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北加州奥克兰业主怎样失去了自己的楼宇?

位于奥克兰的Empyrean Towers大厦。(梁博/大纪元)
湾区华裔地产商爱丽丝•谢。(梁博/大纪元)
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【大纪元2017年03月06日讯】(大纪元记者梁博硅谷报导)位于加州奥克兰(Oakland)市中心13街344号的Empyrean Towers大厦,是一座百年建筑。

2011年3月,爱丽丝•谢(Alice Tse)母亲名下的有限责任公司,成为当时这座Menlo酒店的新业主,爱丽丝受托打理,并将大厦名字改为“Empyrean Towers”。

最近几年,爱丽丝因一场沸沸扬扬、多方介入的租赁纠纷而官司缠身,在当地被冠以恶名却百口莫辩,不仅眼睁睁看着这栋拥有99个单位的7层建筑被瓜分后另易其主,还可能搭上她父母一生心血购置的其他产业。

噩梦肇始

刚刚接手时,一切都还不错。

爱丽丝花了很多心思装修,每层装修需要四、五万块,她就一层一层装修,有资金再装修一层,预计每年装修两层。

2011年秋天,大厦开始有租客。“那时租客很好,收入稳定,不拖欠房租,每个房间租400块。”爱丽丝说,这样的情况一直持续到2013年,那年,她接受建议做周租酒店,每周租金200块。

爱丽丝认为,租客从那时开始变得很糟糕,到了2014年,有一些租客能住上二、三周既不搬走也不缴房租,有第一个人这样做,很快就有其他人跟着这样做。后来,整个大厦的租客都不缴房租,还经常有不认识的人拿着家具用品进来,和原租客挤在一个房间。

2014年7月的某一天,爱丽丝给6名租客下通知,限他们三天之内不付租金的话,就要搬离大厦。

这些通知产生的效果剧烈而又迅速——25分钟之内楼内起火,从2楼延烧至7楼。待消防车扑灭火势,租客堆放在2楼阳台的垃圾堆里被发现了一个点燃的烟头。

由于前业主曾经有过企图在大厦纵火的历史,爱丽丝也试图被描述成纵火者。爱丽丝说,她也没有证据证明是租客故意报复纵火,起火原因仍然无法解释。但是,可以肯定的是,那确是一切噩梦的开始。

Empyrean Towers
位于奥克兰的Empyrean Towers大厦的大厅。(梁博/大纪元)

麻烦来了

她的房子有问题!从那以后,租客们每天都去市府投诉,说房子漏水、电梯不能用、走廊有老鼠、墙壁爬蟑螂等等。爱丽丝认为,这些投诉有相当多渲染的成分,还有些出问题的地方经过爱丽丝找人维修后,马上就又被租客破坏掉。

当租客们找来了一个提供免费法律服务的租客组织EDC(Eviction defense center),这座大厦受到更加强势的谴责。

当地媒体的第一次报导出现在2014年12月8日。租客重复了向市府投诉的内容,他们还说,在这个毒贩、扒手、妓女聚集的污秽之地,残疾租户受到欺凌、几十个租户面临驱逐。

2015年2月,一家媒体带着摄影机悄悄进来,在大厦待了整整一个晚上,拍到了“这里不是人住的”画面,随后在电视台反复播放。爱丽丝表示自己被妖魔化,她不知道这些画面是怎么拍到的,并且,就是从那时开始,这家媒体就可以随时进来大厦拍摄。

3月,当奥克兰市检察官在又接到投诉而到大厦检查的时候,租客领袖带领着那家媒体,挨个单位去拍摄那些刚刚修好就被他们损坏的装修。在媒体报导和租客组织的压力下,检察官只好重开刚刚在3月6号已经关闭的案子。

