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房地产繁荣之后果 五年房价飙升改变了悉尼

悉尼的房地产市场大繁荣已经持续了五年,房价一年平均能涨10万澳元。(简沐沐大纪元)
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【大纪元2017年07月23日讯】(大纪元记者郑庸澳洲悉尼编译报导)悉尼的房地产市场大繁荣已经持续了五年,房价一年平均能涨10万澳元。

据澳洲Domain房地产网消息,2012年,悉尼的独门独院房的中位价是64.6万。今天,中位价成了115万。而悉尼的人口基本上分成了两组,一是坐拥价值数百万澳元房产的房主,一是成年累月租房的租客

然而,五年的持续繁荣改变的并不仅仅是房价。

房地产繁荣改变了悉尼的地理环境,造就了财富的分割,推动了一种房地产投资文化,这将对未来很多年产生影响。

大楼纷纷兴建  人们纷纷外迁

现在,修建公寓大楼的吊塔到处可见,其数量创下了历史最高纪录。尽管如此,对悉尼的新买房者们来说,可负担得起的房子基本上不存在了。

2017年4月,房地产文化迎来了一个重要的里程碑——澳洲公寓房的数量第一次超过了独立房,而悉尼是导致这一现象的背后的最大推动因素。

Parramatta尤其突出。这里经历了最明显的变化,高层开发工程数量巨大。这里不断地被人们称为悉尼地区建房的热点,Tract Consultants建筑公司的资深城镇规划师Georgia Sedgmen这样说。

“这里有巨大的基础设施的繁荣,西区以及西区人的生活方式、文化成了关注的重点,”她说,“五年前,我觉得没人在意(把艺术与娱乐)带到西区。”

如今,把“动力博物馆”(Powerhouse Museum )搬到Parramatta成了当地的最热门的话题,悉尼西区已经变成了节庆与文化的中心。

Parramatta的人口结构也开始改变,她说,这里成了下一个被大学生们称为“时髦”的地区,而这样的称呼原先衹是用来描述悉尼内西区的。

Sedgmen说:“在内城区房子太贵租不起,我觉得音乐家们负担不起,那么他们只好去找像Parramatta这样的地方了。”

人们也在Badgerys Creek一带物色房子,这个即将建设悉尼第二机场的地方,与悉尼市中心区、Parramatta,构成了悉尼 “三城”。此外,人们还在像西北的Hills那样的地方找寻房子,那里曾经的大宅院纷纷被大公寓楼取代了。

缺乏入门级房产

房租的升高、房价的飙涨,对某些人来说,带来了巨额财富。对另一些人来说,买一栋入门级的房子变得前所未有的艰难。

利率处于历史最低水平,从2011年底的4.25%降到了2017年的1.5%,那些已经拥有房子的人们因之受益了,需要偿还购房贷款的人们因利率的下降节省了很多的还款。利率的下调,被普遍认为是推动房地产繁荣的一大主因。

因此,真正的赢家是社会顶层的那些拥有房产的人,因为他们名下的房产价值飞涨,而他们需要还的贷款减少,这是Domain房地产集团的首席经济师Andrew Wilson说。

在悉尼,现在有78个区的中位房价在200万澳元及以上,而在2012年的时候,这样的区衹有6个。

对那些要攒存购房首付款的人们来说,在利率很低的情况下,存款更难了。

再加上,就连最便宜的地区也变得让人们负担不起了。五年前,有150多个区独立房中位价低于50万澳元,到了2017年,这样的区只剩下4个了。

“如果你没有踏上房地产的梯子,你会发现梯子上最低的那一蹬已经不存在了,”Wilson说。

McGrath房地产公司创始人John McGrath说: “那些尚未迈入房地产市场的人在精神上有很大程度的恐惧。”

不过,他认为,想买房的人们变得更具创造力,他们或者在父母家住得更久一些,或者自己租房住的同时另买房投资,或者利用Airbnb等来帮助负担购房贷款。

“不仅仅是房价在很多地区几乎翻倍,而且这也导致了一系列社会格局的改变,”他说。

租房投资文化兴起

传统上来说,悉尼拥有房产者的总数与投资者的比例一直在70比30左右,经济顾问公司BIS Economics的董事总经理Robert Mellor说,现在,比例变成了60比40左右。

在房地产繁荣期间,新州投资者占市场上的很高的比例,在某些月份,被买走的房产中有半数以上属于投资房。

这部分归因于住房市场的滚雪球效应,随着房价的上涨,人们拥有房产中的净值增多了。此外还有一个现像是,在全球金融危机之后,投资者寻求不同类型的资产。

他警告道,这可能导致房地产市场更加地易变。在市场缓和下来时或者是有经济困难时,房产所有者须严阵以待。而投资者更容易出现把房产卖掉的情况,有时是一次性把所有房子全卖掉。

他认为这也影响到当地社区的运作。典型的租客是在18个月后搬走,但很快会出现更长期的租约。

这种出现在租房方面的变化,以及人们搬家的频繁程度,预计将产生进一步的社会后效。

社会影响

新南威尔士大学城市未来研究中心主任Bill Randolph则认为,毫无疑问,在澳洲出现了由于资产差异而带来的裂痕,推动此裂痕扩大的原因不仅是房产财富之不同,而且是自存退休金财富之不同。

他警告,房地产繁荣的结果是澳洲社会出现了“阶级与阶级之间的不平等”、“世代与世代之间的不平等”,其“赢家”是自己或父母在优越地点拥有房地产的。

他表示,这是一个房产财富的转捩点,将会在未来产生很大的累计效应。其中包括是否能接受“良好”教育,是否有工作、机会、房产财富。而且这还不像过去的几代人那样只影响到自身,而是将影响到后代。

而且,这注定要变得更加两极化。从长期来说,在高房价地区,环境设施也将是高质量的。

Mellor警告,对悉尼人来说,特别是对悉尼的年轻人来说,将有巨大的“社会与经济后果”。

他说:“35岁以下的人群拥有房产者人数将大减。”

在2011年的人口普查中,18岁至35岁的人群中43%拥有自己的房子。Mellor预计,在2017年人口普查结果出来时,这个比例将会降低到30%。

他说:“城市的面貌与感觉正在急剧变化。房价上涨后的五、六年是一个判断未来走向的关键时期。”

责任编辑:简沐

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