【大纪元2019年01月06日讯】（大纪元记者容亮澳洲悉尼编译报导）如果你想在房地产投资方面取得成功，你需要有一位优秀的房产管理员。
据澳洲房产投资者杂志网报导，房产管理员不仅会确保你获得最好的租金和最低的空置率，而且还可以在出租房与租户的日常管理方面为你免除一大堆的压力。
但是，一些房产管理员的很多做法欠妥。他们的维修和维护过程有问题。这会影响到你的出租房的长期回报。
房地产管理行业有82％的投诉与沟通和维护相关，显然不是很多房产管理员都做对了。
以下是房产管理员的不佳的处置方式，会真的影响你的投资房回报。
1、不查不看
这是最常见的抱怨之所在。通常出现在没有经验的房产管理员身上。
这样的房产管理员就像机器人一样在工作。当他们一接到租户的电话时，就招人来修，而不是先去检查一下，看看问题究竟是什么样的。
为什么这会导致你的回报受损？实际上根本不需要派人去修理，这就使你无缘无故地为招来的修理人员登门服务而付费。
2、不问问题
与上述做法类似，你的房产管理员在接到租户电话后不问问题，不去了解事情的真实情况，就找人来修。
例如，房产管理员接到租客的电话，说他们没有热水了。房产管理员什么问题也不问，请管工来。
管工来后，告诉说不需要修理，因为那是一个电热水系统，在一天中的某些时段是不工作的。
但管工毕竟被叫来了，房东必须要付上门服务费。
3、没有强大的关系网
拥有强大的关系网意味着你的房产管理员手头上有现成的管工、电工、杂工、家电维修等人员的联系方式，有调动他们来服务的经验，知道在什么情况下应该请什么样的人来，而且通常还可以享受收费方面的优惠。
如果他们没有强大的关系网，那么他们为你的出租房安排维修会花费较多。他们还可能一时找不到人，你的租户不得不等待。如果这样导致你的租户不满意了，他们可能会在下次续约时搬走。
4、不知道费用由谁负责的法律规定
再一次像第一点所说的情况那样，房产管理人员一听到“漏水”二字就请人来修。
如果你的出租房是一个分层管理房产的一部分，那么你的房产管理员需要知道你的维修责任是什么，你的房主法人团体的维修责任是什么。
或者，问题是不是由于租户的疏忽或损坏造成的？他们是不是需要承担维修的责任？
如此，如果房产管理员不去仔细衡量，最终会让房东无辜买单。
5、不了解维修和保养背后的税法
具体来说，维修与更换之间是有区别的。
维修是指将物件恢复到原始状态。更换是用另一个新物件取代旧有的物件。
维修可以全额计入减税之列，更换需要分在数年内按折旧的算法计入减税。
因此，最好在6月30日之前安排维修，以便可以直接申请报税；最好在7月1日之后安排更换，这样就不必“浪费”一年的折旧。
这种做法并不总是可行。但往往会帮你省一些税钱。
6、在整个过程中沟通不畅
正如本文开头所提到的，对房产管理员的投诉，82％是关于缺乏沟通与维护。
如果房产管理员没有把重要的维护工作纳入议事日程，那么租户会感到很大的压力，会感到很沮丧。
这虽然不直接导致你的回报损失，但肯定会让你丧失高枕无忧之感。
你的房产经理在这几个方面做得怎么样呢？他们处置妥当与否，决定着一年下来是你否要花成百上千元的冤枉钱。
责任编辑：简沐