2015年4月,奥克兰城市起诉Empyrean Towers和爱丽丝“非法驱逐”和“管理不善”。

同样在4月份,租客找到专门控告业主的律师,对Empyrean Towers和爱丽丝发起四桩诉讼。爱丽丝说,当时她的租户中包括曾经两度因欠租打赢官司的专业租户

在接下来的5月份,麻烦变得更大。一名租客声称房间里的水有毒,水样很快被取走化验。但是,检察官不等水样化验结果出来,当天就下令紧急疏散租客,全面清洗大厦的供水系统。

三辆大巴把将近一百名租客运到一家酒店,安置在47个房间。EDC还要求爱丽丝为他们额外支付每天每人45美元补偿金,尽管其中有一部分人从来没有在大厦做过租客登记。

5份水样报告结果很快出来了,上面显示大厦的水源没有任何问题,租客们在三天之后也搬回大厦。但是,市府律师仍然向法庭申请,任命接管公司委派的一名接管人掌管大厦,从此,爱丽丝失去了Empyrean Towers大厦的管理权。

Empyrean Towers
位于奥克兰的Empyrean Towers大厦的走廊。(梁博/大纪元)

瓜分

接管人在上任后的第一个礼拜就向法庭申请25万元的维修管理费,这笔钱从大厦的净资产里支付,他答应半年之内改善环境后就把大厦管理权还给爱丽丝。

但25万不到两个月就被接管人用完了,接管人一次又一次地向法庭申请批准加大维修管理费用。这时,就连一年多未付房租的租客们也在媒体上指责接管人,说他把钱放进自己的腰包而不做任何事情,是“在抢钱”。爱丽丝不堪重负,只好向联邦法院申请破产,大厦产权进入破产法庭的调节程序。

2015年11月,破产法庭委派一名托管人替换了接管人,负责建筑修缮和管理资产。托管人很快修好了在接管人管理时突然停止运作的暖气系统,不过,他的花费高出正常价格好几倍多。更令人奇怪的是,原来的接管人不仅被州法院允许,每月继续收取十多万元的个人费用和律师费,还向法庭申请,要爱丽丝个人承担欠费52万元,接管人给出的理由是,他分不到破产的资产。

2016年3月,爱丽丝向破产法庭申请卖掉大厦,有人愿意出560万元的市价。这时候,出现更令人跌破眼镜的一幕。

破产法庭开庭竞拍,出最高价的买家意外落拍,由托管人和EDC组织联系的廉租房建筑商,以450万美元价格获得大厦购买权,法庭还两次批准付款延期总共一年,以便建商筹集房款。

当天,奥克兰市长及几位议员亲自到庭旁听,这在民间财产纠纷案件的审理中极为少见。拍卖结束后,法院宣布,Empyrean Towers大厦将被改造成奥克兰未来55年内的低价廉租房。舆论一片欢腾。

噩梦还在延续

周三(3月8日),爱丽丝的案子又一次开庭。这次开庭将针对两个动议,一个是把爱丽丝的母亲追加为个人被告,一个是冻结爱丽丝母亲的另外5项资产。

但是按照法律,如果有限责任公司破产,案件就会了结,一般情况下,公司主人的其他私产不会被追诉。

危险正一步步临近她母亲名下的其他私产。爱丽丝说,如果这两个动议被法官批准,后果太恐怖,这相当于她家里无法变卖房产,也无法承担昂贵的律师费,如果保险公司的律师一旦撤走,全家将失去所有保护。

爱丽丝来自香港,是家中独女,八零后,在大学里读软件工程,毕业后曾做过一段短暂的电脑工程师,随后开始房地产创业,父母用一生辛劳积攒下来的资产支持她。尽管年轻,她并不缺乏经营管理经验。

但是,“她孤身一人,无法抵御巨大的利益链条”,湾区一位房东组织成员表示,对爱丽丝的支持,不仅有助于今后打理自己的出租生意,也会推动社会正义。◇

(此文发表于1124A期旧金山湾区新闻版)

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责任编辑:王洪生

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2017-03-06 3:51 PM
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