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在德国买二手房 需要注意哪些事情

作者:张子谦

德国房价连年攀升,买个价格便宜些的二手房是个不错的替代方案。(iStock.com/KatarzynaBialasiewicz) 

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【大纪元2018年03月07日讯】德国房价连年攀升,新建房的房价已让不少人望尘莫及,买个价格便宜些的二手房就成了合理的替代方案。可是二手房的购买,需考虑的因素也有一大堆,不懂行的人很容易买房买回一堆麻烦,本期我们就来谈谈在德国购买二手房的事。

打开德国比较知名的几家房地产门户网站,就会知道现在的房价有多高了。比如在慕尼黑Haidhausen城区,一套三室的顶层公寓要价每平米1.3万欧元;法兰克福欧罗巴城区的三室公寓要8800欧元/平米;即使在柏林并不吸引人的动物园城区,一套三室的公寓也要卖到5750欧元/平米。

如此高的房价当道,让很多想买房的人转而投向二手房市场。实际上,在走俏地段,即使是老房子也不再便宜,不过总还是比新房子价格要低些。根据房地产咨询公司Empirica对2017年第四季度房地产广告的统计评估,在德国房价最高的慕尼黑,新建住宅的均价是每平米7484欧元,而所有建筑年份的均价为每平米6575欧元。在美茵河畔法兰克福,相应的价格分别是新房5110欧元,所有年份平均4362欧元。

那么,是否因为更便宜,买二手房就是更好的选择呢?能省很多钱,这当然很好,不过,事情往往并非总是那么顺畅。在陈旧的不动产中,往往潜伏着大量的陷阱,让有意购房者一不小心就摔个大跟头。

仔细检查“共同财产”

房屋布局图跟实际房产相符吗?房间数目满足自己的需求吗?住宅带阳台吗?采光充足吗?这些是每个有意购房者都会提出的问题。除了这些,购买二手房时,还得问得更仔细。

据《世界报》报导,住房消费者保护协会(Wohnen im Eigentum)部门的负责人Sabine Feuersänger表示:购房者必须得意识到,他们并不仅仅是购买自家四堵墙围起来的那块地方,还包括共同财产的分摊部分;很多有意购房者对这一点不是很清楚,所以只是仔细地察看住宅本身,而不去察看整栋房子。

其实,提出这一点是有其法律依据做背景的。在德国的“公寓住宅所有权法”中,有特别财产(Sondereigentum)与共同财产(Gemeinschaftseigentum)之分。

原则上,特别财产指的就是自家的住宅,这要由自己来负责。与之相对,共同财产指的是建筑物的一些公共部分,而这些部分对于整栋建筑的存在和安全是必不可少的,此外还包括所有住户共同使用的设备和机构,比如楼梯间、入口区域、外立面、屋顶及水管。

如果业主想翻新浴室、厨房或地板,费用还是比较容易计算出来的;但是,如果公共财产部分发生损坏需要修复,所需费用可就完全是另外一回事儿了。房地产公司Condex总经理、拥有多年二手房销售经验的Uwe Kalz提醒说,这可能会非常昂贵。

二手房尤其常见的问题包括:地窖返潮、屋顶破损、问题百出的供排水管道、以及陈旧的供暖设施。此外,老房子里有时还存在木头害虫,比如腐蚀房屋木头的干朽菌(Echter Hausschwamm)。

请专业人士陪同看房

问题是:对于一个门外汉来说,如何才能识别出,所看的房产有没有实质性的问题、是否隐藏着破损呢?Uwe Kalz对这个问题的回答是:买主应该找一个专业人士陪同他一起看房;请鉴定师的费用大约为2500欧元,按房价的比例来算,投资这笔钱还是很值得的。

当然,仅仅为了在考察建筑物状况方面寻求专业援助,并非鉴定师唯一值得推荐之处。住房消费者保护协会的部门主管Sabine Feuersänger补充说,专家咨询在审查地产划分声明(Teilungserklärung)及买卖合同方面也是非常必要的。

Feuersänger指出,一个常犯的错误是,许多买主指望,公证人(Notar)会在公证买卖合同时做这种审查。事实上,提请买方注意一些不利条款和潜在冲突并非公证人的责任。对于公证人来说,只要合同条款符合相关法律规定就可以了。

买方尤其需要仔细查看的是“地产划分声明”,可以说,这份声明在业主共同体(Eigentümergemeinschaft)中扮演着一个类似于基本法的角色。根据Feuersänger的经验,在极其不利于买主的案例中,地产中比例很高的部分被划进了共同财产(Gemeinschaftseigentum),而共同财产往往是费用和麻烦的源头。

不可忽略的“业主共同体”

谁要买一套“自有产权公寓住宅”的话,不管他是否愿意,他就成为了一个共同体的一部分,这就是所谓的公寓住宅业主共同体(Wohnungseigentümergemeinschaft,缩写为WEG)。

房地产买主保护联合会(Bauherren-Schutzbund)秘书长Florian Becker提醒买房者,买房时不要被住宅本身所迷惑,而是要清醒地意识到,这是在付费加入一个共同体。即使最漂亮的住宅,如果为之而加入一个让人闹心的住宅业主共同体,最终住着也不会开心的。

但是,如何才能发现,住宅业主共同体的气氛是否和谐呢?Feuersänger对此支招说,只要看一看业主大会的会议纪要、以及决议汇编,就可以很容易看出,一个业主共同体是否充满了冲突,许多事务是否正常运行。

如果业主共同体中有一位大股东(Mehrheitseigentümer),这种情况会尤其让买主闹心。比如,一家房地产公司将租用住宅变更成具有独立产权的私有住房(Eigentumswohnung),然后再将其出售。这样一来,这些住宅单元的新东家可能一下子就拥有了多数住宅单元。

柏林房地产经纪事务所Maklerhaus Ziegert的咨询师Lynne Weidemann就这个问题进一步说明道:在这种情况下,其他业主对该处房地产的未来发展就施加不了什么影响了。因为,拥有多数住宅单元的大股东具有优势票数,可以就建筑物的维修、甚至大型的现代化改造措施独家作出决断,而其他的共同所有人无论是否愿意,都只能跟进参与。

有意购房者需要审查的另一个方面是,这个业主共同体是如何构成的。Weidemann解释说,自住业主和资本投资商一般来说有不同的兴趣优先级。资本投资商敏感的成本意识往往导致与自住业主的冲突。比如,自住业主往往愿意投入很多资金来翻新庭院,而资本投资商则宁可避免这方面的开销。

房屋管理质量也很重要

还有一个重要的问题是,哪家房屋管理机构在照管业主共同体的利益。就此问题,专长于管理公寓住宅业主共同体的德国房地产管理公司(Deutsche Immobilien Management GmbH)总经理Ingo Sundermeier分享了他的看法:应该对房屋管理机构的声望和品质究根问底。

德国房地产协会(Immobilienverband Deutschland,缩写为IVD)主席Jürgen Michael Schick也强调说:房屋管理机构扮演着一个至关重要的角色。在他看来,衡量房屋管理机构专业化程度的标准,包括扎实的培训,还要持有职业责任保险(Berufshaftpflichtversicherung)和财产损坏责任保险(Vermögensschadenhaftpflichtversicherung)。

对于二手房,还要设法整理出一份总投资成本概算。即使是一栋维护良好的房子,到了某个时候也总得更换暖气设备,或者需要翻新屋顶。房地产专家Uwe Kalz根据经验总结说,二手房的购买价,要等到15年后才能进行真正的评估。

责任编辑:王亦笑

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2018-03-07 7:21 PM
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