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专栏:在英购房小百科

英国买房:如何选择律师,律师职责和花费(3)

在本篇文章中笔者会为您阐述买方律师在交换合同阶段的职责。(stevanovicigor/depositphotos)

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【大纪元2017年04月13日讯】在英国购买房产的流程中,律师起著举足轻重的作用。一旦卖家接受了买家的报价(accept the offer)即进入房产交割阶段,这以后的全部流程都是由律师主导的。律师会告诉您什么时候该做什么,要您提供什么文档。一个好的律师不但会给您一个时间计划,而且还会积极跟进案件,每周为您更新情况,更主要的是好的律师会告知您目前的问题在哪里,应该怎样处理。

上一期为您介绍了买方律师在房产交割阶段的工作流程和职责。在本篇文章中笔者会为您阐述买方律师在交换合同阶段的职责。文中所述的律师都是指买方律师。

交换合同(contract exchange)阶段

交换合同是指双方律师代表买卖双方交换购买合同。这时要求买方向卖方支付10%的保证金(deposit)。只有在交换合同后,买卖双方才开始正式受到法律约束。这时如果买方退出,卖方不会退还10%的保证金。而如果卖方退出,买方有权起诉卖方要求经济赔偿。而且在合同交换后,卖方再不允许接受任何其他买家的报价。

律师要求卖方提供房产设备和配件清单

在交换合同阶前,买方律师会要求卖方向您提供一份房产设备和配件清单(fixtures and fittings)。这份列表会列出所有和房产一起卖给您的东西,比如厨房的橱柜、炉灶、冰箱、洗衣机、洗碗机、锅炉、地毯、窗帘或其它家具等。如果您想留下其它现有房产中的东西,您可以通过律师与对方协商,一般来讲您需要支付额外金额。这份清单需要您实地检查并签字同意,它会成为合同的附件。

律师会与买卖双方共同协商合同完成日期

在交换合同前,您的律师会与买卖双方共同协商一个合同完成(contract completion)日期,一般在合同交换后的一至四周内发生,并写进合同条款。交换合同前,您还需要将10%的保证金转账到律师指定的账号下。

(这段请突出显示)值得注意的是有些买家想在交换合同时少付一些保证金,这是可以通过律师协商的。但笔者想提醒您的是,一旦由于您的原因不能完成合同交易,您还是要支付10%的费用给卖家作为补偿。

尽量避免购买有买卖链的房产

(这段请突出显示)另外还要注意的是,如果您买的房产有买卖链 (in chain),简单讲就是卖家也在买其他的房产,并且在第三方交易完成前无法把他的房产卖给您。这种情况下几方合同交换的日期会定在同一天完成。这也意味着您的房产交换日期取决于最慢的一方,而且一旦有其中一方退出交易,您的合同交换就无法进行。所以笔者想提醒您在报价前要向房产经济公司问清有几个买卖链(how many chains),您应该尽量选择没有买卖链的房产。

合同完成(contract completion)

合同完成是指卖方律师确认从买方律师收到了所有应收款项,从法律上讲合同履行完成。一般合同完成的时间都会定在指定日期的中午时间。您的律师会在指定的完成日前一周邮寄给您最后应付款项账目,其中包括房款余款、印花税(stamp duty)、律师费、电子转账费、调查费和其它手续费等。也就是说除了买房款项,所有的律师费用也要在这时一并结清。您的律师会在收到所有钱后,把买房相关款电子转账给卖方律师来完成合同。一般在合同完成日的中午,您的律师就会打电话通知您可以去房产经纪公司取钥匙了。这时房产已经属于您了,但律师的工作还没有完成。

下一期中,笔者将向您详细介绍在合同交换完成后买方律师的职责,并为您总结了律师的各项服务及相关收费,供您参考。◇

文| 燕博   责任编辑:明曦

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