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房价跌 加拿大人财富缩水 或影响经济

房市的起伏影响到房屋价值的增与跌。房价涨,房主觉得变富了,反之,感觉变穷了。(加通社)
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【大纪元2018年11月20日讯】(大纪元记者李平多伦多编译报导)前几年加拿大房价飞涨,许多有房的老一代人陶醉在纸上百万富翁的美梦中。许多年轻人哀叹可能永远也买不起房,但在郊区拥有大房子的父辈们,倒是兴高采烈,花起钱来毫不手软。房价跌时,很多人又觉得自己变穷了。

财富效应刺激非理性消费

据《赫芬顿邮报》报导,经济学家把这种行为称为“财富效应”,意思是人们感觉越来越有钱时,即使实际手中财富没多一分钱,花起钱来也会比过去更大方。国家银行(NBF)经济学家帕基特(Jocelyn Paquet)称,手中房子突然增值20%,即使手中没多一分钱,也会感觉更富有。

许多情况下,这种财富效应实际上非常不理智。身家财富增值,并不意味着真的比过去有钱。也就是说,股票涨了,但都被套在退休投资计划中,到65岁退休时才能真正转化为财富。房价翻倍了,所有其他人的房子也随之翻倍,卖房换房时,手中也剩不了几个钱。

整个过程中,真正发生变化的是人们手中的债务。过去15年房价疯涨过程中,加拿大家庭债务与可支配收入比也从2000年代初的1.10飙升到目前的近1.70。这种情况下,一旦房市或股市降温,过程中的上升财富会随之下跌,但债务却不会减少半分。此时,人们又会感觉:原来自己并不是那么有钱。

NBF专家称,目前加拿大房市日益降温,这种债务催生的财富效应很快也会走到尽头。如果情况不快速稳定好转,明年消费者就会面临财富效应恶化。

财富效应恶化时的后果

国银上周四公布最新房价指数显示,全国26个大中城市中,40%过去6个月内房价指数下跌,除蒙特利尔、安省金斯顿、基奇纳、圣凯琳斯和温莎等5个城市外,所有其它城市房价指数已从高峰值回落。

近年加拿大经济表现强劲,财富效应无疑发挥了关键作用。帕基特称,自2007年以来,加拿大经济增长在G7国家中最快,但主要被消费推动,而消费增长伴随的是房价疯涨。

房市放缓、房价下跌时,人们会感觉没那么有钱,进而随之下调消费支出,如此一来,房市会进一步放缓,给其它许多行业带来下行压力,就业增长也会随之放缓。就业增长放缓,有些人可能还不起房贷,又进一步给房市带来下行压力,贷款也会随之放缓。这种情况下,通过房屋资产净值信用(HELOC)贷款的人会减少,人们的贷款额度也会随之减少,从而进一步影响金融业。

房价下跌有好有坏

所有这一切,都会给整体经济带来下行压力,但情况到底有多严重,只能是仁者见仁,智者见智了。穆迪(Moody)最新分析显示,每感觉财富增值1元,相应额外消费为4.5分,反之亦然。

举例说,按大多伦多地区目前各类房屋均价73万元来算,房价每跌5万,普通家庭每年消费支出相应减少近2,250元,这一数字再乘以成千上万的家庭,最后减少的消费支出总额数字相当庞大,对经济来说不啻于重创。

好在是,目前还没出现消费大幅缩水,只是最新数据显示加拿大国内零售支出开始现疲软迹象。帕基特说,国银预计消费年增长幅度从2017年的3.5%减少至今年的2.2%,明年会进一步减少至2.1%。

他认为,经济中令人乐观的是,贸易增长迅速。NBF预计贸易增长幅度从去年的1.1%上升至明年的4.6%。也就是说,贸易和商业投资有可能起到一些缓冲作用。

帕基特表示,可以肯定的是,这一轮经济循环中,消费高峰已成过去。另一方面,房价下跌的同时,房屋担负力也随之上升,会刺激更多人买房。也就是说,老一代的纸上百万富翁们身家虽缩水,被迫削减消费开支,但其子女更有可能实现买房梦。#

责任编辑:文芳

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