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英国新财年 为您详解房产类新税收变化

新财年悄悄开始。不管是个人投资者、房东还是普通家庭,税收的变化都可能对您带来影响。(rukanoga/depositphotos)

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【大纪元2017年04月13日讯】脱欧的不确定性还未及消除,新财年又悄悄开始。不管是个人投资者、房东还是普通家庭,税收的变化都可能对您带来影响。大纪元为您整理了新财年与房产有关的新政策,快来看看,哪些与您有关。

1、购房出租税收减免减少

在英国,对于通过抵押贷款购买租赁房产的房东,可获得一定的免税额度,这个额度等于按揭利息乘以利息免税率。

现在在征税基点以上的购房出租房东,在计算所得税前,不能再将全部偿还抵押贷款利息的租金收入用于免税了。也就是说,现在通过申请抵押贷款来买房出租的房东需要交更多的税。具体免税情况见表1。

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由于房产净收入可表示为:房租收入 – 除按揭利息之外的其它开销(房产的维护、保险、空置期等)- 个人所得税-抵押贷款利息偿还 + 免税额度。所以,当免税额度降低,房产净收入也会降低。不过,由于免税额度不再跟个人所得税的税率挂钩,因此之前个人所得税/按揭免税额度较高的人所有的影响较大。

这种变更仅适用于私人业主,而不适用于通过公司形式购买房产的人。具体来说:

•在英国国内和在海外出租住宅的英国居民、在英国出租住宅的海外非英国居民和出租住宅的合伙人及受托人,或承担房产利润收入所得税的受益人将会受到新政策的影响。

•英国居民和非英国居民的企业以及出租装修好的度假屋的房东将不会受到影响。如果您的个人所得税是处于基本税率,那么此项改变对您没有影响。

•但如果您的贷款是为商居两用的房产(例如上层是住宅,下层是门市房)申请的,也将受到此规定的影响。您需要合理地分摊利息,并据此计算住宅部分的税收。

应对策略:以公司形式买房或提高租金

抵押贷款经纪人约翰.哈格里夫斯(Alcher Hargreaves)表示,房东将需要更注重成本的计算。“房东需要计划和准备。如果他们已经是业主,并且正在收到这类税收的影响,那么他们需要咨询他们的税务顾问。”他说。

哈格里夫斯先生说,他的客户在出售他们的伦敦买房物业,否则税收的变化会吞噬他们的收益。不过客户又以公司的形式在其它地方购买两、三个房产,以躲避开税收变化,尽管他们可能面临潜在的高额资本增值税。

哈格里夫斯先生认为:如果您是最高税率的纳税人,以公司形式买房可能是正确的。不过也需要事先有一个合理的计划。

哈格里夫斯先生提醒,那些拥有较小投资组合或不会因新税收而收到很大影响的投资者也需要关注成本。比如购买较低利率的抵押贷款或减少购买抵押贷款的金额。提高租金是另一个选择。

2、个人投资者可能更难以获得贷款

另外,为了减少以出租为目地的抵押贷款的数量,政府现在已经授权给英国央行监督银行业,英国央行可能会强化审批标准,这将最终使个人投资者更难获得所需的资金。

3、折旧补贴受到严格限制(Wear and Tear Allowance)

出租房的折旧补贴也受到了严格限制。出租房提供家具的房东将不再可以领取家具折旧的免税额度。过去他们可以在计算利润的时候把房租收入的一成当作家具折旧从总房租中减去。新的规定要求,只有当家具或者家用电器真的进行了更新、维修的时候,才可以申请减税,并且需要提供证明。

4、个税免征额上调(Personal Allowance)

个税免征额就是个人收入不用交税的部分,也就是政府认为您应该保留的最基本收入。现在,不用支付个税的免税额上调至£11,500。详见表2。

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5、 终身免税个人储蓄账户发行(Lifetime ISA,LISA)

新的终身免税个人储蓄账户旨在帮助人们省钱买房或作为退休的储蓄。年龄在18至39岁之间的人每年可以节省高达4,000英镑,每年可获得高达1,000英镑的奖金(享受25%的政府补贴)。

这笔钱可以用来购买首套住房,价值高达45万英镑,或者是在60岁后取钱时免税。这个储蓄账户对不能从雇主那里领取养老金的自雇人士也有非常大的吸引力。

如果您也拥有助购计划储蓄账户(Help to Buy ISA),可以将已有的存款转到终身免税个人储蓄账户,也可以在两个账户分别存款。但是,当购买房产时只可以使用其中一个账户的存款储蓄付款。如果今年开通“LISA”账户,您在助购计划储蓄账户中的现有储蓄,可转换到终生储蓄账户,且不占“LISA”账户每年4,000英镑的存款上限额度。

4月6日起,股票或股分形式的“LISA”开始发行。但现金形式的“LISA”,要等到今年6月。

6、个人储蓄账户(ISA)免税额大幅上升

个人储蓄账户的免税限额从原来的15,240英镑大幅上升到2017-18财年的20,000英镑。个人储蓄账户在中国没有对应产品,但在英国,ISA已经逐渐发展成了由投资者决策和管理的投资产品。ISA允许投资者将其资金投入一系列储蓄或投资工具,而不对利息、股息或资本收益征税。可以单独使用一种ISA或在不同类型之间分配使用,如现金、股票、股份或终身ISA。

7、英国住宅房地产继承税(Inheritance tax)免税额度上调

继承税针对赠予子女(或他人)的财物所征收,并非仅是房产或遗产。从2017年4月6日起,每个人的继承税免税额将在现在32.5万英镑的基础上增加10万英镑的“家庭住房继承税免税额”(Family Home Allowance)。夫妇双方免税额度为20万英镑。

“家庭住房继承税免税额”(Family Home Allowance)逐年上涨, 2018到2019财年,家庭住房继承税免税额度提高至12.5万英镑;2019/2020财年额度为15万英镑;到2020年4月以后,家庭住房继承税免税额将达到17.5万英镑。夫妇双方免税额度则翻倍。

一人继承税总免税额度=32.5万英镑+家庭住房继承税免税额,那么现在到2018年,继承税总免税额度=32.5+10=42.5万英镑。随着家庭住房继承税免税额的增长,遗留给子女的房产免税总额度也会逐年上涨,至2020/21年时将为每人50万英镑,夫妇可以共留下100万英镑的免税房产给子女。具体免税额度见表3。

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非居籍者也要缴纳继承税

需要注意的是,一个“非居籍”(non-domiciled)者可以通过将英国住宅房产记在离岸公司名下而免缴继承税。但是从本次新财年开始,非居籍者也需要交税。这项政策对于拥有大量海外资产或海外收入的投资者来说不是个好消息。

展望未来,虽然英国的房产还将继续保持对投资者的吸引力,但投资者将需要适应税收的变化。投资者可以寻找其它的进入市场的管道来确保收益的增长,如建房出租、以公司形式买房;也可以考虑增加租金;做多种投资组合。◇

综合报导|明曦    责任编辑:文婧

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