【大纪元2017年04月20日讯】（大纪元记者梁博加州硅谷报导）经过租客、房东和民选官员一年多来的激烈博弈，圣荷西还是选择结束40年温和租管的历史，实行保护租客、限制房东的严厉租管政策，以平息高房租带来的租客抱怨。
4月18日（周二）晚，市议会以6:5通过了圣荷西版的〈正当理由驱逐条例〉（Just Cause Eviction）和〈艾利斯法案〉（Ellis Act），随后还将对全市4万多个租管房屋的租金年最高涨幅做出再次调整，如果比照居民消费指数（CPI）的60%计算，调整后的涨幅可能从现在的5%降至1%左右。
〈正当理由驱逐条例〉给出12条“正当理由”，要求房东想要驱离租客时，必须符合其中的一条。〈艾利斯法案〉要求房东退市需高额补偿租客，新建筑如在5年之内重新返市，则将永久置于租管之下，原租客享有优先租住权。5名投反对票的是市长李卡多（Sam Riccardo），市议员Chappie Jones、Lan Diep、Dev Davis、Johnny Khamis。
这些立即生效的租管条例，使圣荷西不仅成为和旧金山、奥克兰、伯克利等湾区主要城市一样的严厉租管城市，并且，其严厉程度堪称全美之最，也引发了对湾区租房市场将陷入全面萧条的担忧。
当天的市府听证会从下午3点一直持续到晚上10点，参加旁听和发言的人来自湾区多个城市。其中，租客人数超过房东4倍，这个包括老人、孩子、残障者、单亲母亲、教师、学生等在内的团队使听证会充满悲情，并为这一系列不被经济学家看好的政府干预政策，赢得了关键一票。
做为硅谷之都，圣荷西拥有的百万人口中，有45万是租客，这里的租金是全国水平的两倍，租客收入的四成以上用来支付房租，因此，高房租一直是摆在市民和政府面前的苦恼课题。以前，圣荷西对1979年之前建造的房屋实行温和租管，年租金涨幅被控制在8%，房东对租客可以“无理由驱逐”（no cause eviction）。
去年4月，圣荷西市议员提出要求严厉租管的提案，其中包括令房东们畏之如虎的“正当理由驱逐”条例。由于遭到房东们强烈抵制，市议会只勉强降低了年租金涨幅，其余“细节”，则宣布由市府、房东和租客继续讨论。在历时一年的讨论中，房东代表Jenny发现，所谓“讨论”，不是调整那些伤害房东和租房市场的条款，而是想尽办法在细节中加进那些条款，政策的倾向性表现相当明显。
“正当理由驱逐条例对市场的危害是最大的”，湾区屋主联盟贺全表示，条例给出的12条“正当理由”，包括租客不缴房租、扰邻、从事违法行为及房东收回自用，听上去似乎合理，但是实施起来，却是房东的噩梦。
他说，房东不是侦探，对违法行为很难承担举证责任；而对于容易举证的事情，如果租客找出其他理由，房东的举证和驱逐也变得很不容易，比如说，租客不缴租金很清楚，但是如果租客和免费律师说，因为你的房子有蟑螂、蚊子、臭虫、老鼠、长霉等等，所以不能缴房租，那么房东就必须花大量时间和律师费去一一举证这些问题不存在。
一篇网文戏称，加州实行“无过错离婚”，有着“直到死亡才能把我们分开”神圣誓约的夫妻可以轻易离婚，而在严厉租管下，一份租约却胜似婚约，更像一份“卖身契”，如果租客不想离开，房东等于失去对自己房产的控制权。
“没有一个赢家，租管对谁都没好处”，在库柏蒂诺租房子的会计师徐彤炜说，湾区严租管城市走过的路都在反向验证着市场规律，从长远来看，对交易的一方过度保护、对另一方严厉限制，势必造成房东退市、房租推高，租客最后也吃亏。
早在去年就有专家预测，圣荷西实行严厉租管，将对硅谷及整个湾区的房市、经济，乃至社会价值取向带来诸多影响。◇
（此文发表于1130D期旧金山湾区新闻版）
责任编辑：王曦
