【大纪元2017年04月07日讯】在英国购买房产的流程中，律师起着举足轻重的作用。一旦卖家接受了买家的报价（accept the offer）即进入房产交割阶段，这以后的全部流程都是由律师主导的。律师会告诉您什么时候该做什么，要您提供什么文档。一个好的律师不但会给您一个时间计划，而且还会积极跟进案件，每周为您更新情况，更主要的是好的律师会告知您目前的问题在哪里，应该怎样处理。
上一期为您介绍了选择律师的渠道。在本篇文章中笔者会为您阐述买方律师在房产交割阶段的工作流程和职责。文中所述的律师都是指买方律师。
买方律师的工作流程和职责
买方律师的工作流程可以按照时间顺序分四个阶段：前期准备，交换合同（contract exchange），合同完成（contract completion），合同完成后期（after completion）。
前期准备阶段：要求卖方律师提供文档
您的律师上任后第一件事就是通知卖方律师，您的律师将代表您开始房产交割流程，并要求卖方律师提供房产交割合同样本（draft contract），售出房产的基本资讯和相关支援文档。在前期准备阶段，您的律师最重要的两项职责就是房产调查和确保资金到位。
买房律师最重要职责之一：房产调查
房产调查对买方而言可分为必选专案和可选专案。必选专案一般都包括在律师报价的服务专案内，而可选专案则需要买方另外付费。
必选项目一般包括本地市政规划调查（Local authority searches），比如未来的几年内会不会征用您的土地修建公路；土地注册调查（Land Registry searches）看卖方是否真正拥有该房产；破产调查（Bankruptcy Search）看卖方的房产是否因为破产被抵押给他人；房产环境调查（Environmental Search），律师会引用相关机构的报告，调查土地是否有污染，周围是否有垃圾填埋场，以前和现在的工业企业，有无洪水问题，氡气（一种土壤中释放的放射性气体）浓度是否超标，地质结构是否稳定等一系列的环境问题。必选项目还可以包括学校（school search），社区（community search） 和周围犯罪率的调查（criminal search）。
而可选调查项目包括矿区调查（Mining searches），公共道路（Public Paths），地下管线（Pipelines），公共土地（Common Land），高速路降噪区（Noise Abatement Zones）等等调查。
如果买方？在某一特定方面有所顾虑，都可以委托律师在这阶段进行调查。
买房律师最重要职责之二：确保买方资金到位
律师在前期准备阶段的另一项主要职责就是确保买方资金到位。如果买方需要申请按揭贷款，律师在这个阶段会在您和贷款方（比如银行）之间协调跟进，确保您出具的文档满足贷款方要求，从而能成功申请贷款。
举个例子，贷款其中之一的环节是银行派人对房产进行估价，用来确认房屋价值符合贷款数额。如果在银行出具的评估报告中对房产有疑义，买方律师就会要求卖方律师提供清楚的解释来打消银行疑虑，从而使贷款能被批准。
另外如果您的买房资金全部或有部分来自海外，您的律师有义务确保资金来源的合法性。律师会要求买方提供两个文档：第一买家需签署反洗钱声明（anti-money launder declaration），第二买方要提供资金来源的合法证明。海外资金的来源证明需要包括资金转账证明，即从海外账户到英国账户的转账纪录（bank transfer），海外的银行存款证明（oversea bank statement）和外汇兑换纪录 （Foreign currency exchange）。
讲得更明白些，如果您的部分购房款是从中国汇来的，您需要提供中国的银行存款纪录，外汇兑换纪录和汇款纪录，需要加盖银行印章。值得注意的是中国的银行出具的银行纪录一般是中文的。您需要出示英文翻译件，您可以找翻译公司也可以自己翻译。当然您的存款纪录可能来自几家不同的银行。最终只要您外汇兑换总数和汇出的款项总数相符，并在存款纪录中有迹可寻，英国的律师就可以接受。
下一期中，笔者将向您详细介绍买方律师在交换合同（contract exchange）、合同完成（contract completion）和合同完成后期（after completion）的职责和您要做的事情。◇
文| 燕博 责任编辑：逸铭
