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退休后揭秘:温哥华商业地产估值明显过低

Little Mountain将是加拿大最大的住房项目之一,占地面积约6公顷。(Holborn渲染图)

Little Mountain将是加拿大最大的住房项目之一,占地面积约6公顷。(Holborn渲染图)

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【大纪元2019年01月24日讯】最近退休的卑诗省评估员德里克·霍洛威(Derek Holloway)表示,长期以来,具有高住宅密度的大型商业物业被低估而导致上百万元的税收损失。而这笔资金将可以用于资助社会住房和经济适用住房。

美房置业网消息,霍洛威说,当大型物业没有正确纳税时,该物业的业主将会承担额外的税收负担。

卑诗省评估员德里克·霍洛威(Derek Holloway)。(Linkedin)
卑诗省评估员德里克·霍洛威(Derek Holloway)。(Linkedin)

但霍洛威也表示,市政当局在住房方面做得不够,而过去的省政府必须为此负责。他指责政府放弃了住房计划,将公共土地出售给了私人开发商,以及未能确保根据市场公允价格对该物业进行估价和征税。霍洛威说,任何关心创造经济适用房的人都应该考虑这个被忽视的资金来源。

“我没听说过有人因为怀疑自己的物业估值过低而有什么问题,因为整个估值过程是非常不公开的。”霍洛威说,他是卑诗省估值局的高级评估师,已在这个职位工作了28年。在此之前,他在加拿大抵押贷款和住房公司担任了7年的评估师,在那里他帮助在整个低陆平原地区提供合作社和非营利性住房。

“我希望省和联邦政府能够推进新的住房计划。此外,或许可以为卑诗省估值局提供适当资金并修改立法,以便它们能更有效率。”

霍洛威是专门评估工业、商业和投资物业(ICI)类别中的知名房产,并且是与上诉委员会打交道的两位专家之一。他说,绝大多数上诉都属于ICI类别。他曾与受雇于大型养老计划和开发商的税务师打过交道,他们试图上诉并降低估值。

他认为BCA员工在资金方面做得最好。但现在他对这一过程越来越感到沮丧。这个过程允许大规模物业的业主及其代表定期呼吁降低评估,从而堵塞系统并迫使资金不足的机构接受较低的评估。他将这一原因归结为卑诗省估值局缺乏资金和政府无效的立法。

“评估住宅物业是一个相当简单的过程,”一位了解卑诗省估值局程序的独立数据分析师表示,“根据记录,使用当前的人工智能技术可以完成大部分温哥华地区的房屋评估。”这将是重定向资金的一种方式以用于完成更困难的评估——那些是霍洛威所做的事情。它们通常没有可比性,因为它们是独一无二的。

霍洛威说,他们需要一定的技能和获得文件的法律能力,而且这些文件目前还没有得到卑诗省估值局的掌握。

他举例说,温哥华小山区(Little Mountain)物业可能因为缺乏透明度而被低估价值。作为秘密协议的一部分,卑诗省于2007年将其出售给开发商,并在未来分期付款。

“我敢打赌卑诗省评估局从未见过销售协议,”霍洛威说。

在重新分区完成后,小山区在2016年的估值约为$1.01亿加元,自此以后大幅增加。从2017年的$2.05亿加元,到2018年的$3.62亿加元,再到2019年的$3.98亿加元。

“过去的省级政府不仅通过长期低估大型物业财产来对司法管辖区征税,他们还向开发商交付了大量优质房地产,同时忽略了卑诗省对经济适用房的需求。”

霍洛威引用了几个大型房产的例子,这些房产的价值远低于他们出售的价格。在温哥华,位于Burrard街1200号的一栋建筑物的评估价为$4,130万加元,2017年的售价为$6380万加元。位于12 Ave 和398 Kingsway的一个奇形状的地段被评估为$1,410万加元,2018年的售价为$2,650万加元。2460 Commercial Dr.的房产估价为$1,460万加元,2017年售价为$3,600万加元。同年, White Spot在Georgia Street的地点售价为$2.45亿加元,但其估值为$1.67亿加元。

Little Mountain将是加拿大最大的住房项目之一,占地面积约6公顷。(Holborn渲染图)
Little Mountain将是加拿大最大的住房项目之一,占地面积约6公顷。(Holborn渲染图)

住宅物业评估很少看到这种差距

然而,卑诗省估价局发言人蒂娜·爱尔兰(Tina Ireland)回应说,估价局符合国际标准。她说他们看“市场证据”来确定价值。

“虽然一些房产可能比其他房产更具挑战性,但我们确实拥有适当的库存和数据来源,我们的专业评估师会根据这些资产来确定所有房产的评估价值,”爱尔兰女士说。

霍洛威先生说,当商业地产经常被低估时,随着时间的推移,市政当局感到有压力将税负转移到其他财产类别,主要是住宅。

爱尔兰女士说,她不能谈论具体的财产评估,但她表示评估反映了每年7月1日的价值,以确保公平和统一。

“市场价值被定义为一个财产应该在竞争市场中在公平销售所需的所有条件下带来的最可能的价格,一个愿意买方和一个自愿的卖方,而且没有过度的刺激,”她说。 “评估与报告的销售价格有所不同的原因可能有很多 – 例如,它可能不是用市场公允价格来销售。除了土地和销售价格的改善之外,可能还有其他考虑因素。自7月1日起,市场情况可能已发生变化。”

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责任编辑:童宇

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