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因小失大 廉租房客子女失继承权

多数廉租公寓均可以继承 不管继承人收入 但继承前至少要和主租客同住两年

前段时间,一名在老人服务机构工作的华人说,孔子大厦将不合资格占用廉租屋单位的住户清走了一些,实际也与“继承权”有关。图为华埠孔子大厦。 (蔡溶/大纪元)

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【大纪元2017年04月27日讯】(大纪元记者蔡溶纽约报导)许多华人住在政府资助的廉租房或租金稳定/管制楼宇中,当租约上的租客永远搬出公寓时,他们的一些家庭成员原本有条件继承,却因不懂相关规定而失去续约的权利。

天主教移民事宜服务社26日在中华公所举办“租客权利”讲座,由曾做过房屋法庭法官的Andrew Lehrer律师主讲,他针对民众关心的廉租房继承权”(succession rights)问题给予解答。

继承权是指,当原租客永久搬离(或去世)后,其家庭成员或非传统的家庭成员能够续约,继续在廉租屋中居住。Andrew Lehrer讲解,大凡租金稳定的租金管制房、房屋局属下的政府楼、受到政府补助的Mitchell-Lama公寓(米切尔-拉马公寓,例如:华埠孔子大厦),以及美国房屋及城市发展部门(HUD)有关的符合“第八款(Section 8 Vouchers)”租金补助的房屋都适用于继承权。

 继承权与收入没有关系

前段时间,一名在老人服务机构工作的华人说,孔子大厦将不合资格占用廉租屋单位的住户清走了一些,实际也与“继承权”有关。

“房屋局不给继承权,不是因为钱的关系。”孔子大厦董事长于金山说,每年住户需要向HPD报告自己的家庭总收入。有些老人住孔子大厦,去世后子女搬进来住,没有资格;也有人一直与父母同住,两房一厅月付300美元房租,年轻人自己每年赚6~10万,可是为了避免多交300美元房租,他不把收入报进去,假装他不住这。直到父母病危,才赶快加名字,房屋局一看才住两个月,不给续约继承。

于金山说,这种住房补贴的公屋虽然对收入有多种限制,但是只是在最初申请住房的时候考核。住户的收入不会一成不变,因此去年州主计长狄纳波里曾发一份报告指,发现孔子大厦一些住户的收入“过百万”,仍然住在政府补贴房中。

“你搬进来的时候是低收入,不能超过一个限制,搬进来以后,或因子女工作,或自己创收变成百万富翁,你不能把他赶走。这是美国,鼓励人勤劳致富。加租而已,目前最多三倍。”他说,“米切尔-拉马”住房的租金收取大概分三个等级,以单房为例,较低收入的住户月租300美元,如果超过一定的标准,则翻倍加收到600美元,但最高只收900美元(三倍),即便住户的年收入过百万,月租金也只收900美元。

取得继承权 需同住两年

那么,作为家庭成员,要继承父母的廉租公寓,需要什么样的条件?Andrew Lehrer说,取得继承权的必要条件是“居住在公寓里”,而且一定要在租约上的租客永久性搬离(或死亡)之前,你和主租客共住至少两年。如果你是残疾人或是老人,则只须住过至少一年。

如何证明共住?Lehrer律师说,要确定你所有的正式文件,包括你的报税纪录、W-2表格、银行账户及信用卡对账单、驾照、选民登记,连同其它寄到公寓的账单等,都必须是正确的地址。

当登记在册的租户永久搬离该公寓(去世或搬走),你要寄给房东一封有邮件回执的挂号信,信中陈述:你住在公寓里,租约上立名的租客已不再住在这间公寓里,你希望自己续租约。同时你保留一份复印件。不过,继承权法很复杂,不同类型房屋继承权或还有具体要求,为保险起见,在寄信给房东前,请咨询精通房东-房客法的专业律师。◇

责任编辑:艾伦

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