【大纪元2017年06月18日讯】（大纪元记者郑庸澳洲悉尼编译报导）根据房地产数据机构CoreLogic5月31日的数据，全澳的房地产价格平均下跌了1%。
据澳洲每日新闻网报道，全澳上下，不论是房地产专家还是没有多少经验的普通寻房购房者们都知道，这样的一个数字可能一个月后将出现反弹。
两个最大的城市悉尼与墨尔本，房价分别下跌了1.3%和1.7%，这是自2015年11月以来最大的月度跌幅。
与18个月前出现的房价下跌不同的是，这一次的下跌有特定的背景情况。
最简单地说，房地产市场正在转向供应过剩，这是在一个非常短的时间内出现的势头。这一点可能令买房的人们大吃一惊，因为他们多年来听到的一直是供应不足的问题。
政府，以及每一位称职的房地产代理与推销者，一直在使用“供应不足”的说法来解释涨上天的房价。
著名的房地产代理John McGrath在5月30日写道：“我们有大量的人口增加在促进需求，有很严重的供应不足，因此不会出现（房市）崩溃。”
然而，事情并非如此简单。最近的报章话题说移民数量将是下届大选中的一个烫手山芋，因此移民可能不再会像近年来那样能够支撑人口的上升与需求的增长了。
而且，所谓的“供应不足”基本上衹是一个传说而已。
正如悉尼大学城市规划学者Peter Phibbs 与Nicole Gurran所说的那样，“供应不足”是政府对房价高不可攀问题的说辞，政府拿出这样的方式来解释，就不必为此问题做什么了。
一个更准确一些的词是“需求过度”。自从1999年资本利得税（CGT）税法改变之后，政府向房地产投资者大量地返还税款，“需求过度”这个词就在这种情况下被创造出来了。
具有说服力的一个数字是每栋住房的居住人数。这一数字没有怎么见诸报端。澳洲统计局的数据显示，每栋房的居住人数在房产市场火旺的这几年来几乎没有变化。
可用以居住的房子的数字，愿意去租或买这些房的人数，两者之间没有太大的不一致。
“供应不足”衹是反映了市场上没有足够的房源来满足投资者们的需求这一情况，这些投资者们通过负扣税的形式来享受巨额税款返还，而且享受50%的资本利得税折扣。
理解了这样的道理，那么在悉尼与墨尔本出现的房价下跌的原因不外乎两个：投资者们放弃了市场，或者更多的住房上市了。
根据澳洲储备银行的最新信用数据，投资者们还没有放弃市场。数据显示，投资者贷款逐年增加7.3%，仍然高于买自住房的贷款的6.1%的年上涨幅度。
可是，如果投资者的信贷需求正在继续快速上升，如果正常数量的首次购房的年轻人正在找房买房，那么房价怎么可能下降呢？
答案在于供应这一边。人们不断议论的“公寓房过剩”问题正在发挥效应，连带影响到了独立房市场。
John McGrath自己也注意到，“CoreLogic的数据告诉我们，在悉尼与墨尔本，供出售的现房数量处于2012年以来的最高水平。”
与此同时，外来买家、主要是来自中国的买家，他们没有被包括在储备银行的信贷数据中，他们正在离开市场，如此一来，对澳洲当地的投资者们来说，供应就显得更充足了。
在这样的情况下，房价会下跌，尽管有“强劲的投资需求”。
我们正在看到的，不是从严重的供应不足转向供应的正常，而是从供应的基本正常转向供应的过度，因为来自中国的投资者们正在抽身离开。
这将需要财政部长莫里森（Scott Morrison）在下届大选时做些解释了。他可能会一如既往地继续承诺要“放开供应”从而解决房价难以负担的问题。
而事实上，供应已经放得很开了。
责任编辑：简沐
