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鸠占鹊巢合法﹖房主当心

近年来在加州,住房被他人非法占据的现象越来越多。图为2016年,来自大陆的范先生在洛杉矶阿罕布拉市 (Alhambra) 购买了一套有两单元的房产,过户时却被陌生人侵占。大纪元时报对此事连续报导后,范先生成功收回房产。(大纪元资料照)

近年来在加州,住房被他人非法占据的现象越来越多。图为2016年,来自大陆的范先生在洛杉矶阿罕布拉市 (Alhambra) 购买了一套有两单元的房产,过户时却被陌生人侵占。大纪元时报对此事连续报导后,范先生成功收回房产。(大纪元资料照)

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【大纪元2017年07月17日讯】(记者张纯之编译报导)近年来在加州,住房被他人非法占据的现象越来越多。过去10年,随着住房短缺日趋严重,非法占据独立屋的报告层出不穷。甚至一些沿海高档社区的房子也报告被非法占据,而空置的康斗被占就更稀松平常。但房主们可能万万想不到,他们的房子有可能被这些非法占据者合法拥有

据《洛杉矶时报》报导,一名业主说,17年前他从父亲那里继承了一栋位于南加的无贷款住房。每次,他都要开车来回5小时去该住房拿邮件,并支付账单。但当邮件和账单停止后,他就认为不用再去查看该房子。13年来,他有意一直空着那处房产,因为不想和租户打交道。这期间他也从未得到房主协会的任何账单。

但是上周,他去了他的房子,意外发现房子的门锁被换了,他透过窗户发现,该房子被陌生人占了。小区房主协会的经理说,她以为这些现住户是新房主,因为他们一直住在那里,还向房主协会支付费用,并出席社区会议以及投票等。他问房主协会,是否该协会拍卖了他的房子,他们回答说没有。但是房主协会经理说,在几年前接到了该房子的房主变更通知

这位房主很生气,他已经请了律师。他说,邻居也没有提醒他房子被占了。他质疑是否有人应当通知他这个情况。

然而,加州法律对非法占据他人房子的人非常宽容。加州现行相关法律规定,未被使用或被遗弃的住房可以被愿意维护住房的人接管。

专家说,房主有责任照顾好自己的房子,而邻居没有法律义务通知你房子被占,虽然有些邻居会出于好意这么做。有时,邻居也想通知你,但却不知道你的现住址。

对房主来说,最重要的一条法律是民法5260款,该条法律要求房主协会必须至少向房主提供的两个地址发送房主变更通知。不幸的是,该法直到2014年1月才生效。而且,即使该法生效后,房主也需定期向房主协会更新现住址,并了解房子的现状。

专家说,其实,当房主协会的账单停止时,业主就应当警觉事情不对了。房主协会不会无故停止寄账单,或中断与房主的联系。而非法居住者会表现得像是合法房主一样接管你的房子。

还有一种可能,就是非法占据房子者已经合法拥有了你的房子。据加州民法315款-329.5条规定,房子的现住户可以通过一个叫作“逆权侵占”的法律程序 (Adverse possession) 接手不属于他们的房子。

在加州,如果非法居住者公开占据一处房子至少5年以上,且一直不间断地出席房主协会会议,并履行房主义务,就可以合法拥有别人的房子。

不过,加州也要求“逆权侵占”程序的受益者需连续支付房产税,如果他们定时支付了房产税,而该房的房主又没有进行调查,那么即使起诉可能也没用。

但是,如果占据房子者未能按时支付房产税,那么房主就可以发出一个称作“确定产权”(Quiet title) 的诉讼,赶走非法住户,并更新房主信息。◇

责任编辑:方平

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2017-07-17 9:42 AM
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