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中国高房租的祸首:中介、资本还是中共?

中国房租近来猛涨,房市被中共调控后暴涨的遭遇,现在在租房市场重演。(Getty Images)
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【大纪元2018年08月28日讯】(大纪元记者何坚报导)近来高房租突然成为中国热点,7月份京沪广深及部分城市房租平均涨幅超过20%;与此同时,北京严查中介、深圳欲限房租。房市被中共调控后暴涨的遭遇,现在在租房市场重演。

中国的房租,到底高不高?

租客看房租:太高

在租客眼中:很高,而且涨势凶猛。

以北京为例,今年8月北京平均月租金94.14元/平米。按照人均40平米住房面积、北京人均月收入4770元(2017年)的标准,北京租客每月要把收入的8成交房租。

据《财经》杂志8月15日报导,毕业大学生84%需要租房,北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。

近年来一、二线城市的房租都在以两位数的速度飙涨,就如同昔日的房市。

国际上,如果家庭每年用于住房的支出(包括房租或房贷),超过家庭可支配收入的30%以上,住房就被视为不可负担。

去年一份《50城房租收入比研究》的报告指,中国50个大中型城市中,超七成房租相对收入过高。

房东看房租:太低

在房东眼中:房租不高,因为中国的房价太高。

国际上认为租售比(月租金/房价),在1/300-1/200之间是比较合理,即售租比(房价/年租金)是16:25,也就是16-25年收回成本。对应的年租金收益率(年租金/房价),在4%-6.2%之间。

而在北京,今年的租售比是1:627,房东要靠房租收回购房成本的话,要花52年,年租金收益率1.9%。

这还是在今年北京房租比去年猛涨25%的情形下。

如果是去年,北京年租金收益率只有1.37%,房东要花73年才能收回买房成本。

民间研究指,2017年一、二线城市租金回报率普遍不足2%。参见下表:中国100城市2017年租金回报率。

中国100城市2017年租金回报率(来源:智谷趋势)

