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法庭裁决 英国租赁权延期减价梦破

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【大纪元2018年02月02日讯】(大纪元英国记者站报导)1月24日,英国上诉法庭就一起房屋租赁权延期案件作出裁决,维持原判,结果倾向于房屋产权所有者。这意味着许多租赁权所有者盼望的租赁期延期成本大幅减少的可能性已经希望渺茫。

这起测试案件受到英国200万广大房屋租赁权所有者的关注。案例涉及到一间位于伦敦富人区Chelsea的小型公寓,租赁期还剩下不到23年,租赁权所有者提出延长租赁期,而公寓产权所有方要价42万镑。

租赁权所有者VS产权所有者

打官司的双方是特许建筑测量师怀亚特(James Wyatt)和伦敦高端房产公司Sloane Stanley Estate。

怀亚特认为20多年前开始使用的房屋产权所有者计算租赁权价值的系统已经不再有效。他研制出一套新的计算方法,按照这个方法,租赁权剩余不足80年的房子租赁权延期或者购买产权,成本有可能会平均减少31%。

据中介公司Knight Frank分析,1月24日上诉法庭的裁决意味着代表租赁权所有者一方提出上诉的所有理由都被驳回了。

上诉法庭认为,租赁权所有者所认为的房屋租赁权市场“腐败”的说法夸大,尽管这个市场可能不完美,但是它就是一个市场,不能被忽略。

法庭裁决将来不能使用由怀亚特提出的计算租赁权价值的方法。法庭也注意到了,英国政府已经要求法律委员会(Law Commission)考虑简化计算房屋租赁权价值。

裁决结果公布后,怀亚特对《卫报》表示,事情还没有结束。他说:“现在,我们需要政府采取行动。议员Peter Bottomley说过,如果上诉法庭没有推翻决定,议会会依照法律规定裁决的相关性。”

但是对于伦敦的大型房产公司,比如Grosvenor、Cadogan、Sloane Stanley,他们都是大片房产和地皮的产权所有者,上诉法庭的裁决对于他们来说意义重大,因为一旦他们输了官司,可能市值将在一夜之间减少成百上千万镑。

Knight Frank认为,房屋租赁权延期的问题,政府有可能会介入,因为政府的咨询文件已经暗示可能会让租赁权延期过程加速而且更加便宜。

但是这个过程不会很容易,因为租赁权延期减价,不仅老资格的房东们会反对,花了大价钱买下从产权所有者手中买下租赁权的人也会反对。

英租赁权系统倾向产权所有者

英国房屋的租赁权系统从传统上来说一直都非常倾向于产权所有者,租赁权所有者要想将租期延长或者购买产权需要支付昂贵的成本,但是他们对于租赁权和产权的评估过程却几乎无法参与。如果不申请延期,租赁期到期后,房产会自动回归到产权所有者手中。

只拥有租赁权的房产的价值会随着租赁期的缩短而迅速减少,房产出售困难,租赁权所有者,特别是老年人,很容易就被困在迅速贬值的房子里。

租赁期剩余不足80年的房产,大部分银行或者提供贷款的机构通常都不会提供房屋贷款,租赁期延期的成本只能使用现金支付,因此许多租赁权所有者承担不起延期的成本。

The Collection LLP的创始人兼执行合伙人Caroline Takla认为:“ 在英国,整个租约续期体系和开发权制度复杂,保费算法不够清晰,其中一点就是法律更偏向于产权所有者。在现行制度下,一个关键问题是:计算保费时,(代表产权所有者和租赁权所有者的)两种评估者可以估出不同的价值。这就给一般不参与保费谈判的承租人留下了一个灰色地带。同时,这也是买家在对短期租赁物业投标时遇到的一个大问题,因为这种不确定性使买家难以评估投标水平。”

“ 现行的制度对于承租人来说有点像陷阱,因为随着租赁期限的减少,物业的价值也随之减少,随着租赁到期,物业也就自动回归产权所有者。 在很多情况下,尤其是老年人承租人承担不起延长租约所需要支付的巨额保费,而不得不以很大的折扣出售他们的房屋。”

以上文章部分信息由Caroline Takla/The Collection提供◇

责任编辑:文婧

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