【大纪元2017年06月16日讯】（大纪元记者林楚舟日本东京报导）东京湾附近环境优美、豪华的塔式超高层住宅群栉比鳞次，这里成为了日本最人气的购房候选地之一。特别是在年轻的精英层之间拥有绝对的人气度。近年来自中国大陆的富豪也悄然在此购房，在东京湾周边的购物场所时常能见到中国人的身影。近年日本人口减少，这地区的房地产也被认为资产价值稳定，一直被推举为投资候选地的前列，不过有房地产专业人士表示，东京湾房地产暗藏不安要素，并非无死角的投资地。
距离办公商业区近的价值
日本的房地产投资顾问公司樱事务所所长长嶋修近日撰文《地段最强的东京湾塔型住宅的不安要素》，分析东京湾超高层住宅楼人气爆棚的同时另一方面潜藏不安要素：人气过望，周边交通、教育设施脱节，跟不上其发展节奏，可能带来资产价值下降。
近期，日媒也开始讨论东京湾人口过于密集已导致周边的交通拥挤，小孩教育等公共设施紧张等问题。部分媒体表示，随着高龄化的加剧，东京湾也可能出现类似东京多摩地区的鬼城的萧条景象，并发出今后“东京湾豪华超高住宅价格暴跌”的警告。
不过长嶋表示，虽然不能赞同部分媒体的看法，但是暗藏的不安要素不可不警惕。长嶋认为，立地条件决定了房地产资产价值的90%。东京的多摩地区地处郊外，在上个世纪70年代的高度成长期，为了缓解从地方涌入东京的人口的住房问题，在东京郊外的多摩市建立了大型住宅群，那里距离东京需要1小时左右的电车路程，30、40年之后，当初的人口开始老化，其子女离开多摩，到东京都心或商业城市闯荡，造成了目前的萧条状况。
然而东京湾的住宅群完全不同，地处东京都中心，距离繁华的银座、丸之内、大手町等商业区近，占尽了地利交通之便，这可以说是东京湾房地产的最大价值所在，而且东京湾自身还在不断进行大型商业群的开发，不存在多摩住宅群的不利因素。
“交通拥挤是东京湾住宅价值的死角”
东京湾占尽了立地良好的商业优势，在房地产价值上难道还有什么值得担忧的要素吗？对此，长嶋表示，其实不能过于乐观，它的过度人气造成人口过于密集，带来生活便利性明显降低，这就是其“死角”，就目前而言，能改善的方向动态还看不到。
长嶋表示，最大的一个因素是被称为“东京厨房”的筑地市场搬迁到东京湾丰州的计划在东京都政悬而未决，目前继续被延后是在所难免。由于筑地市场的搬迁悬在半空中，原定的丰州地区周边的2号环状高速公路的扩建、整顿以及高速大巴运输系统的整顿都将难以实施，给缓解东京湾拥挤的交通蒙上了一层阴影。
另一方面，2020东京奥运会的主会场在东京湾附近，目前正在加紧筹建，东京湾与东京都心相连的晴海大道交通拥挤，已处于超饱和状态，如果筑地市场搬迁到东京湾丰州的计划被取消，原定的改善东京湾交通拥挤的计划不得不搁浅，进行重新审定。目前湾内的胜哄车站在清晨的上班、上学的高峰期已陷入“爆胎”危机，如果不能得到及时缓解，原来拥有的交通便利优势将成为过去。此外，超高层楼房过多，住民主要以年轻人居多，清晨上班、上学高峰期，电梯几乎处于满负荷运转，清晨等电梯已成为的这一地区特有的烦恼。而且，下电梯的人蜂拥至车站，也使清晨的车站非常混杂和拥挤。
幼儿园、中小学校紧张
东京湾的豪华超高层住房的住民多为年轻精英层，也使这一区域的小孩特别多，这对正处于人口减少的日本来说是难得的喜事，但是近年、湾区的幼儿园、中小学校的接纳人数明显脱节，跟不上需求，东京湾区已被贴上“育儿难的街区”的标签。
在此情况下，目前，东京湾还将计划修建1万套超高层楼群，以及超高层宾馆和超高层商业设施。此外，2020东京奥运会后的选手村计划被改建成商品房出售等诸多计划，预计人口还将进一步涌入，如果交通、小孩教育、医院等生活设施的建设和配备跟不上，将进一步使湾区的生活便利性恶化。长嶋表示，如何解决这一难题关系到东京湾购房的人气度，也将直接影响到湾区的房地产的资产价值。
责任编辑：卢勇
