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湾区房市分析

为何目前仍然是湾区购房好时机?(下)

中美贸易战、房贷利率升高、湾区土地紧缩、湾区亚洲化

旧金山一著名街景:九曲花街。(Shutterstock)

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【大纪元2018年11月04日讯】文:王万龙博士・硅谷地产经纪
上期硅谷地产经纪王万龙博士谈到,湾区地产经过几年的强劲升值,从今年6月开始房价却“卡”住了,甚至出现下跌。到底湾区房价真要开始大幅度下跌了?还是只是每年夏秋季节的调整,然后明年又会出现新的一轮上涨呢?以下是王万龙博士的分析。(续接上期)

二、湾区房地产的特别之处

2. 湾区可用土地极速萎缩,开发住宅土地越来越少

那么你可能会问,既然湾区的房地产市场这么好,开发商只需要大量建设新的房子即可。为什么还会出现房子严重供不应求的情况呢?

这里需要简单地说一下,为什么开发商在湾区做不到这一点。我们知道,美国的土地资源已经被分割殆尽,分别隶属于个人、私营机构,以及各级政府部门。开发商如果想开发某块土地,就需要从土地所有者手中买到。但目前一个极其尴尬的事实是,湾区基本上已经没有可供大片开发的土地了。

下面是旧金山湾区的卫星鸟瞰图。除了沿着旧金山湾一圈有一片比较平坦的土地之外,湾区基本上都是被周围的山脉所包围,可供开发的土地少之又少。这就造成了“巧妇难为无米之炊”。所以你常常看到本地很多著名的开发商开发的项目,多数只有几十套或上百套的房子而已。

旧金山湾区的卫星鸟瞰图。(Google Map截图)

三、湾区房地产市场目前面临的复杂情况

由于今年湾区房地产市场波动较大,让很多人对未来的房地产市场发展产生了看空的想法。尤其是最近以来,美国全国范围内都感受到房地产市场的趋冷和凉意。湾区当然也不例外。下面我们来看一下这些因素。

1. 房屋贷款利率不断提升

目前湾区30年房屋固定贷款利率在 4.6~4.7% 左右,仍然是历史上比较低的水平。按照美联储的计划,他们未来还有4次提升利息的计划。如果每次按 0.25个百分点提升,则房贷利率将会在提升1个点,利率可能达到 5.6~5.7% 左右。

下面我们看一下从1971年以来美国各年的房贷利率情况。从1971年到2017年的47年间,平均房贷利率是8.21%。其中,加州前3次房价快速增长的1971~1980,1985~1989,以及2000~2006,当时的房贷利率都明显高出6%。

这说明房贷利率对房价的快速提升影响有限。而在1989~1996,2007~2012 的经济危机期间,房贷利率均比其前面繁荣时期的利率为低,但房价依然陷入疲软状态。这说明,决定房价的根本因素是经济发展的状况。只要经济发展良好,房价肯定上升。只有在遇到严重的经济危机时,房子的价格才会真正的降下来。

图表:1971年到2017年美国房贷利率。(湾区地产经纪王万龙提供)

2. 中美贸易战对中国买家的影响

中美贸易战看起来短期没有结束的迹象。对于湾区众多的买家或卖家来说,中美贸易战究竟对湾区房市意味着什么?会对房市有着什么样的影响?

根据这几年湾区房市的购买情况,据个人经验估计,湾区房地产买家中大约有 60~70%的比例是亚洲人,其主体是中国人和印度人。目前受影响的群体主要是中国人。因为贸易战的影响,从国内转出资金的难度加大了。这样的话,对湾区本地的豪宅市场显然有十分不利的影响。但对于工薪阶层而言,这种影响相对较小,因为工薪阶层很多购买的是普通住宅,他们只需要20%的首付即可。相对来说,转移资金的难度要小不少。

对于豪宅市场来说,毕竟能够买得起的买家不多,所以一直都不会出现哄抢的局面。但考虑到明年有众多公司上市,我相信这个市场在缺少中国买家之后,正常的市场行情依然能够保持下去。

3. 湾区亚洲化趋势

湾区未来的发展趋势逐渐亚洲化。这有两层含义:一层是指湾区的亚裔人口的比例逐渐上升,人数逐渐增加。第二层是指亚裔的价值观念将会逐步流行起来。这是因为在目前的新移民中,亚裔占据了很大的比例。

如果从买家卖家的组成分布来说,目前湾区的卖家大多数是白人,而买家大多是亚裔人。卖家基本上是上一波无线电和硬件行业发展的受益者。从1950年代开始,因为湾区蓬勃的就业机会进入湾区。目前这批人已经陆续进入退休年龄,开始卖掉自己的房子,搬到自己的故乡或湾区周边比较便宜的城市,用他们在湾区房产上积累的财富,去过一个快乐温馨的退休生活。

而目前的买家基本上以中国人、印度人等亚裔人士为主。传统上,亚洲文化非常注重买房置业,注重房地产的投资价值。中国古语说:“有土斯有才”。这种观念不仅让亚洲人自己注重买房,也带动了其他种族的买房投资热情。同时由于昂贵的房屋价格,年轻一代很难通过自己的能力去购买房屋,这样一来,亚裔父母就会倾向于把房子留给自己的孩子继承,而不是上市出售。假如这样,就会导致未来房屋交易量的缩小,从而更加推高房子的价格。

另一方面,由于亚洲人比较喜欢都市化的群居生活,湾区都市人口密度将会越来越大,城市化将会越来越明显,因此也会带动湾区的房价越来越贵。

四、买家或卖家的策略建议

综上所述,我个人对于买家和卖家有一些忠告和建议。如果你是买家,请抓紧时间,利用好年底前的时间,把房子买到手。这将比你明年春天购买至少节省 10%或以上的费用。

根据我过去多年的观察,湾区房地产的行情是,单数年涨得快一些(或跌得慢一些),双数年涨得慢一些(或跌得快一些)。明年是2019年,全年来说,涨幅会超过2018年。

对于卖家,我的建议是尽量把你的房子推迟到明年1月份或以后再上市。你会发现,你的房子不仅好卖,而且还可以卖个好价钱。既然时间也不长了,为什么不好好地享受一下这个年底的假期,与家人共同度过一个美好的节日,同时又能有10%或者更高的市场卖价呢?

如果你有任何买房或卖房的问题或需要,请马上致电王博士。#

湾区房地产经纪
王万龙博士
电话:510-366-1986
微信:wanlongwang
邮箱:wangwl@Hotmail.com
www.DrWangHome.com
www.guigufang.com

本文刊载于旧金山11月3日地产版

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责任编辑:李欧

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