【大纪元2018年10月29日讯】文：王万龙博士・硅谷地产经纪
过去几年间，湾区房地产气势如虹。众多城市在过去的4～5年间价格已然飙升一倍，甚至更多。我在2018年初的一篇关于湾区房地产市场分析的文章中，说到今年的市场趋势，仍然是涨。从1月份至5月份，整个湾区一路猛涨，就连一直比较温和的东湾三谷地区，也出现了近20%的上涨幅度。在旧金山、中半岛、南湾，以及东湾的南部地区，更是涨幅高达20～30%。
进入6月份以后，房价突然涨不动了。很多地区的成交价格，甚至比4、5月份的高峰期下跌了百分之十或更多。很多人惊呼，“房价到顶了、房价要跌了、房市要变成熊市了”。更有很多的所谓专家极力宣传，目前的情景像极了2008年次贷危机时的市场状况，房价马上就要大跌了。房价波动的十年周期规律，立即就要应验了。
那么，湾区房价究竟是已经到了下行的区间，真要开始大幅度下跌了？还是只是每年夏秋季节的调整，然后明年又会出现新的一轮上涨呢？对于我们广大的买家和卖家来说，在目前的市场行情下，我们究竟应该采取什么样的策略呢？
在讨论这些策略之前，我们先看看全美以及湾区的经济运行和社会发展状况，以便从中窥探其对房地产市场的影响。
一、美国经济运行的总体状况
首先我们来看看当前美国整体经济的运行状况。在美股方面，进入2018年以来，道琼（Dow Jones）股指达到26,447.05点，纳斯达克（NASDAQ）7,788.45点，标普500（S&P 500）达到2,885.57点（10月5日行情）。与今年年初相比，Dow Jones增长了6.99%、NASDAQ增长了12.82%、S&P 500增长了7.93%。可以看出，美股三大股指均呈现历史新高。
在GDP增长方面，根据CNBC的报导，美国第一季度增长率是2.2%，第二季度调整后的增长率是4.2%，第三季度增长率（亚特兰大Fed’s GDPNow实时数据）是4.1%。换句话，今年前9个月GDP的平均增长率达到3.5%。这是自2004年以来美国最好的GDP增长率。
在失业率方面，按照劳工部的最新统计数据，美国目前的失业率达到了创记录的新低，仅3.8%。这是本世纪以来的最低值，是自1969年以来，美国最低的失业率了。
在银行利率方面，9月26日，美联储货币政策委员会全体投票，同意加息25个基点，将联邦基金目标利率区间上修至2%～2.25%，创下2008年以来的最高。这是美联储今年第3次加息，此前3月和6月各加息25个基点，也是自2015年12月开启本轮货币政策紧缩周期以来的第8次加息（见图1）。
在通货膨胀率方面，目前统计的最新过去12个月的通货膨胀率是2.7%，仍然属于比较健康的范畴（见图2）。
二、湾区房地产的特别之处
众所周知，房地产最重要的特点就是地段、地段、地段。湾区房地产在过去的几十年间，价格方面获得了显着的增长，其最重要的原因就是湾区异常火热的创业能量，带来了大批成功企业，进而增加了大量的就业，吸引了众多人员流向湾区，引起了对房地产的巨大需求。
房地产可以说是湾区创造的第二个经济奇迹。那么面对未来几年，湾区房地产究竟会往何处去呢？目前是本轮房地产增长周期的价格高点？还是长期上涨中的一个歇脚点而已？下面我们从经济发展和土地供应两个方面来讨论。
1. 湾区经济飞速发展，就业十分强劲
毫无疑问，湾区经济在过去几年间飞速发展，就业强劲，一直在延续过去数年间的强劲势头。面对未来几年，我们不能不关注如下几个重要新闻。
A）Google/Facebook 等湾区公司大幅度扩张
自去年夏初谷歌公司宣布进军圣何西（San Jose），在市中心区建设可供2 万人办公的 Google Village，致使圣何西成了一片新的投资热点。仅仅从消息宣布后到去年年底，整个圣何西市的房地产价格至少上涨了10～20%。根据目前圣何西市政府官员的说法，Google Village的主要建筑将在2025～2027完成。届时该园区将可容纳2万人在此办公。
另据《水星报》报导，今年7月，圣何西市政府又批准了在Google Village附近由 TMG Partners and Valley Oak Partners两家商业地产联合开发的100万平方英尺的办公楼，可供5,000人办公。
硅谷另一家大肆扩展办公面积的公司是脸书。据《水星报》报导，脸书正在湾区的Menlo Park总部、Fremont和Sunnyvale通过自建，以及出租来打造3个办公中心，总建筑面积接近400万平方英尺。全部建成后，将可以扩招 19,000 名新员工。
另据《旧金山纪事报》报导，脸书公司除了上述几个办公中心之外，今年5 月，脸书公司还租用了43层的位于旧金山金融区的Parker Tower，总面积约76万平方英尺；6月份，脸书又在Fremont租用了14栋办公楼，建筑面积达到75万多平方英尺。
除此之外，亚马逊公司于今年6月份在Sunnyvale租用了38.5万平方英尺，使其在湾区的办公室总面积达到185万平方英尺，成为其在西雅图总部之外的最大办公区域。
另一家快速发展的半导体硬件公司Micron，在今年6月份租用了北San Jose 237 附近的3栋7层办公大楼，总建筑面积达到54万多平方英尺。
当然，除此之外，还有大量的中小型公司，或者没有被报导出来的其他公司。总地来看，湾区经济一片繁荣景象，就业增长势头强劲，这必将使未来的房地产升值创造良好的外部条件。
B）Uber和AirBnB将于2019年上市
据CNBC和TechCrunch报导，总部位于旧金山市的两家明星创业公司：Uber和 AirBnB即将于2019年上市。按照目前的估值，Uber的市值达到720亿美元，仅次于脸书上市时的840亿美元，是美国公司上市时第二高的估值公司。Uber 计划融资222亿美元。AirBnB公司目前的市场估值是310亿美元，计划融资44 亿美元。
同时，Uber公司的竞争对手Lyft也计划于2019年上市。据说有可能先于Uber 上市。Lyft目前的市场估值是151亿美元。Lyft计划融资49亿美元。
其它计划于2019年上市的公司还有：估值200亿美元的Palantir公司，预计融资 20亿美元。Stripe估值200亿美元，计划融资6.85亿美元。Pinterest估值123亿美元，计划融资15亿美元。
这6家公司上市后，不仅造就一大批的千万和数百万身价的富翁，也为湾区房地产注入一剂强心针；同时上市所筹集的资金，也为他们开拓新的业务和雇佣新的员工提供资金保证。这6家公司的融资总额达到约360亿美元，试想一下，当这360亿美元的资金，注入到这些公司的发展渠道之后，未来又会在湾区创造出多少新的就业机会。#（待续）
湾区房地产经纪
王万龙博士
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本文刊载于旧金山10月20日地产版
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责任编辑：李欧
