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湾区房地产

影响硅谷未来的五大住房问题

一切都是为了住更多人

旧金山湾区的外来人口越来越多,高企的房价让很多人住不起房。(Shutterstock)

旧金山湾区的外来人口越来越多,高企的房价让很多人住不起房。(Shutterstock)

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【大纪元2017年08月21日讯】(大纪元记者李欧编译报导)硅谷的就业增长远远超过住房的供给,短缺的住房带来房价、租金上涨,许多居民只好搬到偏远的地方,才能找到更经济的住房空间。网络媒体Bisnow日前列出5大住房议题,探讨近6年来湾区因人口剧增、限制土地开发、高密度发展等一连串因素带来的冲击。

一、缺乏负担能力

旧金山湾区对经济适用住房的需求越来越大,但社区却经常反对高密度住宅,供需失衡以致房价越来越贵,租金越来越高。之前在库柏蒂诺(Cupertino)华人社区引起轰动的Vallco Mall开发计划,就是一个高密度建房,遭到社区居民反弹的典型。

在桑尼维尔(Sunnyvally)的圣安东尼(St. Anton)项目就比较幸运,最初有超过100个请愿反对该项目,但有5个社区团体的支持,以纳入较高比例的经济适用单位,帮助项目获得批准。

哈德森地产开发商(Hudson Cos.)创始人丹尼尔·哈德森(Hudson)认为,如果不能很快解决这个负担能力不足的问题,那么未来可能会对就业增长产生重大冲击。他直言,缺乏房屋是遏制就业增长。

二、需求远远超过供应

需求超过供给,这是近年来硅谷,以至整个湾区房市一直面临的问题。根据北极星太平洋(Polaris Pacific)副总裁Miles Garber的说法,在供需平衡的市场,一个销售单位,需要60天才能出售;但在硅谷只需要15天。

硅谷建商公司(SiliconBuilders)总裁兼首席执行官Sanjeev Acharya说,我们上市10间两居室单元,在15分钟内售完,而且还有200位潜在买家。不过一居室单位一直难以出售,但两间卧室仍然是整个湾区的热门商品。

湾区市场之前偏向兴建联排别墅,缺乏新公寓的供应。但是,整体湾区的城市规划朝向限制土地开发,土地缺乏的情况下,开发商现在不得不积极寻求高密度项目。因此在土地有限情况,住房单位的增加,势必也带来单位面积的逐渐缩小。

三、密集的社区生活

共享生活空间和微型单位,这不是一个新概念,但很可能在日渐拥挤湾区兴盛起来,也将是开发商努力解决高建筑成本的一种方式。这些微型单位的租金较少,给居民一个新的选择,寻找一个负担得起的住所。例如罗尼(Lowney)建设公司正在开展3个项目,4个卧室总共850平方英尺,每个卧室都是70平方英尺,包含一个浴室和一个厨房。

湾区的公寓式建筑越来越多,而且有朝向住商混合、共同住宅的趋势。(Shutterstock)
湾区的公寓式建筑越来越多,而且有朝向住商混合共同住宅的趋势。(Shutterstock)

这种类型的项目正在改变设计师和开发人员对公寓的想法。罗尼建设的创始人说,我们正在考虑床位数量,而不是考虑一个项目中的单位数量。其他的建设公司也正朝这个方向进行,例如Greystar开发商也在研究较小的单位,创造大量共用空间。未来旧金山湾区会出现更多使用公共空间的“共同住宅(Cohousing)”。

四、住商混合使用

城市一直在推动更多的综合项目,并要求住宅项目包括一楼的零售。不幸的是,罗尼建设认为,并不是每个地点都是零售业的理想选择,开发商最终难以填补这些空间。

适当数量的食品服务和咖啡馆可以作为整个建筑物的设施。杂货店将是梦想的租户,但是他们需要更高的天花板和更高的建筑物,这使得项目更加昂贵。开发商也意识到,并不是所有的位置都适合住商混合使用。即使是位于旧金山市里的某些大楼,也找不到合适的租户。

住商混合建设要获得成功,一位开发商表示要营造出一个氛围,使人们愿意到那里去。开发商Bentall Kennedy计划翻新一座历史悠久的水上建筑,并将公共区域启用公共广场。他们认为,这会很像圣佩德罗广场,能吸引人潮。

另外,正在推动Fremont住商建设的开发商,硅胶建设(SiliconSage Builders’ Acharya)要将一个公寓项目的零售业务,从1万平方英尺的扩大到2万平方英尺。

五、停车空间和电动车

更多的住房和零售业,就得要更多的停车空间,这也是开发商头痛的地方。太少的停车位,城市将会不同意,店面或公寓也会难以租售;但设置太多的停车位,又让开发商少赚好多钱。一位开发商说,过分的要求停车空间,会扼杀一个项目。

但是像硅谷的多数城市,大家希望能到处开车,不管是购物、旅游都少不了汽车。所以,SiliconBuilders开发商正考虑可堆叠停车的选择。

另外,湾区的电力车、混合动力车越来越多,提供充电需求也是要考量的问题。因此,为电动车充电,正在成为许多住宅产品受欢迎的设施之一,或是升级的选项。

本文刊载于旧金山8月12日地产专版,请点阅
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责任编辑:李曜宇

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2017-08-21 11:28 PM
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