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买房出租必须考虑的五个要点

连城

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【大纪元2018年06月20日讯】在英国投资房产做房东虽然没有像以前那么受欢迎,但依然是一个具有吸引力的投资方式。不过,在决定投资之前,需要考虑五个因素。

一、印花税

2016年4月前,自住和投资房的印花税相同。但是现在任何居民购买第二套房产时须在原来基础上加付3%。如果您购买30万英镑的房产来投资,就得支付1万4千英镑的印花税,比之前高出9千英镑。

二、空置期

旧租客迁出,新租客搬入之间的空置期是租金收入的杀手,不仅损失租金,房东还要支付地方政府税、物业管理费、水电杂费和房贷利息。投资房产时一定要把空置期的影响纳入预算,届时心理和财政上才能够较为从容地应对。

虽然空置期难以完全避免,但还是可以采取一些防范措施。首先,买房前一定要调查租客周转一般需要多久。拜访一下在物业附近设有办公室的租赁中介公司,他们对于当地市场非常熟悉,大部分都乐意提供意见。不便亲身前往的,可以在网上搜索一下,尝试电话沟通。一般空置期超出两周的,需要慎重考虑,因为市场一旦稍有波动,空置期很容易就延长到一个多月之久。

概括来说,减少空置期最有效的办法是投资近公共交通设施的物业,走路五分钟内可达为最佳。记住,不仅询问向您销售物业的中介,更需要咨询当地的中介公司!

三、中介费

中介的费用每个地区不同,都可以议价。伦敦中心地区全套服务(找房客、信用调查、维修、收租等)一般至少15%的租金,伦敦中心之外一般在10%到15%之间。房产越多当然议价空间越大。

对于不常在英国、工作繁忙或者英语不够自如的人士,可以考虑聘用中介代为寻觅租客、打理出租物业。专业中介可为房东分担许多压力,让房东安心生活或者发展自己的事业。

笔者认识一位曾在伦敦中心地段拥有一套投资房产的女房东,因工作原因获派美国两年,但是由于不舍的掏钱聘用中介打理,仅在伦敦廉价找了一位大学生为房客提供一些小修小补的服务。但是随着物业的锅炉、暖气和报警系统等等出现诸多问题,那位大学生根本无法解决,房客极度不满,要求退钱,女房东本身工作压力就大,这些问题令她承受更大的压力,最后竟然决定将这套高端房产削价出售完事。

随后几年房价节节攀升,惟已与她无缘。另外一位房东朋友,虽然工作繁忙而且无甚经验,但是雇用了中介后,几年来已经轻松投资了四套房产,都在放租。这也许是个比较极端的故事,但是作为投资人,确实要考虑更加长远的计划,千万不能因小失大。

四、税务优惠

在新政策的框架下,部分房东享有的税务优惠在慢慢消失。之前,高税率人士能享有的按揭利息税赋抵扣也高,比如收入较高的人士需要缴40%的税,他们投资房产所支付的按揭利息也能享有40%的税赋抵扣优惠,但是将来所有的房东都按最低税率20%来计算税赋抵扣,这样政策将在2020/2021年完全到位。换句话说,如果在英国您的收入属于基本税率范围,您不在受影响之列,当然现金买房者就更不受影响了。

五、其它费用

维修是出租物业的一个重要方面。房东有额外的责任确保物业提供安全的环境,无健康隐患,譬如,每年房东需要请合格技师作煤气安全检查等。如果聘用中介的话,中介会替您联系相关服务,但是期间发生的维修费用还须房东负责。

有些房产原是作为自用买入,后由于业主情况发生变化原是用来出租。如果尚有房贷未付清的话,业主需要征得借贷行的批准才能出租。如果目前的房贷中不含出租条款,或者借贷行不予批准,您就得更换房贷,这就意味着额外的费用和时间。◇

责任编辑:文婧

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