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继承廉租房租约 要注意什么?

前租客搬出后及时将租约改为自己的名字 姓名要在家庭收入表格上

MFY法律服务处律师汪溪溪(右)22日在中华公所的讲座中。 (蔡溶/大纪元)

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【大纪元2017年05月24日讯】(大纪元记者蔡溶纽约报导)纽约市对于廉租房继承权有严格的规定,尤其是政府楼继承权。如果一些细节不加注意,往往会“失之毫厘,谬以千里”。MFY法律服务处22日在中华公所举办讲座,详细解释要点。

公屋不是“世袭”,当户主过身或搬走后,同住的家庭成员或“非传统家庭成员”可以申请继承户籍,而相关的要求是,你必须与前住客同住两年,如果是年长者或残障人士,则需同住一年。

MFY法律服务处律师汪溪溪打过不少继承权的官司,她说,华人常见两个问题,导致继承被拒。第一,前租客已经搬出去住,继承者没有立即通知房东,而是用前租客的名字签租约、付房租;第二,继承者的姓名没有列在家庭收入表格上。

汪律师分别举例说明,第一个案例是政府楼租客,母亲住在房屋局的公屋内,年老后搬到养老院,她的儿子继续住在公屋内,可是母亲搬出去后,没有立即通知房屋局的公屋管理办公室,向房屋局申请将承租人的姓名更改为儿子,相反,她继续签租约、支付租金,让儿子住下去。

汪律师说,这在法律上已经构成欺骗,会毁了儿子继承租约的机会。正确的做法是,母亲一旦搬出去后,所有寄给她的文件、电费账单等都不要再寄回原住址,家里的衣柜、所有个人物品都必须清空,也不要经常回去探望。儿子除了通知房东外,开始用自己的名字交租,尽量用支票或本票付房租,如果用现金的话,也要拿收条,证明房租是你支付,不保留与任何其它住宅的关系,邮件也不要寄到其它地址。

一般来说,当廉租房的原租客搬走以后,房东可能拒收新房客的房租,理由是“不认识,你不是签约人”,下一步房东会到房屋法庭,这时新房客可以找MFY法律服务处的律师代理案件,能否继承公屋要看是否满足条件,这时继承者要避免欺诈行为,否则官司会不打自败。

第二个案例也是政府楼租客,母亲住在公屋内,支付30%的收入(SSI及粮食券)作为租金,由于母亲年事已高、患有残疾,无法照顾自己,儿子搬入公屋与母亲同住三年,照料母亲直至她去世。照理,儿子满足继承权要求,遗憾的是,母亲每年向房屋局提交的家庭收入表格中,对儿子的情况只字未提,因此当母亲离世后,房屋局要儿子搬走,因为他在法律上无权继续逗留。

正确的做法是,母亲作为租约持有人,应该向房屋局的公屋管理办公室申请儿子住在该公寓的书面许可。一旦房屋局允许儿子居住,母亲就要将儿子的名字列入年度确认表格中,儿子的收入要算入家庭总收入内。一旦母亲搬迁或离世,儿子要证明他和母亲在该公寓内至少共同生活1年,才能申请继承权。

一般而言,租金管制房屋、房屋局属下政府楼、受到政府补助的Mitchell-Lama公寓以及美国房屋及城市发展部门(HUD)有关的符合“第八款(Section 8 Vouchers)”租金补助的房屋都适用于继承权。

汪律师说,如果你住在非租金管制公寓,如政府楼,公寓的租金已达到市场价格,或是由非牟利机构管理的廉租楼,都会有不同的继承规则。综合来看,政府楼的继承权要求是最严格的。她建议民众有个案,应当向专业人士咨询,有意者可拨打免费的MFY法律服务处服务热线(212-417-3700)预约,他们的办公室从6月1日起将搬迁至曼哈顿威廉街100号(100 William St)6楼。◇

责任编辑:艾伦

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