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共同所有权VS.独资购买房产

Co-ownership vs. Buying Your Own Property

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【大纪元2018年04月13日讯】很多进到办公室和我咨询的投资人都希望拥有一个完美的世界。他们不想要面对一般房东需要面对到的问题:房客、合约、维修、水管、驱逐房客、找新房客等令人头疼的麻烦,但却同时希望他们的房地产投资是低风险的,并且有很高的现金流及绝佳的增值空间。可惜的是,这并不是个完美的世界。不同种类的房地产及不同的所有权结构都各有优缺点。让我们深入一点讨论各种所有权结构的异同,以及何种状况下适合使用何种结构。

很显然的,独资买房地产有很多好处,其中最吸引人的就是投资者拥有绝对的所有权。投资人可以自由决定什么时候要出售、什么时候要融资、或是进行抵押贷款。

坏处是需要自行管理,如果投资人因不想自行管理、或该房产在外州等因素而需要找当地的管理公司代管,支出的管理费用很可能使得租金收入不再吸引人。找到一个可靠并收费合理的管理公司也是一大考验,愿意亲自管理房地产的投资人通常是那些较年轻有活力,或喜欢亲自掌控及面对所有租客问题的投资人。

我们的客户大多数已经花数年或数十年时间管理他们的房产,并累积了一定的资本额。他们利用很多工作剩余的“个人时间”来处理租客或房屋的问题,像是修水管及带客看房等等。

对于已经年届退休或者工作繁忙的投资人来说,凡事都要亲力亲为是很困难的。DST(Delaware Statuory Trust)就是特别为这些投资人所发展出来的“所有权共有结构”(co-ownership structure)。

DST的本质还是房地产,因此所有拥有出租房产所会遇到的潜在问题,都有可能会发生在DST。此时只能仰赖DST的管理公司能够有效的发产出所有应对策略,进而降低潜在风险,但是并没有办法完全消弭风险。这些风险包括区域性的经济萧条、房客退租导致空屋、续约时被迫降低租金、无法取得良好的再融资条件、建筑维修问题等等。

有一种房产合约能有效的阻绝上述这些问题,那就是优质的“三净租赁合约”(Triple Net Lease)。如果您的租户是个信用良好的租户,有绝佳的财务状况,该房产为全新或新翻修、并且合约剩余年限还有很多年,那么您的风险会降低很多,但要再次强调,并不是完全没有风险。您可以自行购买并全权拥有这些三净租赁房产,如同我的许多投资人一样,您也可以购买DST,同时将资金投入3-4个房产以更好的风散风险。

将所有资产投入一个房产就如同将所有的蛋放在同一个篮子里,但是如果将资产分散在不同的房产,那会更有效率地达到分散风险的目的。

购买一个三净租赁合约房产大约需要至少一百万,如果拿相同的数目来购买DST,投资人可以很轻松地将资本分散到不同的资产,这些资产可能是不同等级、并且散布在全美不同的地理位置。

另一个自行购买所会遇到的问题是投资人并须自行取得贷款。对大多数投资人来说这不是问题,但是当您忙着在45天内完成1031交换的资产认列(identify)、确定该资产的估值达到您预期的数目、同时还要和银行协商贷款条件,这会是个很高压的过程。

此时DST就会是个很好的选择,因为所有上述的作业及程序已经都被专业的公司妥善处理,包括建筑本身检查、环境检查、第三方报告等等。所有贷款的流程也已经就定位,通常一名投资人可以在5-10天内完成1031交换的流程,包含资产认列、递交所有需要的文书、以及最后的收尾作业。

【编按:本文由TFS Properties, Inc提供,该公司专攻1031同类资产税务递延交换(1031 Exchange)及其他房产投资项目。仅供参考,不构成法律建议与本报立场,读者如有相关投资问题,请咨询专业投资理财顾问。】

责任编辑:吴铭

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2018-04-13 5:12 AM
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