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十年建3.4万套新房 奥克兰住房危机可解?

社会住房部长Amy Adams。(Marty Melville/Getty Images)

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【大纪元2017年05月19日讯】(大纪元记者温妮综合报导)本周二(16日),新西兰政府宣布,未来10年内计划在奥克兰国有土地上建造3.4万套新房,取代目前的8300套旧公屋,即增加25,700套住房存量。该消息发布后,不仅遭到反对党的批评,而且引起基础设施供应部门的强烈质疑。

相当于每条街增加3.5套房

被称为《皇家建设项目》(Crown Building Project)的新建计划,将主要由公屋署(Housing NZ)通过《奥克兰住房计划》(AHP)承建,包括11,500套福利房和12,800套可负担住房及市售住房。

公屋署需要在未来4年内投资22亿元,其中第一阶段的1.1亿元准备通过国内批发债券计划从私人市场贷款解决;第二阶段则通过出售住房及租金回报来融资。

社会住房部长艾米·亚当斯(Amy Adams)说,该计划旨在帮助缓解奥克兰住房短缺。可负担住房价位将在65万元以下,拟建住宅为公寓、独立房、排屋等混合型住宅,建造地点在Northcote、Hobsonville Point及Tamaki等地区。

亚当斯表示,这些住房将主要提供给最脆弱的家庭、首次置业者及更广泛的市场。其中半数为2居室住宅,因为需求量最高。

这是迄今为止国家党政府对住房市场做出的最大干预措施。亚当斯说,对政府和纳税人来说,这是一项重大举措,相当于奥克兰每条街增加3.5套新房。

迫于压力出台建房计划

目前距离大选只有4个月的时间,而国家党政府一直因奥克兰住房危机不得解决而备受指责,各界认为上述计划是国家党对此做出的回应。

近期国家党陆续透露大选年预算案的部分举措,也反映了国家党部长们的担忧。创纪录移民不断给奥克兰房价及供应带来压力,移民及住房危机对国家党连任构成严重威胁。

工党的KiwiBuild政策也使国家党面临压力。工党早就宣布,如果当政,将在10内建造10万套可负担住房,其中5万套建在奥克兰。而且近期工党又推出了取消负扣税的政策。

最新Roy Morgan民意调查显示,国家党及其盟友的支持率与工党-绿党联盟的支持率大致相当。

近期发布的国会议员《经济权益注册》也引起了不小的震动。绿党和行动党称,国会议员们的房产拥有率已经影响了政策制定。118位议员拥有350套房产的权益(产权或股份),可以解读为什么没有解决住房的政策出台。

绿党联合党魁詹姆斯·肖(James Shaw)说,大多数议员拥有数套房产,这就证明为什么新西兰没有征收资本利得税。行动党党魁大卫·西摩(David Seymour)则表示,住房拥有率已经跌至1951年的水平,目前只有60%,而在1986年曾创下75%的峰值。

反对党:不足以解决住房危机

工党、绿党和新西兰优先党一致认为,拟建数量与奥克兰短缺数量相差甚远。

工党党魁安德鲁·利特尔(Andrew Little)称该政策是在尴尬地模彷工党的Kiwibuild政策,但无论数量上,还是价位上国家党都不占优势。工党拟建10万套可负担住房,而且排屋价位低于50万元,独立房则在50-60万元之间。

利特尔说,该政策不是对住房危机的可靠回应。政府一直不肯大量增加供应,这“最后一刻公告”也不足以解决奥克兰的住房困境。

詹姆斯·肖则表示,奥克兰缺房量已经增至4万套,每年需增加1.5万套,才能跟上人口增长的步伐。政府增加2.6万套不足以解决问题。

新西兰优先党党魁温斯顿·彼得斯(Winston Peters)则表示,国家党有9年的时间建造急需的住房,但没有做。现在大选铃声响了,才想起来建房;而且建的太少,也太迟了。

