在40万至100万美元之间Condo的平均单位售价约为$1,600,这些大多是面积在400~800平方英尺之间的Studio或1卧Condo公寓,也就是说,面积比较小的公寓,其单位售价会大幅降低。

因此,即使以七、八十万美金在曼哈顿单位售价最贵地段觅得一处约500平方英尺的居所或投资房,也不乏机会。目前这些地段Condo平均租金毛收益率约3.3%(不考虑房产地税、保险、管理费等养房费用)。

五、六十万也有机会 

接下来,看看曼哈顿2016年Condo平均单位售价居中的五个地段:Kips Bay(基普斯湾)、Upper West Side(上西城)、Turtle Bay(海龟湾)、Little Italy(小意大利)和Financial District (华尔街金融区)。在2016年,这些地段Condo平均销售中位价约170万美元,平均单位售价约$1,600,比5年前(2011年)这些地段Condo的平均单位售价增加了55%。同样,这些地段销售价格在40万~80万美元间、面积大多在400~800平方英尺之间的Studio或1卧Condo公寓的平均单位售价约$1,200,比这些地段Condo的整体平均单位售价降低很多。

也就是说,以五、六十万的资金在曼哈顿单位售价居中地段觅得一处约500平方英尺的居所或投资房并非奢求。目前这些地段Condo平均租金毛收益率约4.0%。

不足四十万仍不乏机会 

最后,来看看曼哈顿2016年Condo平均单位售价较低的几个地段:East Harlem(东哈林区)、Hamilton Heights(汉密尔顿高地)、Hudson Heights(哈德逊高地)、Washington Heights(华盛顿高地)和Inwood(因伍德)。这些地段除East Harlem外,都地处曼哈顿上城135街以上。其中Hamilton Heights是纽约城市大学(在138街)所在地,Washington Heights是哥伦比亚大学医学院(在168街)所在地,Inwood区在曼哈顿最北端。这些地段和曼哈顿其他地段一样,在过去涨势甚好的几年中,并不例外,如其Condo平均单位售价从2011年至2016年增加了31%,达每平方英尺$664,2016年这些地段Condo平均销售中位价约49万美元。

尽管比起曼哈顿其他地段,这些社区距曼哈顿的中城或下城繁华的金融区稍远,但这些地段距地铁(A或1号车)步行少则3、5分钟,多则不过10分钟,约半小时即可达中城或下城的便利,加之地处曼哈顿上西城的哥伦比亚大学今年春季开始在紧靠这些社区的Harlem(哈林区)西部扩建校园的计划,让这些地段日益受到买家的关注。

如您手握三、四十万的资金,这些地段会助您在曼哈顿寻得属于自己的一方天地。目前这些地段Condo的平均租金毛收益率约5.9%。

纽约曼哈顿岛风光(戴兵/大纪元)
纽约曼哈顿岛风光(戴兵/大纪元)

更广阔的天地 

以上所述都是曼哈顿Condo的销售情况。如您在曼哈顿或其周边地区工作,有固定工作收入,买房准备自住的话,那您在曼哈顿置业的天地就更加广阔,因为除Condo外,您可考虑购买Co-op合作公寓。据统计,纽约市约80%的住宅库存都是Co-op,大量的Co-op及其对买家经济状况的相对严格的审核,被认为是纽约地产市场未受2008-2009年经济危机重创的重要原因。

一般来说,曼哈顿Co-op合作公寓比同地段Condo公寓的单位售价要低廉很多,大多居住一年或若干年后允许出租。曼哈顿2016年Co-op五个平均单位售价最贵地段(Central Park West 和 Central Park South、Greenwich Village、Soho 和 Tribeca)、五个中档地段(Chelsea、Morningside Heights、Kips Bay、Middletown East和Clinton)以及价格低端地段(Harlem、East Harlem、Hamilton Heights、Inwood和Washington Heights)的Co-op的2016年平均中位售价分别约200万美元、63万美元和35万美元,相应平均单位售价分别约$1,700、$970和$470。

近来一位客户说希望在Brooklyn买一套价值25万美元左右的公寓,细问得知她刚大学毕业,在曼哈顿中城工作,收入不高,25万左右的预算不曾考虑曼哈顿地产。笔者告知这位客户,以不足30万美金买自住的Co-op,在目前曼哈顿市场有30多个房源,惊讶之余,这位客户现已开始注意曼哈顿地产。

讲过了曼哈顿的Condo和Co-op,您若依旧对只占曼哈顿住宅销售不足0.5%的多家庭屋投资房情有独钟,笔者愿告知您2016年曼哈顿销售的60多个多家庭屋中,90%以上位于纽约上城,而且大多在Harlem、East Harlem、Hamilton Heights以及Washington Heights几个社区,价格多在100至300万美元之间。买这类房屋除了注意了解房子的地税、保险、管理费、当地租金市场外,您最好请专业人士现场看房,估算出可能需要的修缮和更新房屋设施的费用,以便较准确计算未来可能的投资收益。

结 语 

关于以上提及的目前曼哈顿单位价格低端地段,笔者在此分享一点自身经历供参考。2000年左右,笔者和家人在曼哈顿哥伦比亚大学附近居住。那时,儿子与同在哥大读书或工作的华人家庭的孩子们经常在一起玩,一起长大。去年夏天,孩子们都上大学了,大家在一起聚会,笔者发现她们很多都已买了房子,而且都买在哥伦比亚大学以北,比如安家在Morningside Heights的有2家,在Hamilton Heights的有2家,Bronx的Riverdale有1家,还有1家正在曼哈顿最北部的Inwood地区找房。尽管有家人在哥大或哥大附近工作是这些华人家庭在这些地段买房的原因之一,但地铁通勤的便利、子女能享受曼哈顿优质公立学校教育、可负担的房价,以及多年居住后可观的房屋升值,想必也是让这些朋友们乐得在这些社区置产的动力。

曼哈顿既能为一掷千金者提供投资契机,也可让预算不足30万元的买家不必觉得囊中羞涩,也算是这迷人岛屿的又一个奇迹吧。

作者简介
Jane Qi,纽约Coldwell Banker Reliable地产经纪,理工科背景,来美二十年,在纽约曼哈顿、加州旧金山湾区和麻州的波士顿地区都生活和工作多年,拥有纽约、麻州和加州地产经纪执照。Jane将根据您的投资要求和目标地段为您量身制定房产计划,电话:917-650-9132,微信:janeqi99。 

 

评论