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Kiwibuild建房仍难负担 各方出谋划策

住房部长Phil Twyford正在考虑尽量降低Kiwibuild建房计划的住房造价。(Hannah Peters/Getty Images)

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【大纪元2018年03月02日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)本周,主流媒体都报导了商业、创新和就业部(MBIE)对“实施政府KiwiBuild建房计划”情况的简报。这份简报发布在去年11月,并同时送交给了住房部长菲尔·特怀福德(Phil Twyford)和建筑和施工部长珍妮·萨勒萨(Jenny Salesa)。

简报发现,KiwiBuild建房计划预计在奥克兰建造的公寓和房屋价格高达60万美元,可能远远超出其目标市场——首次购房者的负担能力,则会引发很多问题。

价格仍太高 首次购房者买不起

工党政府在去年9月大选前就已经推出了这个计划,工党也因此吸引了很多选民支持,并且已经在新政府的百日工作计划里开始实施。

这个工党的旗舰计划,希望在未来10年里,建造10万套可负担住房,目标受益者是首次购房家庭。其中有一半(5万套)房屋将为奥克兰的首次买家建造。

不过,根据这份简报的估算,要想负担50万元的Kiwibuild房屋,首次购房者的家庭收入必须达到每年11.4万元,但目前奥克兰的中间家庭收入,只有每年9万元。这就意味着,可能会有很多首次购房家庭,买不起Kiwibuild计划所建造的房产。

简报说,根据2015年一份对奥克兰住房市场的分析,奥克兰大约只有2.5万户居住在私人出租房产的工作家庭,可以负担50万元的房产,这个数目只是Kiwibuild将建住房量的一半。

根据简报,除了奥克兰,全国其它地区的Kiwibuild住房的价位,将在30万到50万元之间。这个价位对于全国大多数地区(除几个城市以外)来说,恐怕比奥克兰更难负担。50万元只是奥克兰房屋中间价100万元的一半;而对于大多数房屋中间价在40万元左右的地区来说,30-50万元的价位相对来讲更难负担。

针对这个问题,特怀福德表示,“这表明,可能需要修改目标买家或房屋价位,或者可以为KiwiBuild的首次购房者提供额外支持。”

特怀福德表示,他正在考虑如何让KiwiBuild住房更便宜,其中可能会包括共享产权计划,他也不排除政府会保留部分所有权。这样的话,他估计,家庭年收入只要达到6万元,就可以负担Kiwibuild建造的房产。

KiwiBuild住房造价难再降

电视3台报导说,Kiwibuild住房的造价,如果不能合理下调,让一半首次购房者仍无法负担,就可能会造成多方面后果,让这个计划进退两难。

如果Kiwibuild住房只能卖掉一半住房给首次买家,那剩下的一半就必须放宽限制,允许非首套房购买者购买,这显然违背了Kiwibuild建房宗旨;但如果不放开,Kiwibuild计划就无法及时回收资金(起始资金20亿元),当然也就没有足够的资金继续建房。

如果政府为了让Kiwibuild住房可负担,而采用共享产权或先租后买等方法,也会导致无法从卖房中回收足够的资金,来继续建房。

建筑商们一直都在抱怨建材价格涨的太快,同时因为缺少建筑工人而使人工花费提高;目前Kiwibuild计划给他们的造价上限,已经没有多少盈利空间,所以似乎很难在建筑方面降低造价。

媒体评论,在目前奥克兰房屋中间价近100万元的情况下,别说50万元,就是Kiwibuild房屋的上限——60万元,这个价格目前在市场上也已经很少见。如果50万元还有这么多人负担不起,那就不是单单一个Kiwibuild计划能够解决的问题。

其实,关于可负担住房的造价问题,多年来一直是一个争论的热点。早在4、5年前,工党提出的可负担房价只有30-35万元;现在增加了一倍,民众仍难以负担。媒体评论说,其中的问题涉及方方面面——这几年建筑材料价格上窜、地价翻番、就连人工花费也更难负担。

总理:多建公寓

关于Kiwibuild可负担住房仍难负担的问题,各方似乎都在讨论,政府当然也希望能够拿出好办法,完满地解决这个问题。

星期二,在电视3台的一个访谈节目中,总理嘉欣达·阿丹(Jacinda Ardern)表示,独立房屋的花销,确实会让很多人“捉襟见肘”,所以政府正在考虑其它更便宜类型的房屋,像“半独立的城市房、连排房和公寓等”,都可以达到更容易负担的价位——“从35万到60万上限的价位”。

当被问到这种便宜房屋的建筑面积时,阿丹说,可能会像60年代所建的公房一样大小——一般大约70平方米的建筑面积,“如果周围有高质量的绿色空间,这样的房屋住起来应该还不错。”

专家:租赁土地

在电视3台的另一个访谈节目中,新西兰著名的独立经济学家山姆比尔·伊葵博(Shamubeel Eaqub)则建议,Kiwibuild房产在出售时,只出售住房、不出售土地——取代让首次购房者连同土地一起购买的传统方式,改成由政府保留土地所有权,只把土地租赁给房屋买家。

伊葵博说,这种方式可以降低20到30万元的房价。他说,目前新西兰的住房造价,绝大部分在于超高的土地价格,超过一半或三分之二的住房造价都源于土地价格。所以他建议,政府保留土地所有权,以非常便宜的价格,把土地租赁给房主,并收取租金。

伊葵博解释说,土地租赁(Leased land)过去在新西兰名声很差,原因是租赁者不知什么时候会突然被通知说要涨价,而且出租者有时还可能会漫天要价。过去因为租赁土地确实产生不少纠纷,也确有一些人为此几乎倾家荡产,所以很多人买房时都会尽量避免租赁土地。

伊葵博说,如果土地归国家所有,租赁条件又明确无误,国家保证租金合理稳定,租期还要足够长,比如保证99年租金不变或合理上调,对很多买家来说就不是问题。

专家:向中国学习

前两周,中国建筑商富华(Fu Wah),因为缺少有技能的建筑工人,向新西兰移民局为174名中国建筑工人来新西兰工作提出了申请,目前已经得到了批准,此事也在当地引起了很大震动。主流媒体也报导了,两年后新西兰将缺少4.6万名建筑行业技工。

在讨论从中国引进建筑技工的同时,建筑业精英们也在谈论向中国的建筑行业学习快速准确的建筑技术。拥有多家建筑行业公司的约翰·拜沃瑞奇(John Beveridge)发表专栏文章说,中国的建筑行业,都是使用标准化的预制产品和标准化的安装技术,所以他们更能在短时间内,交付出高质量的建筑。

而在新西兰,尽管我们也已经有预制的构架、厨房和浴室等,也可以很快地组装成房屋;但我们大多数住房的设计都是一次性的,这使我们生产和建造的节奏都大大减缓,同时也使造价提高。

奥克兰Onehunga的连排城市房。(Ross Setford/Getty Images)

按照新西兰的传统,很多住房、尤其是高档住房,都讲究设计建造独特;一般的独立房屋构造也不完全一样。但中国的住房,很多时候规格和构造都是统一的,一个小区的住房基本都一样,所以技工们一旦熟练了预制的产品和组装,就能很快精确地组装完成建房。

所以他建议,Kiwibuild住房的建造,应向中国建筑行业学习,从设计、生产预制产品到组装都标准化,这样会大大提高效率,降低房屋造价。

责任编辑:易凡

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