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鱼与熊掌不可得兼 该加速还清房贷吗?(上)

超低房贷利率之下,该加速偿贷或借钱投资?(Shutterstock)
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【大纪元2018年12月06日讯】(大纪元记者刘怀素综合报导)罗先生的房贷还了多年已只剩一些,在2016年趁英国脱欧、房贷利率大跌之际,他重新贷款,并且多贷出30万元房贷,利率是15年固定3%。然后拿去投资殖利率近6%的固定收益优先股,赚取3%的利差。这样他还了房贷之后,每年还多赚了9,000元盈余。

这是一个好主意吗?起码罗太太就非常不认同。罗太太认为,之前房贷已缴到后期,房贷利息虽然已经没有申报逐项扣除税额的好处,但如果夫妇俩人快马加鞭还清了房贷,每年可以省下2千至3千多元的房贷利息,这样每年节省的利息也相当于2%至3%,而且毫无风险,现在打着灯笼也找不到这种3%毫无风险的投资了。就这样,俩人为了怎么处理好房贷与投资的关系,每隔几个月就可以斗嘴吵上好一阵子。

鱼与熊掌不可得兼

先还清房贷?还是先储蓄或投资?这跟每个人的性格、偏好、纪律、理财知识、风险承受、年纪、生活型态、时间,甚至体力都有关系。所以并没有标准答案。也许有一些理财顾问会有完美的个人化答案,但是得先付2%才能得到答案。

如果已经贷到相当低的30年或15年固定利率贷款,例如,2016年15年固定利率贷款曾经低至2.75%,面对这种“千载难逢”的超低利率,难道要加速付清房贷?又或如2013年30年固定利率在3.5%至4.5%之间,但当年标普500 的投资报酬率达32.15%,要趋利还是避害?这是很多家庭都可能会伤脑筋的问题。不过,是否要加速付清房贷,却不仅只是房贷与投资的关系,还涉及更多家庭财务的诸多考量。

优先偿还的贷款

如果手头上还有很多其它贷款,房贷就不是第一顺位缴清的贷款,因为房贷利率经常是最低的利率。各种贷款中首先要偿还的是信用卡循环利息,这种循环利息动辄高达15.99%,债务滚动膨胀相当可怕,是务必要力求还清的第一要债。

其次,要先还的还包括房屋净值贷款。房屋净值贷款是以基本利率(Prime Rate)为指标,视个人或银行可能再加减一个底数(Margin);11月1日银行的基本利率为5.25%,比起一般固定房贷利率高了一大截。虽然有一些房屋净值贷款能够在逐项扣除额里扣除,但利率仍比一般固定房贷利率高,再加上房屋净值贷款多为浮动利率,而目前正处于联准会的加息周期,还是尽快还清房屋净值贷款为妙。

另外两种要优先还清的贷款还包括汽车贷款及学生贷款,因为多半利率都比房屋贷款利率高,而且房贷利息毕竟还有税务优惠。

其它家庭储蓄

除了贷款外,一般家庭也需要预存家庭紧急储蓄金,这项金额从几个月到12 个月不等,依各家庭情况而异。如果把多余的钱悉数缴房贷,手头完全不留现金,就可能使家庭面临现金流动性的问题。

此外,还有一个常被人低估的存款是退休账户,例如公司的401K或个人IRA账户。这些具有抵税、延税的退休账户是长期储蓄强大非凡的利器。如果不先存满退休账户,而先拿原本可预抵20%税率以上的钱先多缴4%利率的房贷,这听起来不像是一件划算的事。

有小孩的家庭也许还要考虑529教育存款,虽然529存款账户储蓄时,并无法预先抵税,但可以在账户内延税,并且提出用于教育支出完全免税,这种税率上的优惠,就使其魅力看起来远大于优先还清房贷。

根据信用机构Experian及房贷公司Lending Tree的报告,全美65%的屋主正在偿还房贷,美国家庭平均房贷是201,811元,每月平均要付房贷1,029元。

究意要加速付清房贷,还是要细水长流、天长地久地一直付下去,是每个家庭都在琢磨的问题,特别是经历了2011年至2017年史前无例的超低利率时期,衍生了许多以前从来毋须伤脑筋的事。葛林斯潘的联准会在放纵次贷引发金融海啸后,柏南基及叶伦领导的联准会又长期压低利率,刺激了热钱流向股市房市。

2016年15年固定利率房贷曾经低达2.75%,潜台词是鼓励家庭多借房贷吗?不仅家庭如此,企业也趁著超低利率大举借债,如苹果电脑在2017年9月及11月就发行了共120亿美元公司债。超低利率打开了一个潘朵拉的盒子。

超低利率现象

超低利率房贷就使很多家庭优先考虑储蓄,包括之前提到的家庭紧急准备金、个人退休账户、529教育存款等。其它具有税率优惠的还有健康储蓄账户(HSA),这种账户具有抵税、延税、免税的三冠王优惠,在之前超低房贷利率下,也是比还清房贷看起来更具吸引力。

如果未来1、2 年内计划进行大项金额的支出,例如买车、结婚、房屋装修、度假等,也会使人需要预先存款,而不考虑把手头多余资金先多缴房贷。

其实,没有优先还房贷,而储蓄在退休账户、529存款,及健康储蓄账户等,是用借来的钱投资。虽然表面上看起来像储蓄,并不像是借钱投资,但实质上确实是如此。

美国30年固定房贷利率。(资料来源:圣路易士联邦储备银行)

另一种诱惑

这些储蓄账户毕竟每年有储蓄存款上限,所以还不致于到达被滥用的程度。但是在2011至2017年的超低利率,以及房贷高杠杆倍数的放大效应下,不知不觉中形成一种“借钱投资”的魔鬼诱惑,联准会长期提供了这种超分量蜜糖。全世界几大央行——欧洲、英国、日本央行也都在竞相压低史无前例的超低利率。

金融海啸的标竿事件──雷曼兄弟公司用高杠杆借钱投资而破产,在次贷被严格控管下逐渐被淡忘。

一般房贷80%贷款加上20%头款即为4倍的杠杆倍数,但是由联邦住屋管理局(FHA)担保的FHA房贷最低只要3.5%头款,就能撬起96.5%的贷款,即为27.5倍的杠杆倍数!

从金融史来看,房贷的不断扩大信贷是金融风暴的因与果,不断地循环著。在1929年经济大萧条前,购屋必须准备50%头款,而且房贷只能申请5年。在经济大萧条中,美国在1930年代有25%的屋主付不出房贷,房屋变成法拍屋。

在罗斯福新政下,房利美诞生了,并且30年房贷也首度问世。当时政府认为,这样可以帮助人们减低每月房贷金额,使人们的房屋不会被法拍。此后房贷成了一种投资的金融商品,直到次贷点燃金融海啸。

30年固定房贷利率在2001年以前多在7%以上,相对于高风险的股市投资报酬率,这种利率并不会产生诱惑,但是金融海啸后却出现了一些怪相。例如,2013年30年固定利率在3.5%至4.5%之间,而当年标普500的投资报酬率达32.15%,另一场借贷派对又粉墨登场。#(待续)

本文刊载于11月份“地产焦点”、旧金山12月1日地产版

责任编辑:李曜宇

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2018-12-07 2:03 AM
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