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在英国投资学生公寓的注意事项

房产投资(Depositphotos)

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【大纪元2017年09月14日讯】在英国,很多职业房东正在将注意力转向学生公寓——这个被许多房地产投资者认为是高回报的房种。成功的地产投资人越来越多地把学生宿舍作为其投资组合的一部分,其中包括大型机构集团,包括保险公司Aviva和Legal & General。由于大学缺乏建设或维护学生宿舍所需的资金,英国很多地方的学生宿舍存量严重告急,这推高了当地的学生宿舍的租金。



来自Kirwans律师事务所的地产律师Lisa Evans表示:“目前看来,学生宿舍是时下抢手的香饽饽。“在2015-2016年之间,全英大学生总数高达228万,学生宿舍显然是一个巨大的市场。”她补充说:“这些年来,学生的需求发生了变化。这是投资者需要注意的一点。例如,我当年上大学时只有一台打字机,还与13人共用一间浴室,而现在许多学生都要求有免费的Wi-Fi和带卫浴的套房。“与任何一个金融投资一样,重要的是要先做好功课,以确保您的投资不会让您的财务状况变得更糟。”以下是Lisa Evans认为每个房东都应该考虑的关于投资学生财产的九件事:

1)多样化的投资方式

按时间排序,投资学生住宿通常的顺序为购买房产、获得HMO许可证,并通常以良好的收益出租每个房间。

但随着英国学生人数的增加,所提供的投资选择范围也随之增大。虽然HMO仍然是最热门的,但除此之外,为学生专门建立的学生宿舍(PBSA)也吸引了很多地产投资人的兴趣。

去年,投资者总共向PBSA市场投入了31亿英镑,业内巨头莱坊国际(Knight Frank)表示,外商投资购买专门学生资产的数量有所增加。

专家能源供应商Glide Utilities的2016年报告显示,当涉及到这种类型的财产时,一半以上的英国学生想要水电费、互联网等被纳入租金的住宿。超过一半的学生想要尽可能靠近他们的大学校园,约30%的学生希望有良好的交通连接。有三分之一的人认为独立浴室是绝对必需的。这是一个值得了解的信息,特别是在您将投入大笔资金之前。

2)打好您的算盘

过去18个月内,英国政府引进各项立法使得租赁物业的回报减少。投资者现在需要为任何可归类为第二套房子的房产或部分房产支付3%的印花税附加费。此外,房东不能再按100%的按揭利息要求减免税款。比如说,在今年4月之前,一个房东的租金收入为10,000镑,但是在按揭贷款中支付了9,000镑的房屋利息,如是他只需在其1,000镑的利润上按常规税率征税。然而,利息税减免的优惠现在正在减少,房东目前只能抵消其抵押贷款的75% – 这个数字明年还将下降到50%,到2019年为25%,那么在2020年,他们的抵押贷款利息完全将免税。相反,他们必须先在总收入上缴纳税款,才能再申请减免20%的税款。

3)了解您的义务

所有业主必须遵守一系列关键的健康和安全义务。制定正确的公共责任,购买建筑和财物保险;进行火灾风险评估,并确保该物业拥有必要数量的防火门、消防出口和灭火器。住宅业主协会(RLA)发布了有助于理解消防安全立法的有用指南。强烈建议您在物业中安装自动洒水灭火系统,以确保房屋财产不会遭到损失。此外在楼梯间安装扶手和正确的照明灯,并在物业中安装应急照明;虽然“Occupiers’ Liability Act 1957”法案中对此没有做绝对的要求,但这样做能确保万无一失。

确保门窗符合正确的安全标准;确保该物业适合人类居住(1985年“房东与租客法”,第10节)。另外,不要忘了考虑安装烟雾和一氧化碳报警器的成本,否则您可能会面临5,000英镑的罚款。以上内容虽然广泛,但并不详尽。出租物业之前,请务必咨询专业的法律人仕,以确保您履行所有法律义务。

4)地段为王

如果您购买学生宿舍纯粹是为了投资,而不是因为您被绑在一个特定的城市或城镇,那么最重要的是了解哪些地区提供最好的收益。

行业报告会定期发布信息,披露学生宿舍出租收益率最好的城镇。最新的报告显示收益率排名前三的分别是苏格兰的圣安德鲁斯、兰开斯特和拉夫堡。

首先选择一个学生宿舍需求量大的城市或小城镇,然后研究哪些街区或街道最热门。当地专门做学生宿舍出租宿的中介应该能够给您这些有用的信息。

5)所需牌照有哪些?请向市政厅会了解

出租学生宿舍,不同城市或地区所需牌照不同。业主将被要求披露过去是否有任何不诚实、暴力或与毒品有关的罪行,或有违反房屋或房东和租客法律的纪录。

申请一个许可证的费用可能高达几百镑,然而一些市政厅可为额外的许可提供折扣。另外,当局对违规的房东的罚款也是很高的。去年10月,一位利物浦房东因为没有利物浦市议会的业主许可证而被罚款1,000镑,此外还被勒令支付相应的法律费用。

如果您的房子是租给三个或三个以上,不是来自同一个家庭的人,一起共用房子的设施,比如厕所和厨房等,那么您则需要HMO许可证。最好联系当地市政厅,以确保您申请正确的许可证。

6)不要给自己找麻烦

寻找容易维护的房子,越新越好,因为新房只需较少的花费和修理。带有三到四个房间的房子最受学生欢迎。

出租给学生的房子容易会受到严重的磨损和破坏,所以在装修时要选耐用的厨房工作台和家具,以避免频繁的更换吃掉您的利润。

7)向专家寻求建议

您可能会考虑和租客们签订一个整体出租协议,而不是与每个租户签订分租协议。这样一来,如果有人提前搬出,您也不必担心租金收入。许多房东还要求每个学生租客提供一个担保人,以确保到时付款。您可以事先向律师咨询专业意见。

8)为您的房子做宣传

即使您拥有当地最好的房子,但如果没有宣传,潜在的学生甚至不会知道它在那里。了解当地大学是否编制该地区认可的私人学生宿舍的目录,如果有这样的目录,请让学校把您的房子也加上。

9)做好长远打算

您是否打算建立一个房地产投资组合,等您退休时传给您的孩子?或者您打算将来把房子卖了,把收益当作您的退休金?无论您作何打算,您都需要从策略上考虑。请调查当地大学的财务状况,因为您的投资和大学的良好运作息息相关,如果大学破产了,那么您的学生宿舍投资也很可能会因此而陷入僵局。◇

编译|康妮

责任编辑:明曦


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