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【专家谈】英国地产是否还值得投资?

参加活动的专家一致认为,买房出租行业的前景并不乐观。(Depositphotos)

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【大纪元2018年09月23日讯】(大纪元英国记者站报导)曾经的房产热门地已经不再热门,交易量停滞不前,英国脱欧带来了不确定性,这些都导致英国房市的气焰有所收敛。买房贷款利率开始上涨,贷款审批仍然严格。这样的情况下,房产还算是优良投资吗?

近期举行的《金融时报》周末节(FT Weekend Festival)活动期间,英国多位房产界专家表达了对这个问题的看法。

买家与卖家的心理价格差

房产市场分析公司Hometrack的主管多奈尔(Richard Donnell)表示,英国各地目前正处于房价变化的周期之中,但是有些地区正在进入周期的末期,而有些地区还处于变化中。

比如,曼城和利物浦这样的城市,价格仍在上涨期,而伦敦和阿伯丁已经开始房价下滑了。在一些地区,如英格兰东南房价上涨带来的影响还未显现出来。

多奈尔说:“有五座城市的价格比十年前高出50%。但是包括格拉斯哥和纽卡斯尔在内的四座城市的价格仍然是2008年的水平,甚至更低。”

目前房市低迷的状况反应了英国各地房市混杂的情况。过去四年里,英国的房产交易量基本不变,都是每年大约120万套。但是在伦敦,市中心以及高端地区,房产交易量减少了20%。

卖主正在逐渐接受买主减少这个事实,而且买主对卖主提出的要求变高了。多奈尔表示,但是一些卖主还不愿接受市场情绪的变化,这主要反映在要价和成交价之间的差距上,比如伦敦市中心的要价和成交价相差10%,而在曼城和伯明翰差距已经缩小到了大约2.5%。

他说:“在伦敦,我们正处于房价探索之旅中。(买房)需要找到认真的卖家,为了生活而乐于接受减价的人。卖主接受这一点需要几年的时间。”

不公开出售正在兴起

在充满了不确定性的情况下,很难找到合适的价格,于是有些人开始改变卖房的方式,不公开出售正在兴起。

米德表示,人们担心如果把房子放在公开的市场上出售而要价不合理可能导致无人问津或者成交价太低,所以越来越多的卖家选择进行不公开出售。

不公开出售就是把卖房的消息只披露给个别有可能的买家,而不是公开交给中介出售。米德表示,非公开出售房产的网站正在兴起,比如覆盖伦敦Fulham地区房产的Invisible Homes。

低价格成全需求者

对于目前房产是否仍是优良投资,房产服务公司Viewber的创办人米德(Ed Mead)表示,人们对于房产的功能已经有了长期的变化——全英国人都着迷于房价。他说:“我这一生中,它(房产)从家变成了一种投资。我希望人们不再担心自己房子的固有价值。”

他认为,目前是在伦敦买房的最佳时机。他说:“大部分人买房是因为他们想要换成更大的房子。所以如果你当初花100万镑买房,房子现在只值85万镑。你想要买你梦想中的房子,三年前它可能需要300万镑,现在你买它可能只需要225万镑。谁是赢家呢?”

独立买房中介普莱尔(Henry Pryor)跟米德一样,对伦敦房产持相对乐观的态度。普莱尔说:“不确定性正在带来机遇,因为人们不知道卖房的结局会怎样,或者他们的预算能承担多少。”

买房出租面临压力

参加活动的专家一致认为,买房出租行业的前景并不乐观。经过一系列税制和规定的变化后,房东的利润受到影响,投资的成本增加了。

近年,买房出租的房东不仅买房的时候需要支付额外3%的印花税,买房贷款利息免税额也减少了。米德说这意味着“拥有出租屋的所有好处正在被拿走”。

此外,由于央行提高了基准利率,买房贷款的利率也将提高,这让房东们质疑投资房产是否合理。

但是多奈尔呼吁房东投资者换个思维。他认为,买房出租提供的是类似养老金一样源源不断的现金收入,而且将来房租上涨,收入也会增加。

他说:“收益不算高,但是如果你把钱投对了市场,在我看来,房租和收入增长之间长期的关系是投资潜在的吸引力。对待投资的方法应该是学会喜欢现金流和理解房价上涨的时候房产市场带来的好处。”

旧房改造

前些年有不少人买来破旧的房子,经过重新装修之后,再拿到市场上出售,从中赚钱。普莱尔表示,旧房改造仍然是投资者的选择之一。

他说:“今天你可以通过把不吸引人的房产重新改造来赚钱,给它来一个彻头彻尾的变化,加一个卧室或者改成有两面斜坡屋顶的房子。”

但是房产市场分析师福克纳(Kate Faulkner)对此表示质疑。她说:“有太多的人想要旧房改造了,房源没有那么多。一些人买房只是为了这种体验。你要这样做唯一的办法就是用现金买房,买没有人愿意碰的房子。”

英国脱欧的影响

未来几个月里,人们对于是否投资房产最纠结的问题可能就是英国脱欧会对房市产生怎样的影响。英国获得好的协议是否会导致房价上涨?没有协议就脱欧是否会导致房价急速下跌?
普莱尔认为,今年年底之前,许多不急于买房或者卖房的人都会采取观望态度。他预计,明年第二季度房价有可能下跌5%。

中介Strutt & Parker的研究部门负责人麦克马洪(Stephanie McMahon)认为,明年年底前后房市有可能复苏。她表示,英国脱欧对英国房市产生的影响之一就是在伦敦买房的外国投资者减少了。

她说:“我们正在看到,国际买家的活动减少了。英国本国的买家占伦敦交易量的80%。如果你住在英国,你就必须做出决定,你有了小孩或者换了工作,你就必须搬家。”

市场研究公司Residential Analysts的主管哈德森(Neal Hudson)认为,硬脱欧可能导致房市进一步停滞不前,以及房价下跌,幅度甚至可能超过5%。

他还质疑房价下跌是否意味着首次买房者可能会因此而买得起房子。他说:“如果我们的情况更严峻,是硬脱欧,买房贷款的利率上涨,人们的支付能力受到挤压。价格可能下降的更多,但是如果你是想要进入市场的首次买房者,贷款方可能会不提供贷款。”

英格兰银行行长卡尼也表达了类似的观点。他认为,如果英国无秩序脱欧,那么可能导致失业率增加、经济增长受压、通货膨胀率升高、利率升高,房价可能崩溃。

米德建议投资房产的人准备好迎接英国脱欧带来的动荡,用长远的眼光看问题。他说:“人们喜欢英国,因为它很安全,经济上很稳定。它不会失去魅力。只要你用长远眼光,如果你看到你喜欢的东西,它对你来说有意义,就把它买下来。”◇

责任编辑:文婧

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