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陈思敏:中共发改委楼市政策大转弯的背后

最近,随着楼市调控政策的收紧,大陆一线楼市开始降温,成交量下降,并且房价也开始下降。(Getty Images)

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【大纪元2018年12月14日讯】中共发改委网站12月12日发布了一份《通知》,主旨是重点支援“优质企业”发债。

根据该《通知》的附件“优质企业经营财务指标参考标准”,优质企业分四类,第四类赫然是建筑业、房地产业,其财务指标须满足两个条件:“资产总额大于1500亿元+营业收入大于300亿元”(人民币,以下同)。

回顾今年5月中旬,发改委、财政部两部委联合下发《防范外债和地方债务风险的通知》后,从外汇局最新规定到上交所公告,从境内到海外,从证券市场到银行间市场,房企融资管道全面收紧,房企在海内外发债屡屡卡关。

此外,今年以来至今,银保监会对金融机构涉及房地产违规融资的罚单共开出7张,罚款金额合计超过2.6亿元。也就是说今年楼市调控,监管层最严厉的手段就是把房企融资管道全面封堵。

然而时隔仅半年不到,中共发改委最新《通知》变相重启房地产企业债发行,官方政策这180度大转弯,主要原因之一是房企债务大量到期。

据大陆财经媒体披露,“进入10月,监管部门明显加快了发债审批速度,不管是海外美元债还是境内债券,从拿到批文到完成发债,前后一个多月就完成了。”据Wind资料,整个11月份,房地产企业境内发债金额达523亿元,境外发债金额为304亿元。

上述说明一个事实,早在发改委这份《通知》12月12日公告之前,甚至12月5日出台之前,相关部门对房企发债已提前“偷跑”。据统计,85家典型房企今年11月至明年1月这三个月,各种债券偿还总规模达666.9亿元。所以2019年是房企还债高峰期,必须在2018年底“借新债还旧债”,否则开年马上面临违约风险。当然官方政策其实是“爱屋及乌”,房地产年关难过,直接让“财政地产化”的地方政府日子不好过。

今年以来,房企虽遭资金困局及严厉调控双重夹击,但却难掩销售火爆。据统计,截至12月10日,超过30家房企发布前11月销售业绩,销售额合计达4.48万亿元,同比上涨达33.2%。其中,11月单月销售额高达4,254.3亿元。

典型案例如新浪财经12月9日报导,截至11月30日,深圳当局共发出20个楼盘的预售证,累计推售房源套数达12,277套。在11月底十天内共推出5个新盘,共有约5,500套房入市,其中近4天就成交了接近200个亿。如11月28日,万科某楼盘半小时卖出1,900套,销售金额突破70亿元,喊出“活下去”的央企万科在深圳打出了极为少见的“收割战”也打破了深圳有史以来的单盘销售纪录。

有专家解读,对于房企来说,销售目标是首要前提,今年的销售目标已经完成,就要为下一年的目标做打算,而唱衰的楼市不管是吞并市场还是从土地溢价方面或是明年的销售,都是有利的。

用专家的话直白的说,官方调控打压楼市房价,是一个“图利”房企的必要操作。据统计,截至2018年11月,国内实现销售流量金额超过1,000亿的房企已经有25家,其中共有7家超过2,000亿,3家超过5,000亿。

而官方“调控见效”的数据,通常是环比资料,让人产生房价下降的印象,如果进行同比或者和去年、前几年相比,就会发现错觉。

今年楼市号称史上调控最严,却有25家房企销售破千亿。对比2017年总共16家的千亿房企,无疑大幅增加许多。2018房企中报,60家标杆房企中,21家净利润增幅超80%。对比2014年房企中报,半数房企利润大幅下滑50%以上,最大降幅甚至达三位数。

反反复复的楼市调控,对于中小开发商而言在调控中资金链断裂,就如一位河南本地房企副总说的:“上一轮调控最紧的时候,大批地方房企资金链断裂,老板跑路。这轮行情起来后,大家又有些飘飘然了,真的以为房子卖得好是自己的本事。”

反反复复的调控,更多是在控制房企“出货量”,供给减少,交易自然下降,量跌造成价跌,而不是房价真正跌下来了。所以对于刚需购房民众而言,到底是谁在撑房企、房价也就一目了然。

权力的手在楼市翻云覆雨,房企银行融资坏帐全民买单,现在放宽发债更是直接变相民间借贷。中共党媒一直宣传经济“向好”。这次发改委明显放松楼市调控,显示管理层扛不住了,就是经济下行压力太大了,就算2019年仍不看好。

责任编辑:高义

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2018-12-14 1:04 AM
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