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考虑投资商业地产的5大理由

商业地产很吸引人,但我们也不避讳谈及风险

旧金山的商业地产前景仍看好。(fotolia)

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【大纪元2018年04月09日讯】文:Tom K. Wilson・Wilson地产投资公司创办人
虽然许多投资者认为投资独户住宅是他们的“面包和黄油”,但投资商业地产也可以成为实现财务目标的另一种选择。

商业地产”一词广义上包括多户公寓(超过5个住宅单元),然而,真正的行业定义是把多户住宅与真正的商业地产分开的,这里商业是指零售中心办公楼地产、产业、自助仓储或医疗中心。

我经常被询问推荐什么样的投资。当然,没有适合所有投资者或市场的模式。虽然在一个正常的市场中,多户型住宅是从单一家庭住宅自然发展而来的,但这只不过是一个正常的市场,而且目前众多的买家在竞争很有限的多户住宅,所以目前投资多户住宅的CAP率或回报率低于纯商业地产。

以下是考虑投资商业地产的5个理由:

#1.更高的投资回报率

与单户住宅相比,商业地产往往具有更高可预测的投资回报率,部分原因是由于投资较大产业的规模经济效应。小投资者通常无法获得这种效应。

例如,目前我们正在收购的商业零售中心拥有8.2的CAP率和4年12%的内部收益率。当你能以4.25%的利率贷款,并得到12.0%的回报时,这就是很值得考虑的投资了!

#2.更少的麻烦

通过专业物业管理公司管理一个大型房产,通常比管理分散的单户住宅更容易。此外,您在零售或办公场所获得的租户通常比大多数住宅租户的素质高。商业租户有较高的信用/风险评分,他们拥有商业所有权,并希望保护他们的生计。因此,他们对物业更加爱惜。

许多商业物业都是NNN(净租赁),也就是由租户支付大部分费用,包括税收、保险和维护。这样使得业主的费用更加可预测并有一致性。

#3.稳定的现金流

商业租赁的年限通常是5至10年,而单户住宅租赁是1年。此外,商业租赁合同中还包括年租金和续签条款。所有这些因素使商业租赁的现金流量,更具可预测性。

#4.不限10个抵押贷款限额

业主或集团的任何贷款都不会占用个人的10个抵押贷款限额,因为它们是以实体的名义,而不是您个人信用的名义。这使您能够投入更多运营资金。

#5.增值倍数

不同于严格按照市场需求估价的单户住宅或“销售补贴”,商业地产的价值是由营业净利(NOI)来衡量的,而NOI是可以随着良好的物业经营增值的。对于8.0的上限利率,每年NOI每增加1美元,都可能导致12.5美元的升值!

有效增加NOI的方法包括:
– 升级现有物业
– 增加TI(租户改善)
– 添加可出租的面积
– 提高租金
– 降低运营开支
– 添加设施
– 增加额外的创收资源(自动售货机)
还有很多方式。

与其等待市场的力量来提高房地产价格,不如使用上面列出的方法来创造增值。

投资商业地产额外的好处

当然,除了上面列出的商业地产的5大优势,商业地产也有任何房地产投资都有的通常收益好处,它包括:
o税收优惠
o抵挡通货膨胀
o具有内在价值的硬资产

商业投资的注意事项

投资者应该注意以下一些问题,否则商业投资的讨论就是不完全的。

– 融资可能更具挑战性

通常情况下,投资者必须预付销售价格的25%-30%,并在5到10年的贷款期限到期之前,完成最后的大额付款——“气球贷(Balloon Payment)”。销售或再融资的选择取决于当时的市场条件。而且可能会有严苛的预付罚款。

– 流动性不好

如果您拥有商业建筑的10%,并想出售您的所有权,您可以卖给您的投资伙伴(通常有优先拒绝权),但如果没有人感兴趣,可能会很难摆脱这项投资。这就是为什么像IRA这样的长期基金,是投资商业地产的理想选择。

– 出售商业地产可能需要更长时间

虽然几乎每个人都想要一个家,但只有一小部分人有能力购买零售中心或办公楼。潜在的买家市场小,加上繁琐的流程,意味着出售商业地产的时间可能比出售独立屋要长。

联合投资方式

通过与有经验的集团联合投资人一起投资,可以缓解上述许多困难。他们的知识、业绩记录,以及获得贷款的资格和财产管理的能力,使得小投资者能够参与高质量的商业地产投资,或投资多个项目来分配风险。

收益、规模经济、强制升值机会和更高的回报,使得投资商业地产对大多数投资者来说具有吸引力,并且值得认真考虑。

在我们的网站www.TomWilsonProperties.com可以看到有关Wilson房地产投资公司撰写的“房地产联合投资是否适合您?”,以及“商业房地产条款”指南。

关于作者:
Tom K. Wilson利用他30年来掌握的经验和技能,管理硅谷的一些先锋高科技公司,买卖了超过2,500套房产和超过1.3亿美元的房地产,其中包括3套公寓改建项目,8套联合体(Syndications)以及7栋多户住宅。他创立并拥有Wilson地产投资公司,该公司已向投资者提供了超过500个高现金流、高质量、重建和租赁的物业。

Wilson先生积极参与房地产协会,经常在房地产投资方面发表演讲,他的专业知识和经验深受观众的喜爱。他也是旧金山KDOW RE Radio Live华尔街商业网络(1220am)的周三下午2点节目主持人。

本文刊载于旧金山3月17日地产版

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责任编辑:李曜宇

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2018-04-09 10:01 PM
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