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投资渥太华公寓的利弊有哪些?

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【大纪元2017年04月02日讯】(大纪元记者徐真编译报导)Tony Miller是渥太华的房地产经纪人和投资人,他近期在《渥太华太阳报》上撰写文章,阐述在渥太华投资公寓的利弊。

Tony的客户Sarah想要参观的新共管公寓非常好。房型设计使公寓内的自然采光充足,并配备了现代化的厨房和浴室。这些公寓虽然面积有些小,但公寓大楼一层的健身房,咖啡厅等公共设施增加了生活空间,使这些公寓温馨而舒适。

在完成共管公寓参观之旅后,Sarah说:“这些公寓会成为很好的投资。”Tony从很多人那里也听到相同的评论,包括投资者和其他房地产经纪人。

但Tony认为,渥太华的大多数公寓和公寓连锁酒店都是糟糕的投资物业。这里有很多原因。Tony的第一个投资物业就是一个公寓,虽然公寓本身相当不错,但它让Tony每个月的现金流成为负数。于是公寓成了Tony的负担,在拥有一年后Tony决定卖掉它。

也许因为这个经历,Tony对公寓不是很着迷。Tony遇到很多买了新建公寓的人,这些人被告知他们做出了很好的物业投资,但是后来共管公寓的各种限制和成本使他们的投资受到了伤害。以下是避免购买公寓作为投资物业的原因。

很难找到正的现金流

公寓的第一个现金流杀手是公寓费。这个麻烦的费用每年都会增加,通常会占用大部分或全部的剩余现金流,使投资者处于负现金流状态。在大多数情况下,以20%的首付方式在渥太华购买公寓,并以传统的方式出租,从现金流角度出发并不可行。虽说如此,有一些策略也可以为投资者提供更高的租金收入,以抵消公寓费用,如短期租赁(Airbnb)或让5或6名学生住进一个公寓联排屋等,但前提条件是公寓董事会允许短期和学生出租。

特别评估

共管公寓董事会可以对公寓业主征收特别评估费,以帮助支付计划外的维修或储备金的不足。特别评估费是除了每月公寓费用外额外的,还可以在一段时间内分摊的付款。如果公寓大楼和储备金管理不善公寓业主可能要付一大笔钱!例如,Tony的一个朋友被要求交45,000加元的特别评估费。大多数特别评估都没有那么大。但是,在这个世界上,如果要交各种各样的特别评估费,投资者如何能赚钱?

共管公寓董事会

共管公寓董事会监督公寓的财产和事务。董事会及其成员拥有很多权力,负责管理大笔资金,但成为公寓董事会成员没有强制性的政府培训要求。Tony的朋友Anita在最近的一次讨论中说得很好:“我不买公寓的主要原因是我对公寓董事会几乎没有控制权。其中有些成员简直是疯了,把财务搞得混乱。即使董事会在购买时是好的,它每年都会有所变化。”

限制

大多数公寓都有关于出租的规定和条例。记住,即使公寓董事会现在允许业主出租,这个决定在将来也可能会被改变。Tony知道的一个投资者被迫出售4套在Mooney’s Bay附近的公寓联排屋,因为公寓董事会引入并执行了一项新的“不租赁”规则。以下是一些苛刻的,对投资者不利的公寓规则。

•不允许出租,没商量。

•不允许短期租赁,包括Airbnb。

•不允许出租给学生。

•业主必须在出租前住至少一年以上。

•允许出租,但租户必须是业主的直系家庭成员。

如果您决定购买公寓作为投资物业,请确保您有一个稳固的退出策略,并在签署“购买和销售协议”之前了解风险。

责任编辑:岳东卿

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