【大纪元2018年03月10日讯】川普税改鼓励投资地产，开发商和出租物业收入若能符合5个条件，则净收入的20%可扣除，本文对照税表，逐项说明。新税法规定，出租房的Personal Property可用Section 179抵税。物业交换（1031 Exchange）只可用于房产交换。本文根据对加州注册会计师，知名国际税法专家何美惠女士的电视访谈整理成文，并由何美惠增订内容。
川普税改为美国房地产投资减税
前文讲过新税法中，小企业主的合格商业收入扣除（Qualified Business Income Deduction）。以下结合地产投资对减税门槛做简单说明：
1.第一门槛：合格商业（Qualified Business, QB）
房地产出租，除了用C. Corporation形式经营外，其他的不管独资、LLC、S Corp、合伙、REIC等，都算合格商业收入，只要能越过下面门槛，都可以有20%扣除额。
2.第二门槛：合格商业净收入（QBI）
首先决定出租房的净收入，也就是收入减合理开销后的净收入。净收入的20%，就是最基本的减税额，这部分收入不必交税。这个减税额再受到以下门槛的限制。如果看2017年1040税表，第12和17行就是QBI（表一）。
3.第三门槛：应课税收入（Taxable Income, TI）
a.如果TI<315,000（合报）/$157,500（单身），那么QBI的20%全部可以扣除。 b.如果TI>415,000（合报）/$207,500（单身），那么要越过下面说明的第4个门槛，也就是薪资和房地产门槛。
c.如果TI介于315,000和415,000之间，那么可扣除额渐增（Phase In）。以2017年税表来看，第43行就是应课税收入（Taxable Income）（表二）。
4.第四门槛：薪资和房地产
a.如果应课税收入超过41.5万/20.75万的门槛，那么您要越过第四个薪资和房地产门槛。这个门槛规定，50%的薪资或25%的薪资加2.5%的未调整的房地产成本（Unadjusted Costs，也就是不扣折旧的成本），两者取其高。
b.一般房地产出租，Property Manager都算合约商，给1099表，而不算员工给W2表。所以50%和25%的薪资门槛应该用不上。要用物业买价乘以2.5%，作为门槛标准。比如，你有200万的房地产，乘以2.5%=$50,000，这5万元就是第四门槛。QBI*20%和第四门槛相比谁低就是第四门槛扣除额。
5.第五门槛：应课税收入减去资本利得和/或合格股息
a.很多人忽略这个门槛。因为应课税收入中有包含资本利得（Capital Gain, CG）和合格股息（Qualified Dividend, QD），资本利得和合格股息本来就享有优惠税率0%、15%和20%。如果再享受20%扣除，那就太便宜了。第五门槛是20%*（TI-CG-QD）。第四门槛的扣除额不能超过第五门槛的扣除额。
举例：房地产公司按新税法的税金计算
房产物业买价乘以2.5%抵减，可以指一栋房子，也可以是多栋房子加起来算一个。如果您有五个物业，就是总物业乘以2.5%。如果有200万物业，乘以2.5%，是$50,000。
举例：假定出租房物业成交价200万美元，净收入是50万元，其中包括物业管理工人W2的支出15万元。纳税人夫妇应课税收入是60万元，其中包括20万元资本利得（Capital Gain）。
1.QBI门槛：$50万乘以20%，等于10万。
2.TI门槛：$60万乘以20%，等于12万。10万和12万取其低，10万。
3.薪资和房地产门槛：以下两者取其高，8.75万。10万和8.75万取其低，8.75万。
a.薪资15万乘以50%，等于7.5万。
b.薪资15万乘以25%+买价200万乘以2.5%等于8.75万。
4.TI-CG-QD门槛：60万减20万，再乘以20%，等于8万。
5.最高扣除额8.75万和8万取其低，8万元。
除了20%的扣除额外，新税法对房地产业还有几个大改变。
美国新税法：出租房的个人财产可用Section 179抵税
第一个改变是出租房的个人财产（Personal Property）原本不可以用Section 179一次抵，新法规定可以用Section 179。而且，已用过的财产也可以用Section 179。这是利多。
新税法：物业交换（1031 Exchange）只能用于房产交换
第二个改变是物业交换（1031 Exchange）。旧法规定卖投资房可以同时买同价或更贵的房来缓税。新法规定只有房地产可以用1031 Exchange，其他个人财产（Personal Property）如炉具、冰箱等不可以用1031 Exchange。
以前买房地产时，用成本分离（Cost Segregation）把炉具、冰箱等的买价分开，用比较短的折旧期，早期可以享受比较高的折旧。然后不断交换来缓税。新法规定除了房地产外，都不可以交换，也就是说交换时要缴税。买房投资做Cost Segregation时，要考虑两者的优缺点。◇（待续）
何美惠会计师简介：
英文名May Ho，加州和台湾注册会计师、税法硕士、著名国际税法专家、财经专栏作家。擅长节税规划。Email：mayhocpa@intertax.com。
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本文刊载于旧金山3月10日理财版，本文网络版与报纸版出版顺序不同
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责任编辑：李欧
