【大纪元2018年12月09日讯】笔者已经谈了很多宏观上的买房知识，今天来聊聊微观上挑选房子的技巧。
一、市区“老破小”v.s.郊区“大房”
地段和房屋新旧、社区品质之间该优选哪一项？
在总价一样的情况下，笔者会建议在满足基本居住面积需求的情况下，尽可能选择距离市中心近的。
但我不鼓励年轻人买市中心很小的老房子，方便是方便，但更适合租，而非买。
二、公寓v.s.电梯华厦
公寓公设比小，也不需缴管理费，看来实惠。电梯华厦有电梯，上下楼轻松。
年轻人体力好，爬楼梯上下无所谓，反而可以强迫健身。年纪大的就没办法了。
所以你买的房子，要先看看现在或未来10年内，会不会有父母或家里其他老人同住，如果没有，那或许可以考虑买公寓。但如果有父母要和你同住，建议还是要买有电梯的房子。
三、公寓该买那一层楼？
买顶楼的要考虑夏天太热，冬天太冷，隔热防水的问题更是令人头疼。但这类房子可能有顶楼加盖，但因为顶楼加盖是违建，又属于无权占有，所以日后若楼下提出拆屋诉讼，甚至要求支付5年的占有租金，恐怕会让屋主得不偿失。
一楼视野差，采光差，空气流动差，能不选就不选，除非家里有行动极为不便的老人或身障者。和顶楼一样，1楼屋主也常占用公寓的法定空地部分，日后若其他楼住户提出拆屋还地诉讼，甚至要求支付5年的占有租金，恐怕一样会让屋主得不偿失。
但未来随着高龄化越来越严重，没电梯的公寓住宅，低层的需求会比高层需求更多。
四、低层电梯房v.s.高层电梯房
电梯房的价格，一般楼层越高越贵，因为楼层越高，私密性越好，视野越好，也不易受地面噪音污染。
有人为了省钱，就选低层的。因为楼层越高越贵，钱不够，怎么办？那就买中间楼层，比如总高20楼，买9~10楼。私密性够好了，看出去视野够开阔了，一般人也不会惧高，万一电梯坏了，爬楼梯也勉强爬得动。
五、新房v.s.二手房
新的总比二手的好，但价格也更贵。
笔者建议买房最好还是挑2003年以后盖的房子，最好查一下兴建当时适用的法规版本。2003年以后盖的房子，无论是房型设计、社区环境还是物业管理，各方面应该都是比较好的。
当然，在大台北地区得较好地段，土地都开发的差不多了，极少有新的建案推出，所以如果想买市区，基本没得选，除了老屋改建的新房就是二手房。
六、捷运房v.s.非捷运房
现在有些建商噱头吹到爆，距离捷运站3、4公里远的也敢自称捷运房。
我认为，真正的地铁房，以步行500公尺内的距离，是真正的捷运房，标准放宽，最多也不能超过1千公尺，步行不超过10分钟。我说的是步行距离，不是直线距离，绿化带、河道、天桥，这些交通阻碍都必须纳入考量。但这种房子，往往房价比距离捷运站远的高出一截。
但是捷运真的很方便，像现在城市堵车越来越严重，停车会越来越困难，捷运出行是大势所趋。所以我认为首购刚需最优选择是买准捷运房，也就是距离地铁站步行1~2公里之间的房子。
七、面积大v.s.格局方正
总价一样，有的房子面积大，但格局不方正，要么房间是错位的，要么有很长的过道，那些走道除了走路什么都不能做。有的房子面积小一点，但格局很方正。
怎么选呢？我更建议选格局方正的，这样的房子也可以透过装修设计，把格局方正的优势最大限度释放出来。
如果一味追求面积大而在格局上让步，装修会很头痛，以后住起来也会觉得各种不舒服，是一种浪费。房价这么贵，格局方正的房子，才能把每一吋空间都充分利用。
另外格局方正的小房子还很适合单身女性，单身女性还没找到对象，手里有点小钱但又买不起大房子，可以先买这种小坪数的。就算以后不结婚，一辈子做单身贵族，这样的房子一个人住也够了。如果以后结婚有孩子，再换房，这种小户型的房子也很抢手，很容易卖掉。越是房价高的城市，这种小户型的需求越多，相对的单位溢价也越高。
八、2房1厅1卫or3房1厅1.5套卫浴
主卧、次卧、客厅、餐厅、阳台、厨房、厕所，都很正点，没有哪个区域特别狭小，这种型式的房子再加上良好的通风、采光，房子就无敌了，幸福美满。
最后，除了选城市这样的战略考量外，微观上的买房考量维度，就要算：地段、社区（新旧、好坏）、房子（格局、面积、楼层等）。
从投资角度看，重要程度是地段>社区>房子。
从自住角度看，重要程度是房子＝地段>社区。
最后特别提醒一下大家，装修房子时，千万记得多做些柜子。随着时间推移，储物空间，只可能不够用，永远不会嫌多。
责任编辑：黄郁婷
