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硅谷圣荷西实行严厉租管 湾区租房市场或低迷

圣荷西市府大厦。(李欧/大纪元)

圣荷西市府大厦。(李欧/大纪元)

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【大纪元2017年04月20日讯】(大纪元记者梁博加州硅谷报导)经过租客、房东和民选官员一年多来的激烈博弈,圣荷西还是选择结束40年温和租管的历史,实行保护租客、限制房东的严厉租管政策,以平息高房租带来的租客抱怨。

4月18日(周二)晚,市议会以6:5通过了圣荷西版的〈正当理由驱逐条例〉(Just Cause Eviction)和〈艾利斯法案〉(Ellis Act),随后还将对全市4万多个租管房屋的租金年最高涨幅做出再次调整,如果比照居民消费指数(CPI)的60%计算,调整后的涨幅可能从现在的5%降至1%左右。

〈正当理由驱逐条例〉给出12条“正当理由”,要求房东想要驱离租客时,必须符合其中的一条。〈艾利斯法案〉要求房东退市需高额补偿租客,新建筑如在5年之内重新返市,则将永久置于租管之下,原租客享有优先租住权。5名投反对票的是市长李卡多(Sam Riccardo),市议员Chappie Jones、Lan Diep、Dev Davis、Johnny Khamis。

这些立即生效的租管条例,使圣荷西不仅成为和旧金山、奥克兰、伯克利等湾区主要城市一样的严厉租管城市,并且,其严厉程度堪称全美之最,也引发了对湾区租房市场将陷入全面萧条的担忧。

硅谷圣荷西拟租管 市听证会挤满市民
2016年4月19日下午4时开始,加州硅谷核心城市圣荷西(San Jose)市议会对最新的租管提案进行讨论。图为听证会现场。(马有志/大纪元)

当天的市府听证会从下午3点一直持续到晚上10点,参加旁听和发言的人来自湾区多个城市。其中,租客人数超过房东4倍,这个包括老人、孩子、残障者、单亲母亲、教师、学生等在内的团队使听证会充满悲情,并为这一系列不被经济学家看好的政府干预政策,赢得了关键一票。

做为硅谷之都,圣荷西拥有的百万人口中,有45万是租客,这里的租金是全国水平的两倍,租客收入的四成以上用来支付房租,因此,高房租一直是摆在市民和政府面前的苦恼课题。以前,圣荷西对1979年之前建造的房屋实行温和租管,年租金涨幅被控制在8%,房东对租客可以“无理由驱逐”(no cause eviction)。

去年4月,圣荷西市议员提出要求严厉租管的提案,其中包括令房东们畏之如虎的“正当理由驱逐”条例。由于遭到房东们强烈抵制,市议会只勉强降低了年租金涨幅,其余“细节”,则宣布由市府、房东和租客继续讨论。在历时一年的讨论中,房东代表Jenny发现,所谓“讨论”,不是调整那些伤害房东和租房市场的条款,而是想尽办法在细节中加进那些条款,政策的倾向性表现相当明显。

“正当理由驱逐条例对市场的危害是最大的”,湾区屋主联盟贺全表示,条例给出的12条“正当理由”,包括租客不缴房租、扰邻、从事违法行为及房东收回自用,听上去似乎合理,但是实施起来,却是房东的噩梦。

他说,房东不是侦探,对违法行为很难承担举证责任;而对于容易举证的事情,如果租客找出其他理由,房东的举证和驱逐也变得很不容易,比如说,租客不缴租金很清楚,但是如果租客和免费律师说,因为你的房子有蟑螂、蚊子、臭虫、老鼠、长霉等等,所以不能缴房租,那么房东就必须花大量时间和律师费去一一举证这些问题不存在。

湾区房地产 湾区住房
硅谷圣荷西(San Jose)的一处公寓住宅。(曹景哲/大纪元)

一篇网文戏称,加州实行“无过错离婚”,有着“直到死亡才能把我们分开”神圣誓约的夫妻可以轻易离婚,而在严厉租管下,一份租约却胜似婚约,更像一份“卖身契”,如果租客不想离开,房东等于失去对自己房产的控制权。

“没有一个赢家,租管对谁都没好处”,在库柏蒂诺租房子的会计师徐彤炜说,湾区严租管城市走过的路都在反向验证著市场规律,从长远来看,对交易的一方过度保护、对另一方严厉限制,势必造成房东退市、房租推高,租客最后也吃亏。

早在去年就有专家预测,圣荷西实行严厉租管,将对硅谷及整个湾区的房市、经济,乃至社会价值取向带来诸多影响。◇

(此文发表于1130D期旧金山湾区新闻版)

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责任编辑:王曦

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2017-04-20 3:25 PM
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