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湾区房市分析

为何目前仍然是湾区购房好时机?(上)

旧金山湾区房市火热,但今年的第二、三季度皆呈现下滑或停滞状态。(Shutterstock)

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【大纪元2018年10月29日讯】文:王万龙博士・硅谷地产经纪
过去几年间,湾区房地产气势如虹。众多城市在过去的4~5年间价格已然飙升一倍,甚至更多。我在2018年初的一篇关于湾区房地产市场分析的文章中,说到今年的市场趋势,仍然是涨。从1月份至5月份,整个湾区一路猛涨,就连一直比较温和的东湾三谷地区,也出现了近20%的上涨幅度。在旧金山、中半岛、南湾,以及东湾的南部地区,更是涨幅高达20~30%。

进入6月份以后,房价突然涨不动了。很多地区的成交价格,甚至比4、5月份的高峰期下跌了百分之十或更多。很多人惊呼,“房价到顶了、房价要跌了、房市要变成熊市了”。更有很多的所谓专家极力宣传,目前的情景像极了2008年次贷危机时的市场状况,房价马上就要大跌了。房价波动的十年周期规律,立即就要应验了。

那么,湾区房价究竟是已经到了下行的区间,真要开始大幅度下跌了?还是只是每年夏秋季节的调整,然后明年又会出现新的一轮上涨呢?对于我们广大的买家和卖家来说,在目前的市场行情下,我们究竟应该采取什么样的策略呢?

在讨论这些策略之前,我们先看看全美以及湾区的经济运行和社会发展状况,以便从中窥探其对房地产市场的影响。

一、美国经济运行的总体状况

首先我们来看看当前美国整体经济的运行状况。在美股方面,进入2018年以来,道琼(Dow Jones)股指达到26,447.05点,纳斯达克(NASDAQ)7,788.45点,标普500(S&P 500)达到2,885.57点(10月5日行情)。与今年年初相比,Dow Jones增长了6.99%、NASDAQ增长了12.82%、S&P 500增长了7.93%。可以看出,美股三大股指均呈现历史新高。

在GDP增长方面,根据CNBC的报导,美国第一季度增长率是2.2%,第二季度调整后的增长率是4.2%,第三季度增长率(亚特兰大Fed’s GDPNow实时数据)是4.1%。换句话,今年前9个月GDP的平均增长率达到3.5%。这是自2004年以来美国最好的GDP增长率。

在失业率方面,按照劳工部的最新统计数据,美国目前的失业率达到了创记录的新低,仅3.8%。这是本世纪以来的最低值,是自1969年以来,美国最低的失业率了。

在银行利率方面,9月26日,美联储货币政策委员会全体投票,同意加息25个基点,将联邦基金目标利率区间上修至2%~2.25%,创下2008年以来的最高。这是美联储今年第3次加息,此前3月和6月各加息25个基点,也是自2015年12月开启本轮货币政策紧缩周期以来的第8次加息(见图1)。

1图:低利率时代。(硅谷地产经纪王万龙提供)

在通货膨胀率方面,目前统计的最新过去12个月的通货膨胀率是2.7%,仍然属于比较健康的范畴(见图2)。

2图:全美年度通货膨胀率(2008-2018)。(硅谷地产经纪王万龙提供)

二、湾区房地产的特别之处

众所周知,房地产最重要的特点就是地段、地段、地段。湾区房地产在过去的几十年间,价格方面获得了显着的增长,其最重要的原因就是湾区异常火热的创业能量,带来了大批成功企业,进而增加了大量的就业,吸引了众多人员流向湾区,引起了对房地产的巨大需求。

房地产可以说是湾区创造的第二个经济奇迹。那么面对未来几年,湾区房地产究竟会往何处去呢?目前是本轮房地产增长周期的价格高点?还是长期上涨中的一个歇脚点而已?下面我们从经济发展和土地供应两个方面来讨论。

1. 湾区经济飞速发展,就业十分强劲

毫无疑问,湾区经济在过去几年间飞速发展,就业强劲,一直在延续过去数年间的强劲势头。面对未来几年,我们不能不关注如下几个重要新闻。

A)Google/Facebook 等湾区公司大幅度扩张

自去年夏初谷歌公司宣布进军圣何西(San Jose),在市中心区建设可供2 万人办公的 Google Village,致使圣何西成了一片新的投资热点。仅仅从消息宣布后到去年年底,整个圣何西市的房地产价格至少上涨了10~20%。根据目前圣何西市政府官员的说法,Google Village的主要建筑将在2025~2027完成。届时该园区将可容纳2万人在此办公。

另据《水星报》报导,今年7月,圣何西市政府又批准了在Google Village附近由 TMG Partners and Valley Oak Partners两家商业地产联合开发的100万平方英尺的办公楼,可供5,000人办公。

湾区房地产因气候、就业、经济等因素获得强大的推动力。(Shutterstock)

硅谷另一家大肆扩展办公面积的公司是脸书。据《水星报》报导,脸书正在湾区的Menlo Park总部、Fremont和Sunnyvale通过自建,以及出租来打造3个办公中心,总建筑面积接近400万平方英尺。全部建成后,将可以扩招 19,000 名新员工。

另据《旧金山纪事报》报导,脸书公司除了上述几个办公中心之外,今年5 月,脸书公司还租用了43层的位于旧金山金融区的Parker Tower,总面积约76万平方英尺;6月份,脸书又在Fremont租用了14栋办公楼,建筑面积达到75万多平方英尺。

除此之外,亚马逊公司于今年6月份在Sunnyvale租用了38.5万平方英尺,使其在湾区的办公室总面积达到185万平方英尺,成为其在西雅图总部之外的最大办公区域。

另一家快速发展的半导体硬件公司Micron,在今年6月份租用了北San Jose 237 附近的3栋7层办公大楼,总建筑面积达到54万多平方英尺。

当然,除此之外,还有大量的中小型公司,或者没有被报导出来的其他公司。总地来看,湾区经济一片繁荣景象,就业增长势头强劲,这必将使未来的房地产升值创造良好的外部条件。

B)Uber和AirBnB将于2019年上市

据CNBC和TechCrunch报导,总部位于旧金山市的两家明星创业公司:Uber和 AirBnB即将于2019年上市。按照目前的估值,Uber的市值达到720亿美元,仅次于脸书上市时的840亿美元,是美国公司上市时第二高的估值公司。Uber 计划融资222亿美元。AirBnB公司目前的市场估值是310亿美元,计划融资44 亿美元。

同时,Uber公司的竞争对手Lyft也计划于2019年上市。据说有可能先于Uber 上市。Lyft目前的市场估值是151亿美元。Lyft计划融资49亿美元。

其它计划于2019年上市的公司还有:估值200亿美元的Palantir公司,预计融资 20亿美元。Stripe估值200亿美元,计划融资6.85亿美元。Pinterest估值123亿美元,计划融资15亿美元。

这6家公司上市后,不仅造就一大批的千万和数百万身价的富翁,也为湾区房地产注入一剂强心针;同时上市所筹集的资金,也为他们开拓新的业务和雇佣新的员工提供资金保证。这6家公司的融资总额达到约360亿美元,试想一下,当这360亿美元的资金,注入到这些公司的发展渠道之后,未来又会在湾区创造出多少新的就业机会。#(待续)

湾区房地产经纪
王万龙博士
电话:510-366-1986
微信:wanlongwang
邮箱:wangwl@Hotmail.com
www.DrWangHome.com
www.guigufang.com
本文刊载于旧金山10月20日地产版

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责任编辑:李欧

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