奥克兰基础设施堪忧

尽管政府拟建更多新房是好事,但基础设施新西兰(INZ)则对奥克兰基础设施供应能力提出质疑。

INZ首席执行官斯蒂芬·塞尔伍德(Stephen Selwood)说,为了确保奥克兰能够适应这种增长,需要增加对基础设施的投资。奥克兰急需住房,去年仅建成7000套住房,因此未来10年内,每年需额外增建3500套住房。建房是好事,但奥克兰基础设施网不能像往常一样适应这种开发。

开发3.4万套住房,相当于增加一个10万人口的城市,需要巨大的服务网络支撑这么多住房。仅北帕市中心就有超过550公里长的公路、1000公里长的供水管道及30所学校。

据政府估算,新增数量相当于每条街增加3.5套住房,这通常意味着每条街增加7辆车。奥克兰的交通网络已经过度拥挤,所有预测都认为拥堵状况会越来越糟。

据2015年国际经济中心(CIE)住宅基础设施成本调查估算,在重新开发的土地上,每建一套新房,奥克兰市政府就要耗资3万元。该数字还不包括城际铁路线等大型城市建设投资。

新政策将给已经达到借款极限的市政府增加10亿元账单。如果新开发再推动轻轨或新公交车道等基础设施需求,那么奥克兰市政府的账单将增至两倍、三倍或四倍。

奥克兰房市会崩盘吗?

在政府宣布建房计划当天,国际投资银行高盛(Goldman Sachs)发布了一份研究报告。报告称,新西兰是发达经济体十国集团(G10)中房价最被高估的;未来2年内,新西兰房市有40%的可能会崩盘。

工党发言人菲尔• 特怀福德(Phil Twyford)说,崩盘可能和房价火箭般窜升一样可怕,可能导致住房建设放缓。目前奥克兰建房量仅相当于需求的一半,如果放缓将是个灾难。

高盛将崩盘定义为经通胀调整后房价下跌5%或更多。但经济学家Shamubeel Eaqub认为,近年来房价已经加倍,下跌5%不算什么大事。他不认为房价略跌会造成危机,重要的是要注意住房不可负担的原因。

他认为供应不足是主因,因为新西兰一直没有按照人口增长的速度建造足够住房。据他估算,新西兰缺少48万套住房。他认为政府的建房计划,是向正确方向迈出的一步,但不够大,还要建更多更多大大小小的住房。

总理英格利希则表示,房价降5%实际上是“合理的调整”。他认为报告的语气听起来很夸张。他说,过去9个月里,奥克兰地区房价已经开始平稳。

ASB银行高级经济师克里斯·坦南特-布朗(Chris Tennent-Brown)则表示,即使下跌10-15%也只不过是回到18个月前的水平,现在谁都认为房子太贵。

物业评论员奥利·纽兰(Olly Newland)则认为,房价更有可能趋于平缓,而不是骤然下跌。大跌20%或更多才能称为崩盘,但数据显示这种情况不大可能发生。只有发生重大恶性经济事件才会造成房价暴跌。

奥克兰市场在降温?

去年7月,ANZ银行新西兰分行首席执行官大卫·希斯科(David Hisco)曾发出过奥克兰市场过热的警告,但目前,他认为贷款市场看起来轻松了些。房价已经开始平稳,房源存量也有所改善,投资者也退了,首次置业者开始进入市场,看起来正常了点。

储备银行最新数据显示,投资者贷款水平年同比下降30%。不过房地产数据分析公司CoreLogic则表示,现金投资者依然活跃。

房地产协会(REINZ)近期数据显示,4月份奥克兰房价年同比仅增长3%。不过,尽管多方数据证实,奥克兰市场已经开始降温,但房价仍然居高不下。

房地产信息网站interest.co.nz最新《住房贷款负担能力》报告显示,今年3月,奥克兰低端住房的贷款还贷额占典型首次置业者家庭实得收入的50.12%,是有记录以来最不可负担的。

责任编辑:易凡

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