与国际相比,北京房价跟伦敦的水平相当,但房租只有伦敦的1/4。

所以,房东们认为自家租金,不高。

中共介入市场 房租加速上涨

在经济增长的社会中,房租上涨属正常,但年涨幅通常不会超过10%,超过10%,就明显不正常。

租客和房东因立场不同,对房租的看法不同,这无可厚非。但在中国,情况有所不同,因为市场被政府扭曲。

2015年之前,中国房租涨势平缓。

2015年1月,中共住建部发文加快培育租房市场。2016年,中共最高层决定购租并举为住房主要方向。

2017年中共出台多个推动租赁住房的法规和政策,并选取广州、深圳等12个城市开展住房租赁试点。

中国一二线城市的房租,2015年开始上扬,去年起加速飙涨。

据58同城数据,2017年全国人均月租金同比上涨16.7%。

据中国房价行情网数据,今年7月北京房租同比涨21.89%、深圳涨29.68%。二线城市成都同比涨30.98%,部分城市涨幅甚至达到40%。

长租公寓金融化的真相

最近各界热议房租高涨的原因,例如租房回报过低、资本涌入长租市场等等,见解不一。

多年来中国房市泡沫被中共的宽松货币和土地财政,吹涨的越来越大。虚高房价下,租金回报低是必然结果。中国人买房,无论是自住或投资,看重的都是房价高涨,而非租房回报。

因此高房价与现在的房租暴涨,实际上并无直接关联。

直接推高房租的,的确是长租公寓

或者说,长租公寓证券化(金融化),成为中国房租上涨的火箭助推器。

简单点说,就是租房中介不计成本的收购房源作为长租房,然后以房源未来的房租收入(租客信用),向金融公司贴现为资金,再以融资继续抢占房源,重复这个金融循环。

中介高成本抢到房源,出租时租金自然大涨,而且中介抢占的租房市场份额越大,其操控价格(涨价)的幅度就越大。

这就是长租公寓租金暴涨的起源。

长租公寓的涨价,又必然会拉高整体租房市场的租金。因此去年起资本大举涌入长租公寓,推动一二线城市房租暴涨。

中国房市泡沫的直接肇因就是过度金融化,租房市场也不会例外。长租公寓金融化的风险之大,被业界直批甚于网贷爆雷。

8月20日破产的杭州租房中介鼎家,就是长租公寓金融化的首个踩雷者。

鼎家的贷款方称已向鼎家垫付全部租金。

鼎家的房东现在拿不到租金,遭受损失,正考虑收回房屋。依据中共法规,出租人(房东)在此情形下,可以解除合约。

而鼎家的租客们,签的其实不是租房合约,而是所谓的租金贷,一种消费贷款合约。鼎家爆仓后,如果房东们收回了房屋,租客们与贷款方的合约却并未解除,双方都会蒙受损失。

也就是说,中介搞租房金融化,一旦资金链断裂,房东、租客和贷款方都要为它买单。

实际上,地产界表示,中国长租公寓回报率不足1%,考虑到至少4.9%的融资成本,经营长租公寓无利可图。

然而,中国排名前100的房地产开发商中,已有超过30家涉足长租市场。截至2018年3月,中国各类长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾202万间。

若不挣钱,租房中介所图何为?

地产商的真正目标,是未来在资本市场中获利,例如发行债券、或者上市融资,因为政府支持这么做。

过去3年中,中共为推动住房租赁市场,出台政策支持REITs(房地产投资信托基金)等。

Wind资讯显示,2017年中国REITs发行总额约380亿元,较2016年增长156.10%。

据测算,目前中国房屋租赁市场规模为1.1万亿元,2025年将增长到2.9万亿元,到2030年将超4万亿元。

1.1万亿、2.9万亿,甚至4万亿的庞大市场,才是地产商和各路资本争夺的,未来能在金融市场上丰收的目标。

中共经济政策为何总是反效果

虽然长租公寓推高了整体房租,但高房租真的是黑中介或资本惹的祸?

中国经济学家马光远认为,关键是“租房市场的公共政策能够不要重演买卖市场的悲剧”。

意思就是说,希望中共对租房市场,不要像住房市场那样瞎折腾。

菜价涨了,把责任推给菜贩子;肉价涨了,把责任推给肉贩子。房价和房租涨了,把责任都推给中介。中共的这种政策导向令马光远觉得很悲哀。

马光远认为中国经济改革的成果,“不是因为政府管的结果,大多数领域是政府不管的结果”。

只是,中共的经济干预(政策),为何往往是反效果?

例如每年二三百次的房市调控,要么是限购,限制了需求,把老百姓赶出住房市场;要么是限售,限制了供应,加剧供需矛盾,为涨价火上浇油。至于说限价,也是在间接限制供应,结果只会是推动价格上涨,而非下跌。

真的要压低房价,只需遵循市场规律,简简单单地增加供应即可。

中共是不明白吗?当然不是。

是因为房价降低与中共利益相悖。中共以税费形式,从房市交易中榨取了过半资金。因此它调控房市的目的是托住房价,稳住房市不崩盘。

中共调控房市的失败例证,揭示出其经济政策,是服务于党的利益、而非中国人的利益;遵循的是党的政治目的、而非市场规律。

中共,才是中国高房租和高房价的祸首。

租房与住房一样,价格受供求关系决定。真想管住房租,增加房源供应即可。

然而中共的做法是,党媒开始批黑中介,北京市约谈租房企业,深圳市开始探索限价。种种手段仍是房市政策的翻版。

至于说真正能增加租房供应的提议,例如降低房企开发租赁房,或屋主提供房源的相关税费,中共充耳不闻。

近年来中共已出台的租房政策中,唯一与增加供应相关的只有一个,就是提供租赁房用地。然而限价、高税费、低回报等等因素,使其几乎沦为一纸空文。

相反,直到今年4月,中共证监会和住建部还在推进租房证券化,尽管金融化并不会增加房源,只是提升租赁房品质、同时拉高价格,甚至过度金融化还有崩盘的风险。#

责任编辑:张宪义

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2018-08-28 4:40 PM
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