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中国房市“拐点”真面目 房价真要降?

中国的房地产泡沫被认为是畸形政治的产物,也在腐败政治中成长,最后也必须从政治上加以解决。图为去年十月处于阴霾之中的河南郑州的高层建筑楼。 (Getty Images)

中共体制下的房地产市场问题,非一个“价格下降”可解,其背后隐藏着与经济增长和债务相关的巨大矛盾和危机。(Getty Images)

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【大纪元2018年09月27日讯】(大纪元记者何坚报导)种种迹象显示中国房市已进入多事之秋,地产大佬们断言房市面临拐点。中国房价,这次到底会不会跌?

9月21日广东省房地产协会发紧急通函,征求对取消商品房预售许可的意见。当晚中共住房城乡建设部称征询意见情况并不属实。

不过住建部并未说明未来是否会取消预售。《时代周报》随后从广东住建厅了解到,现售(现房销售)是趋势。

市场成惊弓之鸟,港股内房股周一(24日)大跌3.78%。周二A股开市,房地产板块再次领跌,A股地产板块一日蒸发616.38亿元人民币。

取消预售,到底是市场虚惊一场,还是政府放风试水?

业界专家们对此是见仁见智,但地产大佬们心中可能早有谋断。

中国地产业领头羊之一的万科公司董事会主席郁亮,最近做出了充满危机感的判断:转折点实实在在到来了,以“活下去”为最终目标。

各大地产商则兴起了改名风潮,纷纷从公司名字上去掉“房地产”。资金雄厚的房企,例如恒大、碧桂园,甚至进军汽车、机器人等全新领域,赌上身家未来。

而更早时网络流传的地产商给出的价格折扣、清仓甚至一成首付,似乎显示中国房地产市场已经迎来“拐点”。

这一次,中国房价真的会降下来吗?

房价这次是真跌 还是假摔

在中国房地产行业,秋天通常意味着收获的季节,也就是所谓的“金九银十”。然而今年市场却释放出诡异的信号:官方和民间公布的房地产数据严重背离。

官方数据显示房市一片红火。8月份70座大中城市呈现“量价两旺”,67个城市新房售价环比(同前月相比)上涨,上涨城市数量创下近年新高。今年1-8月份商品房销售面积突破10亿平方米,创下历史同期记录;销售额8.9万亿元,比去年同期多出了逾万亿。

但业界数据透露房市开始降温。贝壳研究院8月份监测的重点13城二手房市场,除成都成交低位小幅修复外,其余城市均环比下滑,且7城降幅环比扩大。

易居研究院杨红旭认为九、十月份就是市场衰落的拐点,包括碧桂园、万科、保利、恒大、金地都在全国多城市多盘联动促销,就是市场明显降温的迹象和信号。

不过,中国房市经常出现数据矛盾和房价真跌假摔的争论。

例如2014年70城房价半数环比下跌的数据,令不少专家相信中国楼市全面出现拐点,但地产业知名人士任志强说必会反弹、该买就买。

2015年中共再次出台去库存政策,房价引爆了新一波翻倍涨幅。

那么这一次,房价是不是真的要下跌?

中国房价谁说了算

在中国民间有“信志强、住洋房”之称的地产名人任志强,多年来一直预测中国房价长期看涨,他认为只要城市化完成率没达到70%,房价就不会真的下跌。

任志强表示其观点是基于供求关系,政府要提高城市化率,人口流向城市,住房自然稀缺,房价就会看涨。

易居研究院报告显示,截至2018年7月底全国100个城市新房库存去化周期(销售周期)仅为9.6个月,明显低于12-16个月的合理区间。

另据官方数据,中国2017年住宅新开工面积12.8亿平米,明显小于14.4亿平米的销售面积。也就是说,中国楼市已经进入了供不应求的“缺货”时代。

依据供求关系,提高城市化率意味着住房刚性需求看涨,同时新房库存呈减少趋势,一增一减,理应推高房价,形势大好。为何地产大佬们如临大敌,挣扎求生?

