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十号提案(Prop. 10)将致租金上升

十号提案(Prop. 10)危害屋主权益

Prop. 10若通过将引爆加州住房危机

加州中期选举的10号提案(Prop. 10)一旦通过将对屋主、租客和地产市场产生怎样的影响呢?(Shutterstock)

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【大纪元2018年11月03日讯】(大纪元记者张德辉、余亨之旧金山湾区采访报导)今年加州中期选举的第10号提案(Prop. 10),旨在推翻“柯斯塔.霍金斯租房法案”,为加州实行全面租管铺平通路。湾区屋主联盟(BAHN)认为Prop. 10若通过将导致房价下跌、银行贷款利率上升、减少可负担房供应、减少房主出租利润,屋主会不断收到罚金,屋主无力维护房子,将致社区凋蔽,都市萧条,危害屋主权益,同时导致出租房租金上升,也影响租客利益。

由极端租客保护团体发起的第10号提案(Prop. 10),旨在推翻科斯塔霍金斯租房法案,欲把加州所有出租房列为租金管制目标。湾区屋主联盟(BAHN)认为,Prop. 10会全面加剧加州的住房危机。Prop. 10一旦通过将对屋主、租客和地产市场产生怎样的影响呢?新唐人电视台就此采访了湾区屋主联盟主席(BAHN)贺全、理事Jennifer刘。

什么是第10号提案(Prop. 10)

湾区屋主联盟理事Jennifer刘:加州的旧金山(三藩)市、伯克利、东帕洛阿图等城市,从七、八十年代开始就有严格的租控,产生了很多问题,比如建商不愿盖房子,租客和房东之间产生很多矛盾。

为了缓解矛盾,1995年加州参议员Jim Costa(民主党)和州众议员Phil Hawkins(共和党)共同提出柯斯塔霍金斯租房法案(Costa-Hawkins Rental Housing Act),主要有3项规定:
1)独立屋、联排屋、康斗等房型,被禁止租控;
2)1995年2月以后建造的新房子,被禁止租控;
3)一旦租户搬出,房东可以将租金提高到市场价格;

柯斯塔霍金斯租房法案,20多年来保护加州房市健康发展。而第10号提案(Prop. 10),是全盘推翻柯斯塔.霍金斯租房法案,但它并没有提出任何解决“房荒”的有效建议。

十号提案(Prop. 10)一旦通过会造成怎样的影响:

1.购房自住者是否受十号提案的影响?

虽然屋主现在没有出租需求,如果他以后要搬家或去别的国家住上几年,他能保证这一辈子都不出租房子吗?一旦出租,就受到严厉租管的影响。

2.十号提案(Prop. 10)通过将导致房价下跌:

投资客对Prop. 10有恐慌心理,多数人在考虑是否要把手上的余房卖掉,搬到外地去,或投资别的东西。很多人准备卖房子的时候,房价可能就会下跌。

3.十号提案(Prop. 10)通过将导致银行贷款利率上升:

Prop. 10令业主不敢出租房,没有房租的补贴,许多业主可能无法偿还房贷,从而给银行造成风险。为弥补风险,银行会升高利息,更多人买不起房子,也会导致房价降低。

4.十号提案(Prop. 10)通过将减少可负担房供应:

建商盖了房子,如果居民买不起房子,建商就要自己出租,而Prop. 10会给租房带来很大的风险。目前有些已经买了地的建商正在观望,停办一切申请手续,如果Prop 10通过,他们不会再去盖房,市场上也没有新的可负担房了。

5.十号提案(Prop. 10)通过将导致出租房租金上升:

租金由供求关系决定。建商因Prop. 10不愿盖房,市场上没有可负担房,租客找不到房子住,只有少数的房屋奇货可居,租金进一步上涨。

6.十号提案通过将减少房主出租利润:

如果房东在旧金山有一套房子,30年前出租价格为每月$500,按照每年限涨1%,今年房租才每月$600多;如果按当前市场价算,这套房子的租金值$2,500。30年来房租才涨一百多元,对房东毫无利润可言。

7.房主无力维护房子,致社区凋蔽:

现在水电费、房产税、保险费都上涨了;尤其工人费涨得非常快,几年前$80可请工人来通渠,现在涨到$200。对于租金只有$600的屋主,根本就没有钱来维护房子,小区形像也会受损。

8.十号提案通过将引发小业主退出出租市场

去年旧金山有3.2万套房子撤出市场。小业主宁愿空着房子,也不愿冒风险;一旦租出去,可能收不回来,还要一直吃亏受气去伺候房客,屋主当然不愿意了。Prop. 10如果通过,会引发更多的小业主退市,住房危机雪上加霜。

9.对经济、就业起负面影响

湾区屋主联盟主席贺全:公司要发展就要招人,新员工要住房。建商不建新房,小业主不提供出租房,公司招聘一个新员工的成本会很高,公司可能会考虑搬迁,对加州经济发展不利。

建商不愿盖房子,这个行业就会波及到很多相关行业,如房地产中介、贷款公司、物业管理公司、建材或家具公司等,这些企业有可能缩小生产或服务规模,影响就业。

10.十号提案通过将严重影响Section 8租客

Prop. 10对Section 8的租客影响比较严重。因为Section 8的租房手续繁琐,租客素质不高,业主原本就不太愿意租房子给他们。那么到了房源少、价格高的时候,他们就更租不到房子。Prop. 10也会增加更多的无家可归者,因为更多的人租不到或租不起房子。

11.十号提案通过业主会不断收到罚金

因为Prop. 10过于偏袒租客,业主只要有一点点程序不对,或服务上不能及时回应,租客就可以申诉,政府给租客安排免费律师。尤其旧金山,只要你是租客,就可以享有免费律师。有的律师专门找到租客说:你就去告,我帮你“伸张正义”,官司打赢了,我拿三分之一;官司输了,你也没有任何损失。

原本加州法案对业主还有一点点的保护,现在小业主已经是夹缝中求生存。一旦Prop. 10通过,加州各城市会相继推出更严厉的租控条例,等于去掉了对房主的一切保护。屋主会逐步退出房屋租赁市场,因为这样的生意实在没法做。

反对十号提案(Prop. 10)组织和个人

出租房业主、自住房屋主、建商、银行、企业等,包括加州两位候选人:民主党人Gavin Newsom和共和党人John Cox,都反对10号提案。甚至有远见的租客也是反对的,因为Prop. 10是打着保护租客的旗号,最后害租客无房可租。

Prop. 10,对于正常的组织或个人没有任何益处;真正受益的只是极少数欺骗选票的无良政客、某些靠政治运动吃饭的人、租霸和不良律师。

解决住房政策应是良性循环

好的政策,不应该是限制、打击建商和业主;应该是鼓励建商多建房,鼓励业主没有后顾之忧地把闲房租出去,鼓励业主与租客互相帮助、互相包容。#

本文刊载于旧金山11月3日地产版

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责任编辑:李曜宇

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2018-11-05 12:22 AM
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