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认识资本化率(收益率)及风险

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【大纪元2018年04月13日讯】一旦投资人了解何谓“资本化率”(Cap rate) ,或称“收益率”,以及如何计算它,便能很快地比较出不同房地产间的收益及其中所隐含的风险。整体来说,风险越高、资本化率(报酬率)越高。我们看过很多投资人为了追逐收入而买了拥有最高现金流的房产,但是他们常因此而忽略了投资高收入房产的优点与缺点。

出租房产风险越低、收益越低

我们用一个低风险的出租房产来举例说明。拥有高品质租客的“三净租赁房产”(NNN Lease)是一项颇受欢迎的投资,投资者需要寻找所谓的良好信用租户(credit tenant)。

根据维基百科的叙述,良好信用租户通常为一个足迹遍布全美的公司、一个区域性的大型机构、或者是一个信用评比比全国性企业还要好的本地公司。只有大型一点的公司能被归类为良好信用租户。通常放款人(贷方)会为这些租户提供较好的融资方案。

换句话说,一个良好信用租户能降低租金收入的风险,因为其有绝佳的信用评比。尤其在商业不动产领域,实际租金收入基本上就等同于资产价值,而这很大部分得依靠租户的资金才有办法达成,因此租户的信用评比是一个很重要的因素,有些大型企业租户就是很好的低风险选择。

以上提到的这种三净租赁房产由于风险是最低的,因此它的资本化率也是最低的。通常三净租赁房产的资本化率会比同地区或同市场的公寓大楼低个1-3%。就像在债市或股市所会面临到的风险一样,风险越低、通常收益越低,反之亦然。

在现今强劲的房地产市场中,有许多的资金都流向高现金流的房产,过低的利率水准更推波助澜了这个现象。这样一个将资金投入高收益资产、并推升资产价值及降低资本化率的过程,称为“收益竞逐”。

转移投资市场:风险收益两面刃

另一个解读收益率的观点是“地理”位置。在像洛杉矶这样强健的都会区,其资本化率会较路易斯安那州的波敦克市(Podunk, Louisiana)低。这也是风险和收益的拉锯。

如果您在洛杉矶的商业出租房产因为租客倒闭(或不续约)而空着,要找到新的租户签约大概不是什么难事,只要您的房产不是位在很糟糕的区域。但如果相同的情况发生在路易斯安那州的波敦克市,并且您的房产是在小城镇或城市外围,那您要找到新房客的概率可能会比较小。因此,这些人口较少、动能较低的市场,会有较高的资本化率。

如果投资人发现一个投资项目有高于平均的资本化率,并且还有很好的租户,那该投资人对此桩投资必须更小心。

这可能是一个警讯,提醒投资人要看看该房产所在区域的状况,或者合约剩余长度,以及该租户续约的概率。

将资产从一个市场移到另一个市场对投资人来说可能是个两面刃,了解当地的资本化率结构可以为投资人提供适切的资讯。

举例来说,一名投资人在洛杉矶拥有一栋价值100万,净租金收入5万,资本化率5%的多单位公寓,如果这名投资人将这栋房产卖掉,然后用这笔钱在田纳西州的孟菲斯(Memphis, TN)购置资本化率7%的房产,这样的交易能为他带来更多报酬。在上述这个例子,该名投资人在不增加投入资产的前提下,年收入从5万变成7万,共增长了40%。

再次强调,在另外一个市场投资房地产有好有坏。对一个住在洛杉矶的投资人来说,在田纳西州的孟菲斯拥有一栋出租房产,代表该名投资人需要一个位于当地、优良并值得信任的房产管理人,这是一个可以达成的条件,但是需要特别放心思。

资产增值通常来自于良好的费用控管及适时增加的租金收入,因此拥有一个了解当地市场、能积极提高租金、并且维护好该房产品质的管理人是一件很重要的事,唯有好的房产,才能更容易吸引高品质的租户。

【编按:本文由TFS Properties, Inc提供,该公司专攻1031同类资产税务递延交换(1031 Exchange)及其它房产投资项目。仅供参考,不构成法律建议与本报立场,读者如有相关投资问题,请咨询专业投资理财顾问。】

责任编辑:吴铭

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2018-04-13 4:09 AM
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