【大纪元2017年05月10日讯】（大纪元记者林楚舟日本东京报导）在日本购房时通常会参观多家开发商的样品房，从开发商营业人员那里咨询自己的年收入适合购买何种价位的住房等。开发商的营业人员一般会根据购房者的年龄和年收入来粗略判断是否能通过银行的房贷审查，给出以下参考。不过在此需要注意一点，在目前低利率时期，即使营业人员初步表示“这样的价位，您的年收入完全可以通过审查。”对此也需要综合衡量一下房价和还房贷是否成为经济负担。那么应该如何把握年收入和购房价格的尺度呢，以下以35岁，年收入700万日元，无首付的情况为例。
目前，东京房价居高不下，5,000万日元的住房成为了东京房价的门槛。年收入700万日元，按目前的行情应该轻松地通过银行的房贷审查。但是，目前日银实施负利率政策，房贷利息也处于少有的低水准。地产商的营业人员通常给出的答案是以这种最低利率时的答案。但是通常房贷的偿还年数为30、35年，目前的低利率不可能长期持续下去，因此需要做一些风险评估。
还贷年数和利息不同 房贷金额相差甚大
购房时，首先需清楚了解还贷年数和利息不同时，需从银行借到的房贷金额也不同。以目前普遍的35年还贷，变动利息0.625%为例。
从瑞穗银行的相关房贷网站的模拟结果显示，如果每月还房贷设为12万日元，还贷年数35年时，需借房贷总额为4,525万日元；还贷年数30年时，为3,938万日元。相差5年借款金额相差约600万日元。如果现在35岁，按60岁退休计算，退休后的10年还贷的负担也不算小。如果想在60岁退休时，需25年还清房贷，可借房贷3,332万日元。也就是说，现在35岁，想在60岁退休时还清房贷，每月以12万日元的房贷计算，3,300万左右的房价是比较合适的。
此外，如果利息以目前多见的20年固定利率1.2%来计算，35年的偿还期需要总额为4,113万日元，如果这期间利率出现上升，比如上升为3%时，只能借3,118日元，这意味着每月的还房贷金额将超过12万日元。
房贷总额为年收入的5倍较合适
话题重新回到35年，年收入700万日元，考虑到将来购房利息上涨的可能，到底借多少房贷合适呢。日本房地产专业人士给出的参考为：“年收入的5倍，年还贷总额为年收入的25%以内比较合适。”年收入700万日元的例，即借房贷总额为3,500万日元，年还贷总额为175万日元，每月约14.6万日元。如果打算购买5,000万日元的住房，需要约1,500万日元的储蓄做后备。
上述只是个参考例，实际购房时，因家庭经济背景以及年龄、将来经济收入等多种因素不同，每个家庭购房时计算自然各异。在此只是提醒一下目前的低利率不会长期持续，将来必然会上涨，购房时借房贷需要考虑由此带来的变化因素。
责任编辑：卢勇
