【大纪元2018年04月13日讯】通晓税法的房地产投资人利用适时的1031资产延税交换来维持他们的杠杆、增加资产及收入、最终使得他们能够持有专业管理的房地产，摆脱了所有令人头疼的房产管理问题，像是难搞的房客、塞住的水管、还有白蚁等麻烦。
何谓1031资产延税交换?
1031这个代号源自美国《国内税收法》第1031项，此项条款让投资人“交换”他们的资产(房地产)，在售出资产的同时得以延迟认列资本收益，进而达到延迟资本利得税的目的。住宅房地产的拥有者通常利用这项条款的优势从自己管理的房地产进阶到专业管理的房地产，减少自身实质参与的管理，同时保持房租收入及税务方面的优惠。
长期来说，这是一个很好的策略。然而短期来看，房地产价格和股票及债券一样，受到市场整体波动而影响。2006年房地产市场泡沫破裂，导致之后几年(直到2009年)整体房地产价值、交易量、及1031交换量达到最低。从2009年之后，房地产市场进入恢复期，我们的客户一直在问我们：“什么时候是回到市场作1031延税交换的好时机？”
房地产投资人的好消息
出租型房地产的价格很大一部分是受到供给和需求的影响，也就是待出租的房屋单位数量，及想要租房的租户数量之间的拉锯。在住宅市场，租屋人口维持每年4%的成长数量(US Census Bureau)，可是新的公寓大楼建案每年只增加了0.5%的幅度。这对于拥有租赁型房产的投资人是很好的消息。
出租人口的强劲成长主要来自三个原因。首先是移民，每年约有一百万的合法移民来到美国，他们之中的85%都租房，相比只有32%的本土美国人是出租市场的需求者，移民是出租市场强劲的带动者。
战后婴儿潮及Y世代
战后婴儿潮正进入退休期。尽管他们之中的一些人拥有房产且不打算卖出去，但有部分人，不论是自愿或被迫的，已经将他们的房子售出，开始了租屋的生活。租屋对他们来说比较有弹性，也不用担心房子的维修保养问题，这样的人口每年正在持续增加中(National Multi Family Housing Council)。
房地产出租市场最大的需求者是于1980年后出生的Y世代青年们，略计有7500万人。部分的Y世代族群因为还在存钱买第一栋房子而有租屋的需求。由于经济环境及生活习惯的改变，许多年轻人延后他们的买房计划，或甚至因为不愿背房贷、以及想要拥有更多弹性空间等等因素，而打算一生都当租客。
潮流有利于房东
未来十年内，市场上需要有1000万的公寓大楼，才能跟上房客增加的速度。这表示要有一兆的资本投入，但传统的资本来源并无法提供(Freddie Mac)。在2006-2007年的次贷危机后，放款方执行严格的信用紧缩政策， 导致新建案数量降到二战后的最低点，这样的情况目前已经有缓和一点，但是对于新建案进行的限制还是将持数至少数年以上 (Witten Advisors)。
综合上述原因，现今的市场趋势越来越有利于房东。全国的公寓大楼空屋率从 2009年的8% 下降到2017年的 4.3% (Reis)。洛杉矶2016年第一季的空屋率也只剩3.2%(Reis)。同时，2016年公寓的平均租金与去年同期相比上涨了3.7%，大大提升了多家庭房的价值。
1031延税交换建议
1031延税交换的情况也呼应了前述的种种，Exeter 1031延税交换公司在他们的报告中指出：“2013年的1031延税交换的交易数量已经达到次贷危机前的水准，2014年的交易数量也超出2013年同期的交易量。”由此可知，1031延税交换的潮流已势不可挡。
和所有的房地产交易一样，在进行1031延税交换前，您首先要先确认您购买的替代资产是在正确的价位。资本化率(Cap rate)是一个房地产业常用的指标，用来评估不同资产的投资报酬，它的计算方式是将预期年收入除以该房地产的现值。因为洛杉矶的房地产普遍增值许多，所以洛杉矶市场的资本化率比全国的资本化率要低许多。就资本化率来说，美国的其他都会区更有吸引力(Jones Lang LaSalle)。另一个使现在成为进场好时机的原因是因为，投资人往往能从银行或卖家那里以很好的价钱取得拍卖屋或急售屋，并将这些B等级或C等级的房产翻新为A等级房产。许多地区正在或已经经历了贵族化(或称中产阶级化)，因此对于高档出租房的需求也增加许多(RK Properties)。
【编按：本文由TFS Properties, Inc提供，该公司专攻1031同类资产税务递延交换(1031 Exchange)及其他房产投资项目。仅供参考，不构成法律建议与本报立场，读者如有相关投资问题，请咨询专业投资理财顾问。】
责任编辑：吴铭
