【大纪元2018年10月17日讯】（大纪元记者温妮综合报导）根据新西兰房地产协会（REINZ）9月份的数据，奥克兰房价18个月没变，没涨也没降。但该买不起的还是买不起。有人说，你整天吃那么贵的牛油果，当然买不起。那房价为啥这么高呢？专家回答，和牛油果无关。
去年5月，当被问及年轻人是否一辈子也买不起房时，房地产开发商古尔纳（Tim Gurner）说：“当然，如果你每天花40元吃牛油果、喝咖啡，却不工作，当然买不起，绝对买不起。”
不过Stuff新闻网记者盖茨（Charlie Gates）撰文表示，这是对住房负担能力辩论的即兴置评，而住房负担能力常常将两代人一分为二。
“年轻人是因为不顾一切地购买牛油果之类的奢侈品而难以买房？还是因为几十年来代际变迁和大范围经济变革使人们越来越买不起房，致使年轻人苦苦挣扎呢？回答是后者。”
尽管近期房价发生了变化，房市在降温，但新西兰仍然是全球住房最难负担的国家之一。根据牛津经济研究院（Oxford Economics）近期发布的报告，新西兰在全球房价最被高估的发达国家（或地区）中，排名第二，仅次于香港。
新西兰房价有多高？
衡量住房负担能力的方式之一是住房中间价与家庭年收入中间值的比率。根据金融网站 interest.co.nz 的数据，今年6月，新西兰家庭年收入中间值为88,904元，但全国住房中间价为56万元，房价是收入的6.3倍。今年8月略有改善，但没有大的变化，仍然高达6.2倍。通常房价3倍于收入被视为可以负担。
那么新西兰房价什么时候曾经可以负担呢？经济学家易奎布（Shamubeel Eaqub）夫妇在他们合著的《租房一代》（Generation Rent）中，对新西兰住房负担能力进行了追踪研究。数据显示，1957至1980年代末，房价收入比低于3，但1980年代末开始不断上涨，世纪之交迅速窜升。
当然各地区差异很大。根据国际人口统计组织网站（demographia.com）的数据，2017年第三季度，奥克兰房价收入比为8.8，惠灵顿为5.5，基督城为5.4。今年8月interest.co.nz的数据显示，奥克兰房价收入比为9.2，惠灵顿为6.12，基督城为5。
房价为何居高不下？
盖茨综合了易奎布和住房专家帕夫莱蒂奇（Hugh Pavletich）的意见，认为造成房价居高不下的主要原因有三。
（一）土地供应
易奎布表示，迄今为止，房价上涨背后的最大元凶是土地成本。他在书中写道，自1995年以来，土地成本增长比收入快73%。
地价高昂是因为没有足够的土地用于建房，许多土地受限于复杂而限制性的规划规则。帕夫莱蒂奇和易奎布一致认为应该扩大城市范围，并在市中心建造高密度住宅。
（二）基础设施资金
盖茨在文章中说，没有基础设施的土地只是一个围场。建造新房所需要的道路、污水管道和输电线路都很昂贵。几十年来，地方政府一直缺少基础设施资金，而且不愿借钱兴建，因为从政治上来讲，该举措不受欢迎。
易奎布表示，自1980年代末以来的变化，比如公共资产私有化，也意味着地方政府无力为基础设施建设提供资金。地方政府被剥夺了资产。
帕夫莱蒂奇说，地方政府失去了对成本的控制。他们无法跟上增长，无法满足基础设施需求。
盖茨总结说，这意味着可用于住房的土地通常仍然是围场。
易奎布补充说，1980年代末被称为Rogernomics的自由经济改革，也改变了房地产市场，因为人们更容易借到钱。在那之前银行监管很严，1960年代开始逐渐放松。
（三）政治阻力
盖茨表示，改变规划规则以便释放更多土地和增加建房密度的尝试，经常遇到政治阻力。2013年，奥克兰《统一规划》提出的高密度建房和扩大城市边界计划遭遇阻力，并被迫做了些妥协。有房的人对可以使住房更便宜的变更持抵制态度。
易奎布表示，需要达成共识，以便新一代能够买房，同样享有财富和保障。
盖茨总结说，所以事实很清楚，现在比过去60年里任何时候都难买房，而且很明显，问题不在于年轻人的消费习惯。
他引用易奎布的话说：“千禧一代攒的钱比其它任何年龄段都多。”
责任编辑：上官翎
