【大纪元2018年09月24日讯】（大纪元记者林骁然硅谷圣塔克拉拉报导）今年11月6日大选，由租客保护团体和民主党激进派发起的第10号提案（Prop 10），旨在全加州范围内实施租金管制（Rent Control），成为争议最大的公投提案之一。上周日（9月23日）下午，湾区屋主联盟（Bay Area Homeowners Network）在南湾圣塔克拉拉举行研讨会，向近百名房东讲解10号提案的具体内容，及其通过后对租赁市场产生的冲击。
联盟理事Jennifer Liu直言，10号提案的发起者说要解决加州的住房危机，然而这一提案只会令危机“雪上加霜”。
研讨会从回答Prop 10的基本内容、到当前湾区各城市收紧租管政策的形势，详细解答房东的疑问。加州公寓协会（CAA）董事会成员Thomas R. Silva举例说，如果10号提案一旦通过，东湾伯克利11月大选中的Q提案届时将立即生效。Q提案的其中一项要求废除该市20年内新建住房免于租管的政策。
圣塔克拉拉县房产经济协会政府事务主任Christina Garavaglia则进一步指出，目前南湾圣荷西、圣塔克拉拉、苗必达、金宝市、吉尔洛伊、摩根山等城市的市议会都在讨论采取更加严厉的租务政策，并呈现向区域性发展的趋势。比如湾区大都会交通管理委员会（MTC）以拒发交通基础建设费用为要挟，要求地方城市通过租管政策。
随着经济发展和人口不断增多，在以高科技产业为主的湾区硅谷，房价和租金全美最高，在旧金山一房公寓的月租更高达3,400美元。Christina Garavaglia认为，危机的根本原因是缺乏供给，政府应该为建商建房废除种种限制，同时刺激房东租房的积极性。
Prop 10的主要内容是推翻加州1995年通过的柯斯塔．霍金斯租房法案（Costa–Hawkins Rental Housing Act），强制所有出租屋，不管房型和屋龄，一律受租金管制。租金管控是指政府不依据市场变化，强制年租金的涨幅低于通货膨胀率。在旧金山，最低可达60%。目前加州共有15个租管城市，湾区的阿拉米达、伯克利、东帕洛奥图、海沃、洛斯加图斯、山景城、奥克兰、列治文、旧金山和圣荷西在列。
柯斯塔．霍金斯法案由时任民主党州参议员Jim Costa和共和党州众议员 Phil Hawkins共同提出，为的是解决加州70年代兴起租管后所导致的不良后果。当时施行极端租管的5个城市，房东出租积极性不高，很多人找不到房子住。柯斯塔．霍金斯租房法案则保护1995年以后建立的新屋免受地方租金限制，保护独立屋（Single Family Home）和共度屋（Condo）免受地方租金限制 ，同时房东在换新租客后，可以重新按市场价格出租。
Jennifer Liu指出，如果柯斯塔．霍金斯法案被推翻，将产生三个相互关联的后果，即房东利益受损，退出租房市场；新租客找不到房源；影响加州就业，不利经济发展。她举例说：“有些老年人把独立屋租出去，以房养老。但在10号提案之下，即使租客搬离，下一个进来，房租也不能按市场价格，那屋主一辈子都将失去控制权。”
10号提案是否能解决加州的住房危机，在民主党内部也存在争议。联盟理事杨余咏梅说，在左倾严重的旧金山，市议会也未能通过为Prop 10背书的提案。原因是有4个独立屋主众多的区的市议员投下反对票。此前的调查结果显示，旧金山房东因为担心租管，因而拒绝加盖和合法化姻亲单元（in-law units）。今年1月，由加州民主党议员提出的AB 1506法案，也将推翻柯斯塔．霍金斯法案作为主要目标，不过未能通过委员会的审议。
这是湾区屋主联盟为应对10号提案举行的首场研讨会，在大选前还将继续举办多场。◇
（此文发表于1205A期旧金山湾区新闻版）