任志强道出了关键:市场没法决定房价,“政策决定了房价”。

房市“拐点”真面目

中国房地产拐点的到来以及背后的深意,敏锐的地产大佬们感受尤为深刻。

万科董事会主席郁亮在9月例会讲话中暗批中国经济改革大倒退:“在转折点上,我们曾经相信不会出现的东西都在出现”,“买房凭票、卖房限制”。

他认为“转折点”超出了行业和经济,是全方位的;明星被查的现象反映出全社会所有行业无一幸免。

郁亮暗指房市和全社会的“转折点”其实源自当局的政策改变。

中共经济政策正在从以前在股市、债市、房市等市场上半遮半掩的“收割韭菜”(特指攫取财富),转为对从草根、中产到富人,从明星到民企、全社会各行业各阶层的大收割。

体现在中国房市,中共的政策布局正在将地产商打入凛冬,令房价涨跌莫测。

中共房市政策背后的秘密

今年以来中共迫于中美贸易战和经济下滑的压力,虽然减轻了去杠杆力度并放宽了货币,但加强调控以及收紧房贷的房市政策并未改变。

前所未有的严厉调控和收紧房贷的结果,就是房屋销售放缓。“活下去”已经成为房企眼下最主要的诉求。

开发商开始重视现金回流和负债比率,体现在房市上,就是促销行为增多,甚至不惜降价。

不过,降低房价从来都不是中共房市政策的目标。

恰恰相反,维持高房价才是中共的生存秘密。

以去年为例,依据中共官方数据,2017年中共从新房和二手房销售中收取税费约10万亿(包括卖地收入5万亿),而中共当年全年财政收入(不含卖地)总共才17万亿。也就是说,中共政权依赖房市才能生存。

对比政府成本在房价中的比例:去年新建商品房销售额13万亿,加上二手房成交额约9万亿,22万亿元的房屋交易额中近半被政府以各种税费蒐刮走。

尤其是新房,价格中约7成最后是流进政府钱包。这就是中国房价只涨不跌的直接原因。

中共放风“取消预售”的猫腻

中共房市政策主要目的就是维持高房价和房市不崩盘。

近期中共打算停止去库存和棚改货币化,目的也不是抑制房价,而是企图抑制房企和购房者越来越高的债务风险,避免房市失控崩盘。

因此中共日前放风“取消预售”,也就不是无的放矢,而是别有用心。

预售是中国商品房销售最主要的方式,据中共统计局数据,中国40大中城市期房销售(预售)面积占比始终维持在80%以上。

近年来定金和预收款在房企开发资金中占比更超过3成,已成为房企开发主要资金来源。预售对房企而言相当于借钱开发,提高了杠杆率,加大了债务风险。

今年以来京鹏地产、恒盛地产等多家房企债务违约;上海宝龙、龙湖地产、富力地产等十几家房企的债券发行中止;上市房企中弘股份“爆雷”(特指无力偿债或破产倒闭);这一切都显示房企融资日益艰难,资金链紧张。

如果现在就取消预售,地产业中占多数的中小型房企可能大规模倒闭,会引爆银行风险。

所以中共住建部立即“辟谣”,说明短期内不会取消预售。

那么中共放风取消预售,目的何在?

中原地产首席分析师张大伟认为“取消预售有利于资金宽裕的国企、大企业,对小企业来说是灭顶之灾”。

对多数房企而言,取消预售的风声无异于催命号角。

也就是说,中共放风的真正目的,意在逼迫房企洗牌:通过现行的调控政策和紧缩房贷,加上预期的取消预售,双管齐下挤压中小型房企的生存空间。

而房企中的民营巨头们或许已领会到中共房市政策背后的深深寒意。所以碧桂园改变高周转模式,开始降速。万科要“收敛”,“活下去”。

最后在中共政策倾斜和布局下,能够从地产寒冬中收获的,就只能是国有房企。

取消预售对房价的影响

如果中共真的取消了商品房预售,不但会阻挡没有资金实力的房企入市,同时还会增大房企资金成本,意味着实际上减少了新房供应,从而推高房价。

不过预料在地产业完成洗牌之前,中共不会取消预售。因此现阶段房价可能会被中共暂时“冻住”:即明显上涨可能性很低,但房价和销量显著下滑的可能性更低。因为中国房市是“政策市”,中共需要高房价和稳定的交易额,才能从中吸金、维持住政权。

对于民营房企而言,熬下来、活下去,就是胜利。换言之,中共利用房市拐点,实现了收割民企/整合房企、顺带降低杠杆率的目的后,应该会再度刺激房市,届时房价可能再度上扬。#

责任编辑:林诗远

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2018-09-27 9:44 AM
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