【大纪元2018年12月02日讯】整理：余亨之・大纪元
据美国房地产经纪人协会NAR最新统计：第2季度美西地区房价和销售下降了4.1%。硅谷房市是否也随之下跌？未来半年，硅谷房地产市场走势如何？新唐人电视台《生活百分百》就此采访了全美最大房地产公司KW的销售冠军经纪李文（Juliana Lee）。
湾区房市规律：第1季涨，第2季跌
Juliana拿着一份《华尔街日报》，上面有美国“10年国债”从1月份到10月份的涨跌曲线图，图中显示7月份涨幅超过3.1%，10月份涨幅已到了3.25%。
Juliana进一步介绍：湾区房市涨跌的曲线图，与美国10年国债的曲线图很相似。
Juliana接着打开她自己的网站，展示了Palo Alto每月平均房价和中位数房价（Monthly Average and Median Palo Alto Home Prices of Houses）。这张图的数据始于1998年，比美国房地产资讯网站Zillow提供的房市信息年份更早。
Juliana二十年来研究旧金山湾区三十多个城市，发现不光是Santa Clara县，每个城市的涨跌情况都很相似，通常都是第1季涨的很高，到第2季就开始下跌，很有代表性。如果您在Juliana地产网站输入不同城市，您能查询到各城市的房市信息。
Juliana指出2018年硅谷房市：第1季硅谷3个县（包括Santa Clara县）的房价都在涨，大家春天一窝蜂去抢房子。到第2季度时，贷款利息上涨，房价有些持平。Juliana周边的贷款经纪人都说：现在做贷款的人少了一半。
以邮编94301地区为例，这是全美国缴税最高的地方，该区包括帕洛阿图（Palo Alto）市区、脸书办公楼所在地、苹果办公楼所在地等，是全美收入最高的地区。第3季度，如果位置差的房子（如大马路边，火车道边），会不容易卖，买家也更容易砍价。而这里在景气好的时候，什么房子都可以卖的掉。
硅谷房市高端房降价，中低端房涨价
今年5月份，《新唐人电视台》独家采访“房地美”首席经济学家邓肯博士，邓肯博士表示：目前美国豪宅房市呈现下降趋势，十几万入门级的房子会持续增长，因为美国经济就业非常好，百姓手里有钱，有能力支付购房首付款。
Juliana认同邓肯博士的看法，从她网站上的Table of Median Price For Slilicon Valley Cities列表中的30多个城市房市变化中可以看出：（详见下表）
1、房价偏高的城市，湾区高价房市确实呈下降趋势。如Atherton，2015年涨了33.5%，2016年只张0.4%，2017年降了19.8%；Woodside，2015年涨了27.2%，2016年涨1.9%，2017年降15.7%。
2、房价偏低的城市，房市连续上扬。如East Palo Alto，2015年上涨14.7%，2016年上涨16.3%，2017年上涨22.9%；Hayward，2015年上涨10.2%，2016年上涨6.3%，2017年上涨23.3%.
第4季硅谷房市预计持平，大陆客热买高端房
Juliana预测今年第4季到明年3月份，硅谷房市会持平。卖主知道现在市场上的房价已经很高了（但还不是自己心里的价位），很多人不急于卖房；因为市场上可售的房子不多，所以房价也降不下来。
Juliana根据自己近期成交的案例，发现硅谷的房价没有明显下降，但是卖家有些松口。比如她的一位客人看重谷歌后院的一套房子，报价190万；卖家虽然不降价，但是在付款方式上有些松动，接受了买家“7天Loan Contingency ”的条件。
Juliana近期出售了Atherton的一套豪宅，报价700万，最后卖到730万（见图）。她3个月收到5个offer，其中4个是大陆全现金买家。这说明大陆的特权阶层，在外汇管制条件下，也能把大笔钱运到海外。
至于美联储升息对房市的影响，Juliana说1983年她做房地产经纪时，利息高达18%～20%，照样有人贷款买房子。变则通，对于购房有刚性需求的人，利息不是问题。
硅谷地区是个很特别的地方，经济强势，全世界的精英、资金都汇集到这里。 Juliana认为从第4季到明年3月，硅谷房价将持平，位置不好的房子会略受影响；房屋品质很好的卖主仍然强势，但不像以前那样骄傲。
Palo Alto购房，如何砍价10%？
Juliana的网站（julianalee.com）数据齐全，买家在网站上一查某个地区平均房价，就能自己下Offer报价，还省了中介费。为啥还要找房地产经纪呢？
Juliana说：除了数据之外，房市竞争瞬息万变。房子能否成交，跟房地产经纪的声望有很大关系。譬如Palo Alto两个月前成交的一套房，当时竞争的有15个offer。卖家经纪告诉Juliana：你是15个Offer中的最后一名，我很敬重你，才告诉你这信息。Juliana不断跟对方经纪沟通，加了3次价，最后以240万成交，为一位两年没买到房子的谷歌工程师抢到了理想爱屋。
Juliana还有一位客户是亚马逊员工，他要在Palo Alto同样小区买一套报价二百万的房子。她告诉客人一个半月前，在这个小区同样大小的房子成交价是240万，客人说他最多出到220万。Juliana拜访了卖家经纪，发现与她竞争的那个经纪知名度不高，她知道卖家不会选择那个经纪的，最后卖家选择了Juliana的客户，以200万成交，比亚马逊员工预期少付20万，也就是省了10%的购房费。
Juliana说：购房者不找买家经纪、自己下offer报价，可能从卖家经纪那里拿到几千元的返利，但是能省到十几万、几十万的购房费吗？找有实力，有信用的地产中介很重要。#
扫码观看新唐人专访硅谷房地产经纪李文视频：
李文简介
李文（Juliana Lee）：KW全美#1房地产经纪。李文早年留美，有法学和金融专业背景，在美获商学财务管理硕士。2015年硅谷房地产经纪李文获得全美最大地产公司Keller Williams全美销售冠军。Keller Williams在美国有12万5千多名经纪人。2016年、2017年李文团队亦分别荣获全美销售团队第一名。李文35年来服务过数千名客户，成交房屋无数。李文主动回馈社区。这些年来，她每年都捐助经费做为学区教育基金，添购教学设备等。
KW硅谷房地产经纪Juliana Lee的联系方式：
电话：650-857-1000
网站：julianalee.com
地址：505 Hamilton Ave., Palo Alto, CA 94301
本文刊载于旧金山11月24日地产版
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责任编辑：李欧
